Betriebskosten

Betriebskosten; Hofentrümpelung; Sperrmüllabfuhr; Schädlingsbekämpfung; nachträgliche Grundsteuererhöhungen

1. Kosten der Hofentrümpelung sind nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen.

2. Kosten der Schädlingsbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt.

3. Nachträglich eintretende Grundsteuererhöhungen können auch dann umgelegt werden, wenn in den dem entsprechenden Grundsteuerbescheid vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen kein Vorbehalt gemacht worden ist.

4. Mit Abrechnungsreife können auch Betriebskostenvorschußerhöhungen für das abgelaufene Abrechnungsjahr nicht mehr geltend gemacht werden.

Die Kl. hat Anspruch aus § 535 BGB (in der Fassung vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1. September 2001, die zur Anwendung gelangt, da es sich um einen vor dessen Inkrafttreten abgeschlossenen Tatbestand handelt) auf Zahlung von Restmietzins sowie auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 1997.

Dieser Anspruch der Kl. ist jedoch durch die wirksame Aufrechnung der Bekl. zu 1.) mit deren Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe eines Teilbetrages von § 389 BGB erloschen. (...)

Die Kl. konnte wirksam mit einem Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 1993 aufrechnen. Die Abrechnung ist formell wirksam. Eine Betriebskostenabrechnung hat grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573; KG GE 1998, 796). Diesen Anforderungen entspricht die genannte Abrechnung der Kl.

Allerdings sind die anteiligen Müllkosten abzuziehen. Die Kl. hat nicht dargelegt, inwiefern Kosten der Hofentrümpelung umlagefähig sind. Diese sind grundsätzlich nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen (Kinne, Betriebskosten und deren Abwälzung, ZMR 2001, 1, 5; LG Berlin GE 1995, 941). (...)

Aus der Betriebskostenabrechnung 1994 konnte die Kl. gleichfalls in Höhe eines Betrages von 244,37 DM wirksam aufrechnen. Auch diese Betriebskostenabrechnung ist aus den oben genannten Gründen formell wirksam. Jedoch sind hier ebenfalls die Kosten der Müllentsorgung abzuziehen. Daneben sind die Kosten für Schädlingsbekämpfung nur dann umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt (vgl. Kinne, Betriebskosten und deren Abwälzung ZMR 2001, 1, 6).

Hiergegen spricht bereits, daß nicht in jeder der vorgelegten Abrechnungen solche Kosten enthalten sind. Ferner wurde dies von der Kl. nicht erläutert. (...)

Die Kl. konnte die Aufrechnung in Höhe von 193,42 DM aufgrund der Nachberechnung der Grundsteuer erklären. Grundsätzlich können auch nachträglich die Kosten der Grundsteuer umgelegt werden, wenn diese durch das Finanzamt neu festgesetzt werden. Dem Vermieter sind insofern höhere Betriebskosten entstanden, die er auch zu einem späteren Zeitpunkt auf die Mieter umlegen kann. Hierzu bedarf es auch keines Vorbehalts in der Betriebskostenabrechnung (vgl. LG Berlin - 64 S 255/00 - GE 2001, 347).

Die Kl. hat jedoch keinen Anspruch auf Nachzahlung von erhöhten Betriebskostenvorschüssen für den Zeitraum Januar bis September 1997, denn insoweit ist bereits Abrechnungsreife eingetreten und über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Vorschußzahlungen abgerechnet worden. Die Aufrechnung kann daher mangels bestehender Forderung nicht erklärt werden. (...)