Betriebskosten

Betriebskosten; Nebenkosten; Betriebskostenabrechnung; Nebenkostenabrechnung; Mehrwertsteuer; Heizkosten

Im Formularmietvertrag von 1981 über Geschäftsräume konnten ohne weiteres die Betriebskosten "im Sinne des § 27 II. BVO" umlagefähig vereinbart werden.

Die Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung über die angemieteten Räume des Teileigentümers ergeben sich aus der Entscheidung des BGH in WM 1982, 207. Soweit nicht nach vorhandenen Verbrauchserfassungseinrichtungen/Wasseruhren oder nach der Heizkostenverordnung die Betriebskosten umzulegen sind, kann der vermietende Teileigentümer nach den auf ihn entfallenden Miteigentumsanteilen abrechnen.

A.I. Die Parteien haben in § 6 des Mietvertrages v. 15.4.1981 wirksam vereinbart, daß der Bekl. als Mieter neben der Miete sämtliche Betriebskosten "im Sinne des § 27 II. BVO" tragen soll, womit bei der gebotenen verständigen Würdigung die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten gemeint sind. Dazu war es nicht erforderlich, diese Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung als Anlage zu dem Mietvertrag zu nehmen oder die darin aufgeführten Betriebskosten in dem Mietvertrag im einzelnen anzuführen. Denn wenn es sich bei dem Mietvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 1 AGBG handelt, konnte der Bekl. in zumutbarer Weise Kenntnis vom Inhalt dieser Regelung sich verschaffen. Die Begriffe "Betriebskosten" gehören inzwischen zum allgemeinen Sprachgebrauch, so daß davon auszugehen ist, daß der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat. Überdies wird durch die Regelung in § 6.1 des Mietvertrages keine gesetzliche Bestimmung abbedungen, sondern eine mit der gesetzlichen Regelung völlig übereinstimmende Vereinbarung getroffen. Unter diesen Umständen war es dem Bekl. zumutbar, ausdrücklich eine nähere Auflistung der von ihm zu tragenden Nebenkosten im Vertrag zu verlangen, wenn er darauf Wert legte (vgl. dazu OLG Hamm RE NZM 1998, 186, 187 [= WM 1997, 542] und zuvor BayObLG RE NJW 1984, 1761 [= WM 1984, 104]).

II.1. "Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:

(1) Eine Zusammenstellung der gesamten Kosten,

(2) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

(3) die Berechnung des Anteils des Mieters,

(4) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist" (BGH NJW 1982, 573, 574 [= WM 1982, 207]).

2. Aus den Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 ergibt sich, daß die Kl. auch für Kanalgebühren Mehrwertsteuer geltend machen.

Daß die Kl. dazu berechtigt seien sollen, ist nicht ersichtlich. Denn nach der Aufteilung der Stadtwerkerechnungen auf die Teileigentümer für die Jahre 1988 und 1989 haben offensichtlich die Stadtwerke auf Kanalgebühren keine Mehrwertsteuer verlangt. Dafür, daß die Kl. berechtigt sein sollen, ihrerseits hierauf Mehrwertsteuer geltend zu machen, ist nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. Ähnlich dürfte es sich bei den Kosten für die Müllabfuhr und Regenentwässerung verhalten. Ausweislich der von dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Hausgeldabrechnungen ist Mehrwertsteuer jedenfalls nicht auf alle unter "Bewirtschaftungskosten je Wohnung" aufgeführte Posten geltend gemacht worden. Für eine Berechtigung der Kl., auf sämtliche Nebenkosten 14 %, Mehrwertsteuer zu verlangen, ist nichts dargetan oder ersichtlich (auf Wasser dürfte überdies nur ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz zu zahlen sein).

d. ... Unabhängig davon müssen Heizkosten nach § 7 HeizkostenVO zu 50 % bis 70 % nach Verbrauch und im übrigen nach der Fläche umgelegt werden. Dafür, daß die Parteien rechtsgeschäftlich einen höheren Prozentsatz vereinbart haben, ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Dafür, daß die Kl. nach § 12 Heizkostenverordnung von ihrer grundsätzlichen Verpflichtung befreit sind, nach §§ 4, 12 Abs. 1 Nr. 1 Heizkostenverordnung bis Ende 1984 Geräte zur Verbrauchserfassung einbauen zu lassen, ist nichts dargetan oder ersichtlich.