Betriebskosten

Betriebskosten; Wasserversorgungskosten; Vertragsauslegung; Vorauszahlungen

Mit der Bezeichnung "Warmwasserversorgung" in der mietvertraglichen Aufstellung zu den umlagefähigen "kalten" Betriebskosten sind zumindest dann - auch für den Mieter erkennbar - die Kosten der "Wasserversorgung" umgelegt, wenn daneben die Umlage der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung gesondert vereinbart worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

2. a) Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Vorschüsse für Betriebskosten in Höhe der eingestellten Bewässerungskosten von 141,25 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004.

Die Auslegung von § 3 des Mietvertrags nach den Regeln in §§ 133, 157 BGB ergibt, daß die Kl. die Kosten der Wasserversorgung bzw. Bewässerung zu tragen haben. Die Klausel bestimmt zunächst, daß in der Miete die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung nicht enthalten sind. Demgemäß sind mit der Nettokaltmiete auch die Kosten der Wasserversorgung i. S. d. Nr. 2 der Anlage 3 zur II. BV nicht mit abgegolten. Sodann sind die nachfolgend spezifizierten Betriebskosten als Vorschuß vom Mieter an den Vermieter neben der Miete zu zahlen und jährlich abzurechnen. Die in Bezug genommene Aufstellung orientiert sich sodann ersichtlich an der Aufstellung der Betriebskosten nach den Ziffern 1-3, 7-15 und 17 der Anlage 3 zur II. BV. Allerdings bestimmt die Ziffer 2 der mietvertraglichen Aufstellung zu den umlagefähigen Betriebskosten nicht "die Kosten der Wasserversorgung", sondern der "Warmwasserversorgung". Aus dem Zusammenhang der gesamten Klausel ergibt sich aber eine auch für die Kl. offensichtliche Falschbezeichnung, die nicht dem erkennbaren Sinn der Vereinbarung entspricht, nach dem die gesamten "kalten" Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden sollen. Die Umlage der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, für die gesondert Vorauszahlungen geschuldet sind, ist nämlich auch nach dem Verweis in § 3 des Mietvertrags bereits in dessen § 6 geregelt und eine zusätzliche Aufnahme in den Katalog derjenige Betriebskosten, für die der "Betriebskostenvorschuß" geschuldet ist, erscheint sinnlos. Wenn die Kl. im übrigen eine Umlage für die Wasserversorgung als Betriebskosten nicht schulden würden, hätte dies zur Konsequenz, daß die Bekl. ihrerseits eine Wasserversorgung nicht schulden würden, denn nach der insoweit eindeutigen Regelung sind diese Kosten in der Nettokaltmiete nicht enthalten und gehörten dann auch nicht zum vermieterseits geschuldeten Leistungsumfang. Dafür, daß die Bekl. den Kl. den von ihnen veranlaßten Wasserverbrauch unentgeltlich bzw. ohne Gegenleistung zufließen lassen wollte, ist nichts ersichtlich und wird von den Kl. auch nicht behauptet. Vor diesem Hintergrund wäre es entgegen § 242 BGB jedenfalls auch treuwidrig, wenn die Kl. unter Ausnutzung eines offenbaren Schreibfehlers in der Vertragsurkunde auf der Unentgeltlichkeit der Wasserversorgung beharren würden.

[...]

Mit der Bezeichnung "Warmwasserversorgung" in der mietvertraglichen Aufstellung zu den umlagefähigen "kalten" Betriebskosten sind zumindest dann - auch für den Mieter erkennbar - die Kosten der "Wasserversorgung" umgelegt, wenn daneben die Umlage der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung gesondert vereinbart worden ist.

Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen für spezifiziert aufgeführte Betriebskosten. Die in Bezug genommene Aufstellung orientierte sich sodann an der Aufstellung der Betriebskosten nach den Ziffern 1 bis 3, 7 bis 15 und 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Jedoch bestimmte Ziffer 2 zu den umlagefähigen Betriebskosten nicht "die Kosten der Wasserversorgung", sondern der "Warmwasserversorgung". Daneben war in § 6 gesondert die Umlage der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung vereinbart. Mit Rücksicht auf die Bezeichnung der Kosten als Kosten der "Warmwasserversorgung" klagten die Mieter auf Rückzahlung der darauf geleisteten Vorschüsse. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen legten die Mieter Berufung ein.

Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin wies durch den Einzelrichter mit ihrem letzten Urteil (die 64. Mietberufungskammer des LG Berlin ist, wie berichtet, kürzlich aufgelöst worden) die Berufung zurück. Bei der Bezeichnung "Warmwasserversorgung" in der Aufstellung über die "kalten" Betriebskosten handele es sich um eine - auch für den Mieter offensichtliche - Falschbezeichnung. Dies ergebe sich bereits daraus, daß nach dem erkennbaren Sinn der mietvertraglichen Regelung die gesamten "kalten" Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollten, also auch die Kosten der "Wasserversorgung". Zudem sei die Umlage der Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung bereits in § 6 des Mietvertrages gesondert geregelt, so daß eine zusätzliche Aufnahme in den Katalog der "kalten" Betriebskosten sinnlos erscheine.

Der vorliegende Fall zeigt wieder einmal, wie wichtig es ist, zur Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter die in § 2 BetrKV gebrauchten Begriffe wörtlich zu verwenden. Andere Begriffe können wegen Unklarheit dazu führen, daß die Abwälzung der (gemeinten) Betriebskosten nicht wirksam ist. In der Rechtsprechung sind bei der Formulierung "Kosten für Heizung, Abwasser, Strom und Wasser" die Kosten für die Warmwasserbereitung nicht für umlagefähig gehalten worden (AG Köln, WuM 1984, 90 [Ls.]), bei der Formulierung "Kanalbenutzung" die Kosten der Wasserversorgung nicht als umlagefähig angesehen worden (LG Berlin, Urteil vom 21.5.1991, 64 S 21/91; Kinne, GE 1998, 841; a. A. Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 39 bei einheitlicher Abrechnung durch denselben Leistungsträger). Dagegen umfaßt die Umlage der "Wasserkosten" jedenfalls dann die "Entwässerungskosten", wenn der örtliche Leistungsträger über beide Kostenarten einheitlich abrechnet (OLG Köln, ZMR 1995, 69; LG Berlin, GE 1996, 125; weitergehend AG Arnsberg, DWW 1988, 150; AG Rheine, WuM 1982, 114; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 39; a. A. LG Köln, WuM 1988, 307; AG Dortmund, WuM 1987, 359). Von den "Entwässerungskosten" werden auch die Kosten der Grundstücksentwässerung, insbesondere die Niederschlagsgebühr oder Regenwasserabgabe erfaßt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.12.2000, 10 U 134/98, GE 2001, 488 [490]; LG Berlin, Urteil vom 18.3.2003, 64 S 31/03, GE 2003, 1159).