Betriebskosten

Betriebskosten; Mischnutzung; gewerbliche Nutzung; Umlage

Betriebskosten eines Gebäudes, deren Entstehung auf der überwiegend gewerblichen Mietnutzung des Gebäudes beruht, können nicht formularmäßig wirksam auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.

Die Parteien streiten über die Umlage von Mietnebenkosten durch die Bekl. als Vermieterin. Von Mietbeginn bis zum Abrechnungszeitraum 1994/1995 legte die Bekl. die Positionen Grundsteuer und Versicherung nach dem in § 28 Nr. 4 II vorgesehenen Verteilerschlüssel um, d. h. 25 % der für das Anwesen entstandenen Gesamtkosten wurden auf die fünf Wohnungen im Anwesen umgelegt, der Rest auf die gewerblich genutzte Fläche. Die 25 % der Gesamtkosten wurden auf die Wohnung des Kl. entsprechend dem Verhältnis seiner Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche umgelegt.

Erstmals für den Abrechnungszeitraum 1995/1996 wurde die Abrechnung der Betriebskosten nach einem geänderten Umlagemaßstab vorgenommen. Die genannten Positionen wurden im Verhältnis der im gesamten Anwesen vorhandenen Wohn- und Gewerbefläche zur Wohnfläche der vom Kl. genutzten Wohnung umgelegt. Diese Änderung des Umlagemaßstabes führte zu einer erheblichen Mehrbelastung des Kl.

Der Kl. ist der Auffassung, der bisher angewandte Verteilerschlüssel entspreche den vertraglichen Vereinbarungen. Etwaige Zweifel bei der Auslegung der in § 5 Nr. 5 a des Mietvertrages getroffenen Regelung gingen zu Lasten der Bekl. Im übrigen sei durch die bisherige Abrechnung der Positionen Grundsteuer und Versicherungen über sechs Abrechnungsperioden hinweg der bisher angewandte Verteilerschlüssel eine konkludente Vertragsänderung, welche auch für die Zukunft gelte. § 5 Ziff. 5 a des Mietvertrags lautet:

"Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohnflächen aller Wohnungen bzw. Nutzfläche der Gewerbefläche (ohne Tiefgarage). Soweit Betriebskosten nur für die gemietete Einheit entstehen, trägt sie der Mieter in voller Höhe."

Die Bekl. ist der Auffassung, daß der bislang für die Grundsteuer und Versicherungen praktizierte Umlagemaßstab gem. § 28 Nr. 4 des Mietvertrages nur für die Kosten des Hauswarts bzw. einer entsprechenden Betreuungsfirma vereinbart worden sei. Diese Regelung gelte nicht für andere, und schon gar nicht für sämtliche Betriebskosten. Für alle anderen Positionen (somit auch für die Positionen Grundsteuer und Versicherungen) sollte es vielmehr bei der generellen Regelung von § 5 Ziffer 5 a des Mietvertrages bleiben. Sie, die Bekl., müsse sich lediglich den Vorwurf gefallen lassen, die Abrechnungen der Vorjahre nicht vertragsgemäß erstellt zu haben.

Das AG Freiburg hat die Klage abgewiesen. Der von der Bekl. für die Abrechnungsperiode 1995/1996 angewandte Umlagemaßstab für die Betriebskostenpositionen "Grundsteuer" und "Sach- und Haftpflichtversicherung" entspreche den wirksam getroffenen vertraglichen Vereinbarungen. Die in § 5 Nr. 5 a des Mietvertrages verwendete Formulierung lasse keine Differenzierung zwischen Wohnfläche und Nutzflächen zu.

Entgegen dem angefochtenen Urteil ist die Bekl. verpflichtet, an den Kl. für den Abrechnungszeitraum vom 1.12.1995 bis zum 30.11.1996 einen auf die Betriebskosten überzahlten Betrag von DM 927,31 zurückzuzahlen und künftig die Betriebskosten nach Maßgabe des bis zum 30.11.1995 angewandten Verteilungsschlüssels abzurechnen. Das klagabweisende amtsgerichtliche Urteil ist daher abzuändern und der Klage stattzugeben.

1. Zwar entspricht die Nebenkostenabrechnung der Bekl. für den Zeitraum vom 1.12.1995 bis zum 30.11.1996 dem Wortlaut der §§ 4, 5 Nr. 5 a, 28 Nr. 4 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages vom 20.6.1990 über die vom Kl. ab 1.7.1990 angemietete 3 1/2-Zimmer-Wohnung im 5./6. Obergeschoß des Anwesens. Entgegen der Auffassung des Kl. ergibt auch eine Auslegung nach § 157 BGB im Hinblick auf den eindeutigen Mietvertragswortlaut nicht, daß die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für Grundsteuer und Versicherung wie die Hausmeisterkosten nur zu 25 % auf die Miete der fünf im Anwesen befindlichen Wohnungen umzulegen sind. Die mietvertragliche Regelung, auch die verbrauchsunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen ausschließlich nach den Wohnflächen der Wohnungen bzw. den Nutzflächen der Gewerberäume umzulegen, stellt indessen einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 9 ABG-Gesetz dar. Dies wird vorliegend deutlich vor dem Hintergrund, mit welchen Beträgen der Kl. wegen der weit überwiegenden gewerblichen Nutzung des Anwesens andernfalls für die verbrauchsunabhängigen Kosten der Grundsteuer und der Versicherungen belastet wird. Dies sind bei 100 qm Wohnfläche vorwiegend monatlich etwa 150 DM.

a) Auf den von der Bekl. gestellten Mietvertrag finden die Vorschriften des AGB-Gesetzes und damit auch die Generalklausel des § 9 AGB-Gesetz Anwendung. Dies folgt bereits daraus, daß sie gleichartige Wohnraummietverträge bei der im Sommer 1990 erfolgten erstmaligen Vermietung der im Anwesen befindlichen Wohnungen verwandt hat, darunter insbesondere auch gleichartige Nebenkostenregelungen. Klauseln über die Abwälzung von Nebenkosten auf den Mieter müssen im Rahmen des Zumutbaren indessen bestimmt sein, damit der Mieter in etwa die ihn treffenden Belastungen übersehen kann (vgl. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, Kommentar zum AGB-Gesetz, 3. Aufl., Rn. M 58 zu § 9 AGB-Gesetz mit Rechtsprechungsnachweisen). Der Verteilungsschlüssel darf zudem nicht nur ein "geeigneter" sein, sondern ein vom billigen Ermessen bestimmter (vgl. Hensen in Ulmer/Brandtner/Hensen, Kommentar zum AGB-Gesetz, 8. Aufl., Rn. 503 im Anhang zu §§ 9 bis 11 AGB Gesetz unter Hinweis auf BGH NJW 1993, 1061 = WM 1993, 109).

b) Diesen Anforderungen genügt die Nebenkostenregelung des Mietvertrages hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Kosten der Grundsteuer und der Versicherungen vorliegend nicht. Hierbei kann dahinstehen, ob der teilweise vertretenen Auffassung gefolgt werden kann, bei einer gemischten Nutzung eines Grundstücks seien die Betriebskosten hinsichtlich der Wohnräume und der Gewerberäume - immer - aufzuteilen (so u. a. Sonnenschein in Emmerich/Sonnenschein, Kommentar zur Miete, 6. Aufl., Rn. 8 zu § 4 MHG mit Rechtsprechungsnachweisen). Jedenfalls hält es die Kammer für unzulässig, in einem Fall der vorliegenden Art, in dem das Anwesen weit überwiegend gewerblich genutzt wird - von einer Gesamtfläche von größenordnungsmäßig 3.330 qm werden nur etwa 462 qm zu Wohnzwecken genutzt - und die hohen verbrauchsunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen wesentlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden, diese ausschließlich nach Wohn- bzw. Nutzflächen gleichmäßig auf Wohn- und Gewerberaum aufzuteilen. Vielmehr gebietet im Rahmen der Grundsätze des § 9 AGB-Gesetz ein billigem Ermessen entsprechender Verteilungsschlüssel zwingend, eine angemessene Entlastung des Wohnraums von den überwiegend durch die gewerbliche Nutzung bestimmten hohen diesbezüglichen Kosten vorzunehmen. Dies kann entweder durch eine getrennte Ermittlung der anteiligen Belastung für Wohn- und Gewerbefläche und deren getrennte Abrechnung oder, wie dies in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses der Fall gewesen ist, durch eine deutliche anteilige Entlastung des Wohnraums von diesen Kosten erfolgen. Die im Mietvertrag getroffene Regelung über die Tragung der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für Versicherungen und Grundsteuer ist dagegen gemäß § 9 AGB-Gesetz unwirksam.

2. Dies führt indessen nicht dazu, daß sich der Kl. an diesen Kosten gar nicht zu beteiligen hat. Eine völlige Freistellung hiervon wird von ihm auch gar nicht geltend gemacht. Zwar teilt die Kammer die vom Amtsgericht vertretene Auffassung, daß allein durch eine fünf-jährige Abweichung vom vertraglichen Umlegungsmaßstab noch keine konkludente Vertragsänderung folgt, weswegen auf die diesbezüglichen Ausführungen gemäß § 543 Abs. 1 ZPO Bezug genommen wird. In der Regel muß es nämlich einem Mietvertragspartner unbenommen bleiben, bei irrtümlicher vertragswidriger Abrechnung auf den vertraglichen Abrechnungsmaßstab zurückzugreifen. Etwas anderes gilt indessen in Fällen, in denen die Vertragsregelung über die Tragung der verbrauchsunabhängigen Kosten der Grundsteuer und der Versicherungen gemäß § 9 AGB-Gesetz unwirksam ist. Werden in einem derartigen Fall wie vorliegend die verbrauchsunabhängigen Kosten über einen längeren Zeitraum nach einem § 9 AGB-Gesetz genügenden und damit zulässigen Maßstab abgerechnet, tritt diese Regelung aufgrund der mehrjährigen Handhabung konkludent an die Stelle der unwirksamen vertraglichen Regelung.