Betriebskosten

Betriebskosten; Wirtschaftlichkeitsgebot; Umlagemaßstab; Aufzugskosten; Wartungskosten; Ersatzteile; Störungsbeseitigung; Vorwegabzug der Grundsteuer; Zuflußprinzip; Abflußprinzip; Hausreinigungskosten; Beweislast für Plausibilitätslücken; Maßfehler; ungewöhnlicher Wasserverbrauch

1. Der Vermieter von Wohnraum muß die Wirtschaftlichkeit des Betriebskostenansatzes darlegen, wenn streitig ist, ob die angefallenen Kosten erforderlich waren (hier: für dreimal wöchentliche Hausreinigung).

2. Bei dem Ansatz von Kosten des Aufzuges ist der Vermieter nicht berechtigt, neben den Wartungskosten die Kosten für die Beseitigung von Störungen und für die Lieferung kleinerer Ersatzteile anzusetzen, denn diese Kosten gehen über diejenigen für bloße Wartung hinaus.

3. Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter verpflichtet, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallende Grundsteuer vorweg abzuziehen, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.

4. Eine Formularklausel, nach der der auf den Mieter von Wohnraum entfallende Betriebskostenanteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Flächen aller Wohnungen und Büros zu berechnen ist, verstößt gegen § 9 AGBG, denn sie kann dazu führen, daß der Mieter von Wohnraum unbillig mit Kosten belastet wird, die durch die gewerbliche Nutzung des Grundstücks veranlaßt werden.

5. Die zeitliche Abgrenzung der Betriebskosten richtet sich bei der Wohnraummiete grundsätzlich danach, zu welchem Zeitpunkt die in Rechnung gestellte Leistung erbracht worden ist (Leistungsprinzip), und nicht danach, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Kosten hierfür aufgewendet hat (Abflußprinzip).

1. Hausreinigungskosten für 2. Halbjahr 1993, 1994 und 1995:

Das Amtsgericht hat den Kostenansatz zu Recht um 1/3 gekürzt. Allgemein ist anerkannt, daß der Ansatz von Hausreinigungskosten - wie jede Betriebskostenart auch - dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterliegt (§ 24 II. BV, § 20 Abs. 1 NMV und dazu OLG Koblenz DWW 1986, 244 = WuM 1986, 282). Das besagt zwar nicht, daß der Vermieter nur auf die üblichen Ansätze beschränkt ist (so Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, Il. BV, § 27 Anm. 10 m. w. N.). Vielmehr steht ihm ein Auswahlermessen zu, in welcher Art und Weise er die Betriebsleistung erbringen will (s. Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl., 2000, Rdn. A 76; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdn. 2621). In diesem Rahmen muß er auch dem Gebäudestandard Rechnung tragen. Aber selbst wenn man hier zugunsten der Kl. berücksichtigt, daß es sich um ein repräsentatives Gebäude mit Wohn- und Gewerberaummietern handelt, haben sie die Erforderlichkeit einer dreimal wöchentlichen Reinigung nicht dargetan, etwa durch nutzerbedingten erhöhten Schmutzanfall. Allein aus der Repräsentativität des Gebäudes läßt sich die Erforderlichkeit nicht ableiten. Mithin ist nicht ersichtlich, daß der Nutzwert einer Reinigung in dem genannten Umfang in einem richtigen Verhältnis zu den angesetzten Kosten steht. Soweit die Kl. vortragen, daß diese Kosten angemessen seien, muß berücksichtigt werden, daß sie ins Verhältnis zum Leistungsinhalt gesetzt werden müssen. Hierzu gehört selbstredend eine gründliche Reinigung, ohne daß zwischen "sehr gründlich" und (nur) "normal" differenziert werden kann. Daher trifft die Gleichung 3 x "normal" = 2 x "sehr gründlich" nicht zu. Legt man zugrunde, daß von dem beauftragten Reinigungsunternehmen eine ordnungsmäßige Reinigung in jedem Fall geschuldet wird, so drängt es sich auf, daß die Kosten bei wöchentlich dreimaliger Reinigung höher als bei nur zweimaliger Reinigung sind. Diese Plausibilitätslücke haben die Kl. nicht geschlossen (s. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. III 349 a. E.).

2. Kosten der Fahrstuhlwartung: 2. Halbjahr 1993, 1994 und 1995:

Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung den Anteil des herauszurechnenden Instandhaltungskostenansatzes auf 37 % der Kosten geschätzt. Im Streit ist vorliegend nur, ob über dem Reparaturkostenanteil von 22 %, den die Kl. berücksichtigen, auch die Anteile für Störungsbeseitigung (10 %) und Lieferung von kleineren Ersatzteilen (5 %) abzusetzen sind. Das ist zu bejahen, denn hierbei handelt es sich nicht um Wartungskosten. Vielmehr fallen hierunter nur solche Kosten, die der Schadensvorbeugung dienen. Zu eng ist die Auffassung der Kl., daß als Instandsetzungskosten nur diejenigen gelten könnten, die bei einem Ausbau des schadhaften Teils und einer Bearbeitung in der Werkstatt anfielen. Denkbar ist zwar, daß im Einzelfall eine Störung im Zuge von Wartungsmaßnahmen mit behoben werden kann (s. Sternel Rdn. III 298). Indes handelt es sich bei der Behebung von Störungen im Grundsatz nicht um vorbeugende Maßnahmen, sondern um solche, die der Wiederherstellung der Betriebsfähigkeit dienen (s. Langenberg a. a. O., A 62, Fischer-Dieskau/Schwender, a. a. O., Anm. 8 Nr. 2; LG Berlin GE 1988, 363, 365).

Auch ein Ansatz für den Austausch bzw. Ersatz von Kleinteilen ist nicht gerechtfertigt. Die begriffliche Abgrenzung zwischen Wartung und Instandsetzung erfolgt zwischen § 27 und § 28 Il. BV. In letzterer Vorschrift wird nicht auf den Wert der Verschleißteile abgestellt. Die in § 28 Abs. 3 Il. BV vorgesehene Möglichkeit, die Kosten der kleinen Instandhaltungen auf den Mieter abzuwälzen, spricht dafür, daß der Ersatz von Kleinteilen dem Instandsetzungskostenbereich nach § 28 Il. BV zuzuordnen ist.

3. Grundsteuer 2. Halbjahr 1993, 1994 und 1995:

Auch wegen dieses Ansatzes ist dem Amtsgericht zu folgen. Es hat im Ergebnis zu Recht darauf hingewiesen, daß hier eine Kostenabgrenzung zu den gewerblich genutzten Räumen geboten ist. Dies ist gesetzlich zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 NMV), während sich der Umlagemaßstab bei Vermietung von preisfreiem Wohnraum grundsätzlich nach der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung richtet. Die hier einschlägige Formularklausel lautet, daß der Anteil des Mieters nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohnflächen aller Wohnungen und Büros erfolgt (der unterstrichene Teil ist maschinenschriftlich eingesetzt). Sie ist nach §§ 5, 9 AGBG unwirksam. Es handelt sich um eine Formularklausel, da sie von den Kl. in anderen Mietverträgen gleichlautend benutzt wird, wie sich aus den bei der Kammer anhängigen Parallelverfahren 316 S 7/00 und 316 S 8/00 ergibt. Ihr Inhalt ist unklar. Nach ihrem Wortlaut sind (auch oder nur?) die Wohnflächen der "Büros" in den Umlagemaßstab einzubeziehen. Naheliegend ist, daß es sich hier Iediglich um ein Formulierungsversehen handelt und die gewerblich genutzten Flächen schlechthin gemeint sind. Denkbar ist aber auch, daß sich die Klausel auf Fälle möglicher Mischnutzung einzelner Mietobjekte - unabhängig ob überwiegend zu Wohn- oder Gewerbezwecken - bezieht und danach nur die zu Wohnzwecken genutzten Flächen solcher Mischobjekte herangezogen werden sollen, während im übrigen eine Vorerfassung geboten wäre. Vor allem führt die Klausel bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, 2 Nr. 1 AGBG). Sie ermöglicht nämlich, daß der Mieter in einem nicht absehbaren Umfang mit den Mehrkosten belastet wird, die allein infolge der Vermietung zu Gewerbezwecken anfallen. Das kann sich nach dem Inhalt der Klausel auf verbrauchsabhängige Kosten beziehen, kann aber auch gleichermaßen - wie hier - verbrauchsunabhängige Kosten betreffen (s. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., BGB, § 546 Rdn. 206; v. Seldeneck, Rdn. 3341). Damit verstößt die Klausel gegen den Grundsatz der Umlagengerechtigkeit, der über § 4 Abs. 1 MHG auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum zu beachten ist (vgl. dazu Blank DWW 1992, 65, 67). Ob etwas anderes gelten könnte, wenn sich die Klausel nur auf bestimmte Betriebskostengruppen bezöge (s. v. Seldeneck, a. a. O.), braucht nicht entschieden zu werden, denn eine solche Klauselgestaltung ist hier nicht gegeben. Angesichts der herrschenden Meinung, daß bei gemischt genutzten Objekten eine Vorerfassung der Grundsteuer geboten ist (s. die Nachweise bei Langenberg a. a. O., Rdn. F 55), dürfte dies jedenfalls bei der Grundsteuer zu verneinen sein. Soweit sich die Kl. für ihre abweichende Auffassung auf die von Sternel lll 346 geäußerte Meinung beziehen, übersehen sie, daß dieser Autor die einheitliche Umlage nur befürwortet, wenn ein einheitlicher Einheitswert für Wohn- und Gewerbeteil gilt, was beim sog. Sachwertverfahren, nicht aber beim Ertragswertverfahren der Fall ist. Vorliegend ist der Einheitswert aber nach dem Ertragswertverfahren festgesetzt worden. Demzufolge wäre eine Differenzierung ohne weiteres möglich (s. dazu Laug WuM 1993, 171).

4. Wasser- und Abwasserkosten für 1994:

Die Kl. wenden sich ohne Erfolg dagegen, daß das Amtsgericht die Kosten gekürzt hat, weil sie gegenüber den Ansätzen im Vorjahr und in den Folgejahren unplausibel - nämlich im Durchschnitt doppelt so hoch - sind. Ihre Angriffe beruhen darauf, daß sie die Darlegungs- und Beweislast verkennen.

Die Betriebskostenabrechnung im Mietrecht muß leistungsbezogen sein; denn die Betriebskosten stellen das Entgelt für Leistungen dar, die der Vermieter innerhalb der Verbrauchsperiode erbracht hat, oder für Kosten, die ihm innerhalb dieser Periode erwachsen sind. Das folgt daraus, daß Betriebskosten Teile des Mietzinses sind (zum Leistungsprinzip siehe LG Hamburg WuM 2000, 197; AG Güstrow WuM 1999, 551; Langenberg G 47; vgl. auch v. Seldeneck Rdn. 3016). Der Mieter schuldet Betriebskosten nur insoweit, als der Vermieter die Leistung vertragsgerecht erbracht hat - oder anders formuliert: Der Vermieter hat einen Entgeltanspruch nur für vertragsgemäße Leistungen. Dabei obliegt ihm die Darlegungs- und Beweislast, daß seine Leistungen vertragsgemäß erfolgt sind. Ergibt sich eine Plausibilitätslücke, so liegt es an ihm, diese auszufüllen (vgl. LG Mannheim ZMR 1989, 336 für Wasserverbrauch, LG Düsseldorf DWW 1995, 286 für Heizkosten). Entgegen der Annahme der Kl. hält das Amtsgericht es aufgrund der Bekundungen des Zeugen Prof. Dr. B. nicht für bewiesen, sondern nur für möglich, daß es zu einem Wasserrohrbruch und einem hierdurch bedingten Mehrverbrauch im Jahre 1994 gekommen ist, und es hält - zutreffend - diese Möglichkeit durch Aussage der Zeugin S. nicht für widerlegt. Ob es für den Nachweis ausreichen würde, daß die Meßgeräte fehlerfrei gearbeitet haben, richtig abgelesen worden sind und die abgelesenen Daten richtig verarbeitet worden sind (LG Mannheim a. a. O.), ist zweifelhaft, kann aber offenbleiben, denn ein solcher Nachweis ist hier nicht geführt worden.

Der Vermieter muß die Wirtschaftlichkeit des Betriebskostenansatzes darlegen, wenn streitig ist, ob die angefallenen Kosten erforderlich waren - auch in einem Luxuswohngebäude ist dreimalige Reinigung in der Woche zu aufwendig.

Um ein ganzes Bündel von Fragen ging es in einem Prozeß um die Zulässigkeit und Verteilung von Betriebskosten vor dem Landgericht Hamburg.

In seinem Urteil vom 27. Juni 2000 hatte sich das Landgericht Hamburg zunächst mit ungewöhnlich hohen Reinigungskosten zu befassen. Auch in einem repräsentativen Gebäude verstoße es gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, das Treppenhaus dreimal wöchentlich reinigen zu lassen. Zweimal reiche auch aus. Für die Fahrstuhlkosten bei einem Vollwartungsvertrag, der also auch Instandhaltungen enthielt, schätzte das Landgericht den Instandhaltungskostenansatz auf 37 %, so daß nur 63 % der Gesamtkosten als Betriebskosten galten. Bei der Grundsteuer war ein Vorwegabzug nötig, da für Geschäftsräume nach dem Ertragswertverfahren höhere Grundsteuern anfielen. Eine mietvertragliche Vereinbarung über den Umlegungsmaßstab hielt das Landgericht für unklar und damit unwirksam. Schließlich kürzte das Landgericht auch im Vergleich zum Vorjahr erheblich angestiegene Wasserkosten, die nicht plausibel waren. Nach der Beweisaufnahme war es möglich, daß diese durch einen Rohrbruch entstanden waren; der Beweis des Gegenteils war dem Vermieter nicht geglückt.