Betriebskosten

Betriebskosten; Vorauszahlungen; Rückforderungsanspruch; Betriebskostenabrechnung

Der Mieter kann die Erstattung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter eine Abrechnung unterläßt und sich der Anfall von Betriebskosten in einer bestimmten Höhe nicht feststellen läßt. Der Rückforderungsanspruch besteht jedoch nicht, wenn Unzulänglichkeiten in einer Abrechnung deren Überprüfung weder unmöglich noch unzumutbar schwierig machen.

Die zulässige Berufung des Kl. ist unbegründet. Das AG hat seine Klage, gerichtet auf Rückzahlung der von ihm 1992 und 1993 für Betriebs- und Heizkosten an die Bekl. als seine Vermieterin geleisteten Vorauszahlungen, zu Recht abgewiesen.

Es bestehen schon in tatsächlicher Hinsicht Zweifel an der Schlüssigkeit der Klage, da der Kl. zur genauen Höhe seiner Vorauszahlungen nicht eindeutig vorträgt und die ihm von der Bekl. für den streitigen Zeitraum erstatteten Guthaben nicht berücksichtigt hat. Jedenfalls aber steht dem Kl. der geltend gemachte Anspruch deshalb nicht zu, weil die Voraussetzungen eines Rückforderungsrechts nicht vorliegen.

Die Kammer hält zwar an der in ihrem Urteil v. 17.1.1991 - 307 S 239/90 - geäußerten Auffassung, auf die das AG seine Entscheidung gestützt hat, es fehle von vornherein an einer Anspruchsgrundlage für einen solchen Rückforderungsanspruch, nicht mehr uneingeschränkt fest (vgl. das - erst nach der angefochtenen Entscheidung des AG ergangene - Urt. der Kammer v. 13.6.1996 - 307 S 36/96 - = 641 C 254/95). Dem AG ist allerdings darin zu folgen, daß sich ein solcher Anspruch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB ergibt, da der Kl. die Betriebskostenvorauszahlungen nicht rechtsgrundlos, sondern aufgrund der Bestimmungen des zwischen den Parteien in dem hier streitigen Zeitraum bestehenden Mietvertrages geleistet hatte, und daß der Rechtsgrund auch nicht im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB nachträglich entfallen ist, da der Anspruch des Vermieters auf Vorauszahlungen, über die er abzurechnen hat, nicht unter der Bedingung steht, daß später tatsächlich Betriebskosten in Höhe der geleisteten Vorauszahlungen anfallen. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten kann sich jedoch als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag ergeben, denn aus der Vereinbarung, daß der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen hat, folgt nicht nur der Anspruch des Mieters auf Erstattung des nicht "verbrauchten" Teils seiner Vorauszahlungen, sondern - im Wege ergänzender Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) - auch auf Erstattung sämtlicher Vorauszahlungen, wenn der Vermieter eine Abrechnung unterläßt und sich der Anfall von Betriebskosten in einer bestimmten Höhe nicht feststellen läßt. Aus der vertraulich vereinbarten Abrechnungspflicht des Vermieters folgt nämlich, daß er von den erhaltenen Vorauszahlungen nur einen Betrag in der Höhe endgültig behalten darf, wie er für Betriebskosten angefallen ist (so im Ergebnis auch LG Gießen, Urt. v. 17.5.1995, WM 1995, 442; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 799).

Die Voraussetzung des Rückforderungsanspruches, das Fehlen einer solchen Abrechnung des Vermieters, daß dem Mieter eine Überprüfung der Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten nicht möglich ist, liegt indessen nicht vor. Die Abrechnungen der Bekl. mögen nicht völlig fehlerfrei sein; die in ihnen enthaltenen Unzulänglichkeiten sind aber nicht so gravierend, daß sie eine Überprüfung der in ihnen enthaltenen Angaben unmöglich oder unzumutbar schwierig machen würden. Die fehlerhafte Angabe der Gesamtwohnfläche in den Betriebskostenabrechnungen für 1992 und 1993 ist auf das Ergebnis der Abrechnung ohne Einfluß geblieben, da in den Abrechnungen tatsächlich mit dem richtigen Wert weitergerechnet wurde und der richtige Wert sich ohne weiteres sowohl aus den betreffenden Abrechnungen (auf rechnerischem Wege) selbst als auch durch Vergleich mit den Angaben in den Heizkostenabrechnungen für diese Jahre erschließen läßt. Der Umstand, daß in den Abrechnungen nicht für jede Position das Datum jeder Rechnung aufgeführt wird, steht ihrer Ordnungsmäßigkeit als einer "geordneten Zusammenstellung" im Sinne von § 259 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Die Aufnahme sämtlicher Belege in die Abrechnung wird auch in den von dem Kl. angeführten Entscheidungen der OLGe und des BGH nicht verlangt, insbesondere auch nicht in dem Teilurteil des KG v. 4.12.1978 (GE 1979, 240 ff., 241 f. unter III.), das zudem zu den inzwischen geänderten Bestimmungen des § 22 NMV über die Umlegung von Heizungs- und Warmwasserkosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau ergangen ist. Ein solches Erfordernis, das der Übersichtlichkeit der Abrechnung hinderlich wäre, würde auch der Funktion der Abrechnung nicht gerecht werden, den Mieter zunächst nur über Art und Höhe der angefallenen Kosten zu informieren, nicht aber, ihm deren tatsächlichen Anfall gleichsam vorgerichtlich zu beweisen; denn eines solchen Beweises bedarf es nicht, wenn der Mieter die Abrechnung als plausibel akzeptiert und die Kostenansätze daher gar nicht bestreiten will. Schließlich führt auch der Umstand, daß die Heizkostenabrechnungen für 1992 und 1993 einem heizungstechnischen Laien nicht uneingeschränkt verständlich sind, nicht dazu, daß sie es dem Mieter unmöglich machen würden, den tatsächlichen Anfall der Kosten zu überprüfen oder zumindest substantielle Einwendungen gegen sie zu erheben. Der einzige Faktor dieser Abrechnung, der sich nicht aus dem Zusammenhang der Abrechnung selbst erschließen läßt, ist die Angabe des Vervielfältigers für die Wasserkosten von 8,05 DM/m3. Diese in der Abrechnung nicht näher definierte Angabe, bei der es sich aufgrund der Angaben der Bekl. in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz um einen durchschnittlichen Erfahrungswert handeln soll, führt nicht dazu, daß die Abrechnung als unzureichend anzusehen ist; denn der Umstand, daß die Abrechnung diese Angabe als Faktor der Berechnung offenlegt, ermöglicht es dem Mieter, der das Ergebnis der Abrechnung nicht akzeptieren will, sie gezielt anzuzweifeln und durch Rücksprache bei dem Vermieter zu hinterfragen. Diesen Anspruch auf nähere Erläuterung der Abrechnung kann der Mieter, worauf das AG zu Recht hingewiesen hat, ebenso wie seinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege durch Klage oder durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Vorauszahlungen erzwingen; ein Recht, seine gesamten Vorauszahlungen für den vergangenen Zeitraum zurückzufordern, gibt ihm die weitere Erläuterungsbedürftigkeit der

eter, worauf das AG zu Recht hingewiesen hat, ebenso wie seinen Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege durch Klage oder durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Vorauszahlungen erzwingen; ein Recht, seine gesamten Vorauszahlungen für den vergangenen Zeitraum zurückzufordern, gibt ihm die weitere Erläuterungsbedürftigkeit der Heizkostenabrechnung jedoch nicht.