Betriebskosten

1. Sind Betriebskosten dem Mieter einer preisgebundenen Neubauwohnung nicht bei Überlassung der Wohnung bekanntgegeben worden (§ 20 Abs. 1 Satz 3 NMV), so ist eine nachträgliche Heilung oder Umlage nicht möglich.

2. Zur Bekanntgabe im Sinne des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV genügt es bei neugeschaffenem Wohnraum, wenn dem Mieter die umzulegenden Betriebskostenarten und die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in einer Summe mitgeteilt werden.

3. Bei preisgebundenem Wohnraum ist es nicht Voraussetzung der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, dass der Vermieter Erhöhungen einzelner Kostenpositionen im Vergleich zum Vorzeitraum oder die Höhe von Abzügen für nicht umlagefähige Kosten erläutert.

4. Laufende Sperrmüllkosten sind auch dann "für die [...] Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren" im Sinne der Ziff. 8 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, wenn der Vermieter immer wieder Müll abfahren lassen muss, den Mieter rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abstellen.

5. Der formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung steht nicht entgegen, dass in die Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkV a.F. anstelle des HU-Werts ohne Erläuterung der Faktor 1 eingesetzt wird, wenn der Gesamtverbrauch der Anlage und das Ergebnis der Umrechnung in kWh ausgewiesen werden.

6. Eine Klage auf Feststellung, dass der Vermieter preisgebundenen Wohnraums Anspruch auf "angemessene" Vorauszahlungen habe, ist hinsichtlich des Begriffs "angemessen" unbegründet.

Die Bekl. wenden sich mit ihrer Berufung gegen die Verurteilung zur Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 538,79 € und Heizkosten in Höhe von 44,50 € jeweils für das Jahr 2006 sowie die Feststellung, dass sie künftig zur Zahlung von Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verpflichtet seien.

Die Bekl. haben eine Wohnung bei der Kl. angemietet, die der Preisbindung unterliegt. Im Mietvertrag wurde eine Miete von 807,23 DM vereinbart. Neben der Miete sollten Betriebs- und Heizkosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) umgelegt und hierfür monatliche Vorauszahlungen erhoben werden; die Betriebskostenpositionen aus Anlage 3 zu § 27 II. BV waren der Vertragsurkunde als Anhang beigefügt. An Betriebskostenvorauszahlung sollten 250 DM, an Heizkostenvorauszahlung 110 DM monatlich geleistet werden. Nach § 3 Nr. 3 des Vertrags sollten auch bestimmte "sonstige Betriebskosten" umlagefähig sein. Die Wohnung wurde nach ihrer Fertigstellung erstmals an die Bekl. vermietet.

Seit 2001 rechnet die Kl. jährlich über die Betriebs- und Heizkosten ab. Spätestens seit der Abrechnung für 2005 sind darin die einzelnen Kostenpositionen aufgeschlüsselt.

Mit Schreiben vom 9.11.2007 rechnete die Kl. über Nebenkosten ab. In der Nebenkostenabrechnung sind unter anderem in Ansatz gebracht 2.723,17 € "Hauswart", 4.334,27 € "Hauswart-Lohnkosten" und ein Abzug von 2.589,12 € "abzgl. Hsw. n. umlagefähig".

Die in der Abrechnung abgerechneten Sperrmüllkosten, von denen 15,66 € auf die Bekl. entfallen, entstehen nicht jährlich, aber dennoch laufend dadurch, dass die Kl. abgestellten Müll, der keinem Mieter zugerechnet werden kann, abfahren lässt.

Die Kl. hat mit dem Hauswart zwei Verträge geschlossen, auf die Entgelte von 4.468,32 € und 2.589,12 € jährlich gezahlt werden. Wegen des jeweiligen Leistungsverzeichnisses wird auf die Anlage zum Schriftsatz vom 11.2.2009 Bezug genommen. Der Hauswart ist täglich zwischen 2 und 2,5 Stunden in der Wirtschaftseinheit. Er verbringt knapp zwei Stunden täglich mit der Pflege der Außenanlage und Kontrollen und knapp eine halbe Stunde täglich für kleinere Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten.

Das Amtsgericht Pinneberg hat die Bekl. zur Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 538,79 € und Heizkosten in Höhe von 44,50 € jeweils für das Jahr 2006 verurteilt und die Feststellung ausgesprochen, dass sie zur Zahlung angemessener Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verpflichtet seien.

Die Bekl. wenden gegen die Verurteilung ein:

Die Umlage von Nebenkosten sei nicht wirksam vereinbart. Die Umlage von Nebenkosten setze nach § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV die Angabe im Mietvertrag voraus, welche Beträge der Vermieter für die einzelnen Betriebskostenarten kalkuliert und für welche er den Vorschuss verlangt. Für eine erstmalige Vermietung gelte keine Ausnahme. Die erforderliche Mitteilung der Kosten bei Überlassung der Wohnung sei auch nicht nachgeholt worden.

Bei Kostensteigerungen gegenüber dem Mietvertrag sei der Vermieter nach den §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 Satz 2 und 3 NMV und § 10 WoBindG verpflichtet, die Gründe dafür in Schriftform in der Abrechnung anzugeben, so dass überprüft werden könne, ob der Vermieter die Teuerung zu vertreten habe (§ 8 a Abs. 3 WoBindG). Dies sei bei den Positionen Gartenpflege, Sperrmüllbeseitigung und Beleuchtung nicht erfolgt.

Kosten für die Abfuhr von Sperrmüll seien keine umlagefähigen Betriebskosten.

Die Bekl. beanstanden die Aufteilung der Gesamtkosten für den Hauswart in drei Positionen und bestreiten diese Kosten. Es fehle die Angabe, wie sich der umgelegte Kostenanteil ergebe. Der Vermieter sei nach den §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 Satz 2 und 3 NMV und § 10 WoBindG verpflichtet, den Abzug in der Abrechnung zu erläutern.

In der Heizkostenabrechnung sei als Brennstoff nur "Gas" angegeben, obwohl es nach § 9 Abs. 2 HeizkV drei Gassorten mit unterschiedlichen Heizwerten gebe. Es fehle die erforderliche Erläuterung der Abrechnung. Ohne die Bezeichnung des Brennstoffes seien die abgerechneten Kosten nicht anhand der veröffentlichten Preise des Versorgers nachprüfbar und könne die Wirtschaftlichkeit nicht geprüft werden. Ferner reiche es nicht aus, dass auf die "Formel § 9.2 HeizKV" Bezug genommen wird, ohne diese wiederzugeben. Auch entspreche die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser dieser Formel nicht. Es gebe in dieser Formel keinen Heizwert 1 und kein Ergebnis "B = kWh". Auch existiere kein Brennstoff mit dem Heizwert 1. Die Abrechnung sei widersprüchlich, weil auf eine Formel Bezug genommen werde, die tatsächlich nicht angewandt werde. Es fehle der Rechenschritt von der in kWh angegebenen Menge des Brennstoffs zum Heizwert und der Rechenschritt von B = m3 zu % des Energieanteils für Warmwasser. Das verbrauchte Gasvolumen sei nicht angegeben, wie es die Formel voraussetze. Eine Umrechnung sei mangels Angabe der Gassorte nicht möglich. Es sei nicht zu erkennen, ob es sich bei den angegebenen kWh-Werten um Heizwerte oder Brennwerte handele. Es fehle die Angabe des vom Versorger verwendeten Umrechnungsfaktors.

Die vom Amtsgericht ausgesprochene Feststellung lasse die durch § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV gebotene Angabe der Höhe der Kosten für jede einzelne Betriebskostenart vermissen. Eine solche finde sich auch im Mietvertrag nicht.

Die Bekl. beantragen, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg die Klage abzuweisen.

Die Kl. beantragt, die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass aus dem Feststellungsbegehrten das Wort "angemessen" zu streichen ist.

Die Bekl. widersprechen dieser teilweisen Klagerücknahme.

Die Kl. führt zur Verteidigung des Urteils des Amtsgerichts insbesondere an: Eine Aufschlüsselung der Betriebskosten im Mietvertrag sei nicht erforderlich. Jedenfalls sei in der aufgeschlüsselten Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2005 die Heilung eines etwaigen Mangels zu sehen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache nur teilweise Erfolg.

1. Soweit die Bekl. zur Zahlung von 538,79 € auf die Betriebskostenabrechnung verurteilt worden sind, hat die Berufung keinen Erfolg. Die Kl. hat aus dem Mietvertrag entsprechend der Betriebskostenabrechnung vom 9.11.2007 einen Anspruch auf Nachzahlung von 538,79 €.

a) Die Bekl. sind verpflichtet, die abgerechneten Betriebskosten zu tragen.

aa) Nach § 50 Abs. 1 Satz 1 WoFG ist die Neubaumietenverordnung (NMV) auf das vorliegende Mietverhältnis anzuwenden, weil die öffentliche Förderung des Wohnraums bereits vor 2002 erfolgt ist.

bb) Ob § 20 NMV der Kl. die Umlage von Betriebskosten auch ohne entsprechende Vereinbarung erlaubt (vgl. AG Hamburg-Altona, WuM 1987, 426; ähnlich AG Altenkirchen, WuM 1996, 625; vgl. auch BGH, WuM 2004, 666; Lützenkirchen, NZM 2008, 630, 630; a.A. LG Hamburg, WE 2005, 183), kann offenbleiben. Denn vorliegend ist im Mietvertrag vereinbart worden, dass die Bekl. die abgerechneten Betriebskosten zu tragen haben.

cc) Die Umlage der Betriebskosten ist nicht wegen eines Verstoßes gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV ausgeschlossen, der bestimmt: "Soweit Betriebskosten geltend gemacht werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben."

Zweck dieser Vorschrift ist es, dem Mieter zu ermöglichen abzuschätzen, welche Betriebskosten auf ihn umgelegt werden und in welcher Höhe ihm dadurch Mehrkosten entstehen. Ausgehend von diesem Zweck wird der Vorschrift überwiegend entnommen, dass die Bekanntgabe Voraussetzung der Geltendmachung von Betriebskosten ist und die umlagefähigen Betriebskosten begrenzt (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556, Rn. 42; a.A. Lützenkirchen, NZM 2008, 630, 631).

Ob vorliegend ein Verstoß gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV vorliegt, kann nicht mit dem Argument offenbleiben, es sei jedenfalls eine nachträgliche Heilung eingetreten. Eine unterbliebene Bekanntgabe nach § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV kann nach Auffassung der Kammer nicht durch die spätere Übersendung einer Betriebskostenabrechnung ersetzt werden, auch nicht mit Wirkung für die Zukunft (LG Hamburg, WE 2005, 183; LG Kleve, WuM 1992, 201; a.A. LG Berlin, GE 2007, 913; LG Duisburg, Urteil vom 13.1.2004, 13 S 269/03 Juris). Dies liefe dem Zweck des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV zuwider, wonach der Mieter schon bei der Überlassung des Wohnraums über die Umlage von Betriebskosten zu informieren ist, damit er dies bei seiner Entscheidung über die Anmietung berücksichtigen kann. Eine Umlage von Betriebskosten kann nach Auffassung der Kammer auch nicht gemäß § 10 WoBindG nach Vertragsschluss durch einseitige Erklärung des Vermieters erfolgen (so aber OLG Oldenburg, WuM 1997, 609; LG Duisburg, Urteil vom 13.1.2004, 13 S 269/03 Juris; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556, Rn. 42 m.w.N.). § 20 Abs. 4 NMV zählt abschließend die Fälle auf, in denen § 10 WoBindG entsprechend anwendbar ist. Eine Anwendung auf die nachträgliche Umlage von Betriebskosten ist in § 20 Abs. 4 NMV nicht vorgesehen. Soweit § 20 Abs. 4 NMV die "Nachforderung von Betriebskosten" anspricht, ist damit der Fall gemeint, dass der Vermieter auf Vorauszahlungen verzichtet und jährlich die tatsächlich angefallenen Betriebskosten in einer Summe nachfordert. Insbesondere aus dem Umstand, dass § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV eine Bekanntgabe der Betriebskosten nur bei Überlassung der Wohnung vorsieht, ergibt sich, dass der Normgeber eine nachträgliche, einseitige Änderung der Mietstruktur nicht vorgesehen hat. Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass es sich dabei um eine planwidrige Regelungslücke handeln könnte, denn unter Geltung der Privatautonomie ist ein Recht zur einseitigen Vertragsgestaltung die Ausnahme. § 313 BGB sieht für Härtefälle eine ausreichende Auffangregelung vor, die im Einzelfall eine nachträgliche Umlage von Betriebskosten ermöglichen kann. Die Voraussetzungen des § 313 BGB sind hier aber nicht dargetan.

Im vorliegenden Fall sind den Bekl. die umzulegenden Betriebskosten indes nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung ordnungsgemäß bekanntgegeben worden, so dass ein Verstoß gegen § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV nicht vorliegt. Die Art der umzulegenden Betriebskosten ist im vorliegenden Mietvertrag durch Bezugnahme auf und Beifügung der maßgeblichen Vorschriften bekanntgegeben worden. Die Höhe der umzulegenden Betriebskosten ist im Mietvertrag in Form der bezifferten Betriebskostenvorauszahlung angegeben. Die Angabe der Vorauszahlungshöhe ermöglicht es dem Mieter hinreichend abzuschätzen, welche Kosten neben der Kaltmiete auf ihn ungefähr zukommen. Sie genügt daher den Anforderungen des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV jedenfalls bei neu geschaffenem Wohnraum. Denn bei neu geschaffenem Wohnraum ist es dem Vermieter nicht möglich, etwa die im letzten Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten mitzuteilen. Die Höhe der zukünftig entstehenden Betriebskosten kann der Vermieter noch nicht absehen. Soweit teilweise die Auffassung vertreten wird, es müsse im Fall der Neuvermietung wenigstens eine Schätzung vorgenommen werden (LG Hamburg, WE 2005, 183; LG Duisburg, Urteil vom 25.2.2003, 13 S 322/02 - Juris; LG Mannheim, WuM 1994, 693), stellt der Ansatz einer Betriebskostenvorauszahlung bereits eine solche Schätzung dar. Hiergegen kann nicht eingewandt werden, dass der Mieter in diesem Fall vor Mehrforderungen nicht geschützt sei. Denn § 20 Abs. 4 NMV sieht eine "Nachforderung von Betriebskosten" ausdrücklich vor, schützt also nicht das Vertrauen des Mieters darauf, dass die tatsächlichen Betriebskosten der Angabe bei Überlassung der Wohnung dauerhaft gleich kommen.

Die Auffassung schließlich, dass die Höhe der Betriebskosten nach den einzelnen Positionen aufzuschlüsseln sei und die Angabe einer Gesamtsumme nicht ausreiche (OLG Oldenburg, WuM 1997, 609; LG Kleve, Beschluss vom 3.7.2007, 6 T 62/07 - Juris; LG Berlin, GE 2007, 913; LG Hamburg, WE 2005, 183; LG Duisburg, Urteil vom 13.1.2004, 13 S 269/03 - Juris; LG Mannheim, WuM 1994, 693; a.A. Lützenkirchen, NZM 2008, 630, 631), teilt die Kammer nicht. Ein solches Erfordernis ergibt sich nicht aus dem Wortlaut des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV. Auch der Zweck der Vorschrift gebietet eine solche Auslegung nicht, weil dem Interesse des Mieters hinreichend Rechnung getragen ist, wenn er die gesamte Höhe seiner Belastung mit Betriebskosten abschätzen kann.

b) Was den Inhalt der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung vom 9.11.2007 anbelangt, so ist es entgegen der Auffassung der Bekl. nicht Voraussetzung der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, Erhöhungen einzelner Kostenpositionen im Vergleich zum Vorzeitraum zu erläutern. Wenn die §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 Satz 2 NMV fordern, dass bei der Erläuterung der Nachforderung die Gründe anzugeben sind, aus denen sich die Nachforderung ergibt, sowie die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen fallenden Beträge, so genügt diesem Erfordernis eine Betriebskostenabrechnung (vgl. BGHZ 91, 62 = WuM 1984, 185). Aus dieser ergibt sich der Grund der Nachforderung - höhere Betriebskosten als geleistete Vorauszahlungen - und die einzelnen Kostenpositionen. Die Berechtigung einer Erhöhung der angesetzten Beträge gegenüber dem letzten Abrechnungszeitraum ist allein eine Frage der materiellen Berechtigung der Forderung. Dass die abgerechneten Kosten tatsächlich angefallen sind, stellen die Bekl. hier nicht in Frage.

c) Die Umlage der Sperrmüllkosten ist zulässig. Laufende Sperrmüllkosten sind auch dann "für die [...] Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren" im Sinne der Ziff. 8 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, wenn immer wieder Müll abgefahren werden muss, den Mieter rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abgestellt haben (MüKo/Schmid, § 2 BetrKV, Rn. 41 m.w.N.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556, Rn. 146). So liegt es nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. hier.

d) Die Hauswartkosten können in der angesetzten Höhe (2.723,17 € + 4.334,27 € - 2.589,12 € = 4.468,32 €) umgelegt werden. Denn in dieser Höhe hat die Kl. dargelegt, dass es sich um umlagefähige Kosten handelt. Die Bekl. haben nicht bestritten, dass die Kosten für diejenigen Tätigkeiten anfallen, die in dem von der Kl. vorgelegten Leistungsverzeichnis mit dem Hauswart vereinbart sind.

Dass die Hauswartkosten in Höhe von 4.468,32 € tatsächlich angefallen sind, haben die Bekl. vor dem Amtsgericht nicht bestritten. Dem Vortrag mit Schriftsatz vom 22.7.2008, es würden "nicht umlagefähige Kosten in der angesetzten Höhe bestritten", ist nur zu entnehmen, dass die Umlagefähigkeit bestritten worden ist. Falls das Vorbringen der Bekl. im Berufungszug so zu verstehen sein sollte, dass nun auch der Anfall der Kosten bestritten werden soll, ist dies als neues Verteidigungsmittel im Berufungszug nicht mehr zuzulassen (§ 531 Abs. 2 ZPO).

Die Kl. musste den Abzug für nicht umlagefähige Kosten nicht in der Abrechnung erläutern. Das Erläuterungsgebot der §§ 20, 4 Abs. 7 NMV, 10 WoBindG gebietet nur, dass dem Mieter deutlich gemacht wird, von welchem Gesamtbetrag aus welchem Grund ein Abzug in welcher Höhe vorgenommen worden ist. Eine ausreichende Erläuterung ist hier mit der Angabe "abzgl. Hsw. n. umlagefähig" erfolgt. Auf welche Tätigkeit sich die Beträge beziehen und ob also die umgelegten Hauswartkosten umlagefähig sind, sind Fragen allein der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Dass die Umlage in dieser Höhe im vorliegenden Fall materiell berechtigt ist, ist bereits ausgeführt worden.

2. Die Kl. hat einen Anspruch auf Nachzahlung von 44,50 € auf Heizkosten im Jahr 2006 aus dem geschlossenen Mietvertrag. Dass die Umlage der Heizkosten wirksam vereinbart worden ist, ergibt sich aus den obigen Ausführungen. Auch ist die Heizkostenabrechnung vom 26.10.2007 ordnungsgemäß:

Nicht zu beanstanden ist, dass die Heizkostenabrechnung den Brennstoff nur mit "Gas" beschreibt, weil es für die Abrechnung auf die genaue Gassorte nicht ankommt. Will der Mieter die materielle Richtigkeit der abgerechneten Preise und die Wirtschaftlichkeit anhand der Gassorte überprüfen, so kann er die Abrechnung des Versorgers einsehen.

Dass die Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKV nicht wiedergegeben ist, ist unerheblich, weil die HeizKV dies nicht fordert.

Die Heizkostenabrechnung ist nicht deswegen fehlerhaft, weil in die Formel anstelle des HU-Werts der Faktor 1 eingesetzt worden ist. Der HU-Wert in der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKV a.F. dient der Umrechnung des Brennstoffverbrauchs für die Warmwasserversorgung von m3 in kWh. Eine solche Umrechnung ist indes nur dann erforderlich, wenn auch der Gesamtverbrauch der Anlage in m3 ermittelt wird. Wird der Gesamtverbrauch vom Versorger dagegen - wie hier - bereits in kWh erfasst, so bedarf es des HU-Werts in der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKV a.F. nicht (Schmidt-Futterer/Lammel, § 9 HeizKV, Rn. 17) bzw. kann der Faktor 1 eingesetzt werden. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Bundesgerichtshofs an, wonach diese Berechnungsweise die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung trotz der Abweichung von § 9 Abs. 2 HeizKV a.F. nicht beeinträchtigt (BGH, WuM 2005, 579, 580). Anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall fehlt hier zwar eine Erläuterung der Abweichung von der Formel des § 9 Abs. 2 HeizKV. Auch wird in der hier streitgegenständlichen Abrechnung auf § 9 Abs. 2 HeizKV Bezug genommen, obwohl diese Formel nur in einer modifizierten Form angewandt wird. Gleichwohl kann der Mieter den Rechenweg nach Auffassung der Kammer dadurch nachvollziehen, dass als Ergebnis der Rechnung der Energieverbrauch in "kWh Gas" angegeben worden ist und nicht in m3. Ob der Faktor 1 korrekt ist, ist eine inhaltliche Frage, welche die formelle Wirksamkeit der Abrechnung unberührt lässt. Nach Auffassung der Kammer bedurfte es aus den genannten Gründen keiner weiteren Erläuterung dieses Faktors.

3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 BGB. Die Bekl. haben bereits vor dem Anwaltsschreiben vom 29.2.2008 die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigern lassen, und zwar mit Schreiben des Mietervereins.

4. Die Kl. hat einen Anspruch auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 83,54 € aus den §§ 280, 286 BGB. Die Bekl. sind in Verzug gekommen, indem sie den Mieterverein die Zahlungspflicht ernsthaft und endgültig haben ablehnen lassen (§ 286 Abs. 2 BGB). Die Kl. durfte es für erforderlich halten, einen Anwalt zu beauftragen, um den unberechtigten Einwendungen des Mietervereins entgegenzutreten.

5. Die vom Amtsgericht ausgesprochene Feststellung ist zum größten Teil rechtsfehlerfrei erfolgt. Der Feststellungsantrag der Kl. ist größtenteils begründet, weil die Kl. aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Nebenkosten hat. Unbegründet ist der Antrag, soweit die Kl. "angemessene" Vorauszahlungen verlangt. Einen solchen Anspruch hat die Kl. nicht. Sie kann nur die vereinbarten Vorauszahlungen zuzüglich ordnungsgemäßer Erhöhungen (§ 20 Abs. 4 NMV) verlangen. Soweit die Kl. in der mündlichen Verhandlung den Feststellungsantrag hinsichtlich des unbegründeten Teils zurückgenommen hat, entfaltet diese Rücknahme keine Wirkung, weil ihr die Bekl. widersprochen haben.

6. Die Kosten waren nach § 92 Abs. 2 ZPO den Bekl. aufzuerlegen. Das Unterliegen der Kl. hinsichtlich des Feststellungsantrags ist nur unwesentlich und hat keine höheren Kosten verursacht.

7. Über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO zu entscheiden.

8. Die Revision wird zugelassen. Hinsichtlich der Betriebskosten weicht die Kammer von der Auffassung anderer Gerichte ab, wonach eine wirksame Bekanntgabe der Umlage von Betriebskosten gemäß § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV voraussetze, die Kosten nach ihren einzelnen Bestandteilen aufzuschlüsseln, während die Angabe einer Gesamtsumme nicht ausreichen soll. Hinsichtlich der Heizkosten ist es eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung, ob die Formel des § 9 Abs. 2 HeizKV bei energiebezogener Abrechnung in modifizierter Form angewandt werden darf, ohne die Abweichung näher zu erläutern.