Betriebskosten

Betriebskosten; Nebenkosten; Umlage; Betriebskostenabrechnung; Gartenpflegekosten; Hausmeisterkosten; Hauswartkosten

1. In der Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung kann hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung des WEG-Verwalters verwiesen werden.

2. Die Kosten der Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen sind umlagefähig, wenn dem Mieter die Gartennutzung nicht verwehrt ist.

3. a) Als Hausmeisterkosten sind Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Kosten für Werkzeuge, Geräte und Reparaturmaterial in der Betriebskostenabrechnung ebensowenig anzusetzen wie Kosten außerhalb einer sparsamen Wirtschaftsführung.

b) Ortsübliche Hausmeisterkosten übersteigen keinesfalls den Betrag von l DM pro qm Wohnfläche (hier: Landgerichtsbezirk Wuppertal).

Den Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung von 1.333,53 DM zu. In dieser Höhe sind die in der Nebenkostenabrechnung in Ansatz gebrachten Kosten - zuzüglich der Vorauszahlung in Höhe von 3.540 DM - umlagefähig.

1. Diesem Anspruch steht zunächst nicht entgegen, daß die Kl. ihrer Abrechnung die Wohngeldabrechnung der Firma J. zugrunde legen. Zwar ersetzt eine Abrechnung eines Verwalters einer Eigentümergemeinschaft über die laufenden Zahlungen der Wohnungseigentümer in der Regel nicht die Nebenkostenabrechnung. Dieser Fall ist hier aber nicht gegeben. Vielmehr haben die Kl. eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellt und nur hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung der Verwalterin verwiesen. Damit sind aber die Mindestanforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen sind - Angabe der Gesamtkosten und deren Zusammensetzung, Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH NJW 1982, 573 [= WM 1982, 207]) - erfüllt.

2. Gemäß § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages sind ansatzfähig auch die Kosten für die Gartenpflege/Außenanlagen. Diese Kosten sind grundsätzlich abrechenbar, es sei denn, der Mieter ist zur Nutzung des Gartens nicht berechtigt, so zum Beispiel, wenn es sich um den Vermietergarten handelt (Sternel, Mietrecht 3. Aufl. III 350). Dagegen sind Kosten für die Pflege von Gemeinschaftsanlagen umlagefähig. Vorliegend gehören sämtliche Flächen zur Gemeinschaftsanlage. Daß diese von den Bekl. nicht genutzt werden könnten, ist nicht ersichtlich, insbesondere ist auch der Dachgarten ebenerdig angelegt und von daher durch alle Mieter nutzbar.

3. Demgegenüber sind die Kosten für den Hausmeister in Höhe von insgesamt 30.266,20 DM nicht abrechenbar.

Zwar sind Hausmeisterkosten grundsätzlich umlegbar, jedoch ist das nicht der Fall, soweit Instandhaltungskosten oder Verwalterkosten in diesen Kosten enthalten sind. Dieser Anteil ist herauszurechnen.

Zu den Aufgaben eines Hauswartes gehören die in einem Wohn- oder Geschäftshaus üblicherweise anfallenden körperlichen Arbeiten wie etwa die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgungsanlage und des Fahrstuhls (vgl. auch LG Köln WM 1992, 258).

Danach sind aus dem Leistungsverzeichnis des Objektbetreuungsvertrages der Firma J. ohne weiteres auf die Mieter umlegbar die Kosten, die aufgrund der Durchführung der in Ziff. 2-8 genannten Aufgaben entstehen.

Dies gilt jedoch nur eingeschränkt für die in Ziff. 9 des Leistungsverzeichnisses aufgeführten Aufgaben bzw. Kosten, da diese auch Kosten für Werkzeuge und Geräte wie Leiter, Besen, Schaufeln usw., Maschinen wie Staubsauger sowie deren Reparatur und Wartung, Kleinteile wie Schrauben, Nägel und Dübel enthalten. Der hieraus entsprechende Anteil ist nach dem oben Gesagten grundsätzlich herauszurechnen. Insoweit kann auch nicht eingewandt werden, daß diese Kosten tatsächlich nicht in der Abrechnung enthalten seien, sondern lediglich in Ziff. 19 der Wohngeldabrechnung aufgeführt worden seien. Vielmehr ergibt sich aus der Abrechnung, daß die kompletten im Leistungsverzeichnis aufgeführten Tätigkeiten in Höhe von monatlich 4.050 DM zzgl. MwSt. in der Abrechnung enthalten sind, mithin auch die auf die Ziff. 9 entfallenden Kosten.

Auch in den unter Ziff. 1 des Leistungsverzeichnisses genannten Tätigkeiten sind Aufgaben enthalten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dies betrifft zum einen die Termine mit Handwerkern, Energieversorgern etc. Insoweit ist es auch unerheblich, ob diese Termine tatsächlich wahrgenommen wurden, da sie jedenfalls einen Teil der Entlohnung darstellen. Der Hauswart wird nicht nach Stunden abgerechnet, sondern enthält eine Pauschale, die eben auch die Kosten für diese Tätigkeiten enthält.

Ebenfalls nicht umlegbar auf die Mieter sind die Kosten für Kleinreparaturen. (...)

Es ist anerkannt, daß Betriebskosten nur insoweit auf die Mieter umlegbar sind, soweit diese für eine ordnungsgemäße Verwaltung unter Beachtung sparsamer Wirtschaftsführung erforderlich sind.

Dies ist hinsichtlich der gesamten Hausmeisterkosten nicht der Fall. Zu den typischen Aufgaben eines Hausmeisters gehören nämlich - wie bereits oben ausgeführt - die üblicherweise anfallenden körperlichen Arbeiten wie etwa die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgungsanlagen und des Fahrstuhls. Diese Tätigkeiten sind aber im wesentlichen in den Ziff. 2-8 des Leistungsverzeichnisses aufgeführt mit Kosten in Höhe von 577 DM, zweimal 600 DM und 273 DM.

Da diese Kosten somit Kosten darstellen, die durch die Hausmeistertätigkeit entstehen, sind diese auch in die Position Hausmeisterkosten einzurechnen, so daß sich die gesamten Hausmeisterkosten incl. der Drittrechnungen auf 77.204,91 DM, bzw. ohne Garage auf 69.148,88 DM entsprechend einem Anteil der Bekl. von 1.663,72 DM addieren. Legt man diese Kosten auf den qm Wohnfläche um, ergibt sich ein Betrag von 18.1867 DM jährlich, bzw. 1.515 DM monatlich. Dieser Betrag liegt aber weit über dem ortsüblichen Maß, wobei dahinstehen kann, ob dieses weiterhin bei 0,50 DM je qm Wohnfläche (so AG Köln WM 1997, 273) liegt, da jedenfalls auch nach Kenntnis der Kammer die Kosten eines Hauswartes keinesfalls den Betrag von 1 DM pro qm Wohnfläche übersteigen.

Hier kommt weiterhin hinzu, und erscheint der in Ansatz gebrachte Betrag auch deshalb als völlig unangemessen, weil nach dem Leistungsverzeichnis nicht festgestellt werden kann, inwieweit Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 30.266,20 DM anfallen ohne die in Ziff. 2-8 des Leistungsverzeichnisses aufgeführten Tätigkeiten. (...)