Betriebskosten

Betriebskosten; Umlage; Sachversicherungskosten; Hausbockversicherung; Hausschwammversicherung; Versicherungskosten; Feuerlöscher; Wartungskosten

Ist nach dem Mietvertrag unter Bezugnahme auf § 27 II. BV der Vermieter zur Umlage von Sachversicherungskosten berechtigt, kann er ohne gesonderte Erklärung auch die Kosten für eine Hausbock- und Schwammversicherung auf den Mieter umlegen. Wartungskosten für Feuerlöscher können dagegen nicht ohne besondere Vereinbarung der Vertragsparteien auf den Mieter umgelegt werden.

Die in der Betriebskostenabrechnung 1994 von dem Kl. eingestellten Kosten für die Hausbock- und Schwammversicherung sind umlagefähige Betriebskosten. Der Bekl. ist verpflichtet, die Prämien für die Schwamm- und Hausbockversicherung anteilsmäßig zu tragen, denn es handelt sich dabei um umlegbare Sachversicherungskosten (Ziff. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV i. V. m. § 2 Abs. 1 des Mietvertrages). Zwar ist es nicht statthaft, unnötige oder unwirtschaftliche Betriebskosten anzusetzen. Der Ansatz der hier interessierenden Versicherungskosten widerspricht aber nicht den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung. Daran ändert nichts, daß diese Versicherungen in erster Linie dazu dienen, den Grundeigentümer vor entsprechenden Schäden zu bewahren. Es genügt, daß die aufgewendeten Kosten bei ordentlicher Geschäftsführung unter Einbeziehung der Interessen der Mieter gerechtfertigt erscheinen. Das ist hier der Fall. Dadurch, daß die betreffenden Risiken versichert sind, ist gleichzeitig dafür gesorgt, daß die erforderlichen finanziellen Mittel für die Behebung etwa auftretender entsprechender Schäden und damit für die Beseitigung für die Mieter etwa damit verbundener Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs zur Verfügung stehen. Diese Kosten konnten auch für das Jahr 1994 - erstmals - umgelegt werden. Bereits in den Jahren zuvor wurden durch den Kl. bzw. dessen Rechtsvorgänger Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen als anfallende Betriebskosten umgelegt und dem Bekl. in Rechnung gestellt. Durch die Bezugnahme in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages auf § 27 ÍII. BV war der Kl. hinreichend legitimiert, entsprechend Ziff. 13 der Anlage 3 Sachversicherungskosten, auch bei Erhöhung derselben, ohne gesonderte Ankündigung in Rechnung zu stellen.

Schließlich war die Betriebskostenabrechnung 1994 in Höhe von DM 0,49 betreffend die Position Betriebskosten Wartung Feuerlöscher überhöht. Insoweit handelt es sich um eine ohne Vorankündigung eingestellte, unzulässige Neueinführung einer Betriebskostenposition. Die Verweisung in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV genügt für die Umlage derartiger Kosten nicht. Grundsätzlich handelt es sich zwar bei den Kosten für die Überprüfung und Wartung von Feuerlöschgeräten um sonstige Betriebskosten im Sinne der Ziff. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV als Kosten aus dem Bereich der Gebäudesicherheit und Verkehrssicherung. Die Bestimmung der Ziff. 17 gestattet den Ansatz "sonstiger" Kosten. Es handelt sich dabei allerdings um einen Auffangtatbestand. Die Umlage derartiger Kosten muß allerdings gesondert von den Parteien des Mietvertrages vereinbart worden sein, da Ziff. 17 hinsichtlich der möglicherweise einzustellenden Kosten von vornherein zu unbestimmt ist.