Betriebskosten

Betriebskosten; Umlageschlüssel; Leerstand

1. Ist der Umlageschlüssel für den Mieter nicht nachvollziehbar, besteht hinsichtlich der davon betroffenen Positionen kein Zahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung.

2. Die auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Betriebskosten sind vorweg abzuziehen; fehlt der Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung, kann der Fehler nicht durch eine Schätzung behoben werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. nimmt die Bekl. als Gesamtschuldner auf Ausgleich abgerechneter Betriebskosten in Anspruch.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter des Ladengeschäfts W. Straße in Berlin. Die Bekl. betreiben dort eine Rechtsberatungs- und Steuerkanzlei. Vereinbart ist eine Netto-Kaltmiete; auf die jährlich abzurechnenden Betriebskosten (Heizkosten und kalte Betriebskosten) haben die Bekl. gem. § 4 Abs. 2 des Gewerbemietvertrages vom 2.2.2004 einen monatlichen Vorschussbetrag in Höhe von 160 € netto zu leisten. Die Gewerbeeinheit verfügt weder über Küche noch Bad.

Mit Schreiben vom 29. Juli 2007 rechnete die Kl. die auf den Zeitraum 2005/2006 entfallenden Betriebskosten ab. Die Kosten der Schmutzwasserentsorgung, der weiteren Wasserkosten, der Straßenreinigung, der Müllgebühren, des Winterdienstes sowie der Hausbeleuchtung legte die Kl. nach Personenanzahl/Tagen um. Die Umlage der weiteren Betriebskosten erfolgte teils nach Wohnfläche und teils nach Wohneinheiten. Die Kl. errechnete auf dieser Grundlage einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.242,92 €, worauf sie ein Guthaben abgerechneter Heizkosten in Höhe von 15,94 € verrechnete. Mit Schreiben vom 23. Juli 2007 rechnete die Kl. in gleicher Weise die auf den Zeitraum 2006/2007 entfallenden Betriebskosten ab. Den so errechneten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.200,83 € verrechnete die Kl. wiederum mit dem 73,84 € ausmachenden Guthabensbetrag aus der Heizkostenabrechnung. [...] Mit weiterem Schreiben vom 20. Dezember 2007 reichte die Kl. eine Personen- und Tageliste zur Begründung vorgenannter Betriebskostenabrechnungen nach.

Die Kl. begehrt den Ausgleich vorgenannter Rückstandsbeträge. [...]

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Kl. stehe aus den Betriebskostenabrechnungen vom 29. Juni 2007 und vom 23. Juli 2007 kein Nachzahlungsbetrag zu, da diese unwirksam seien. Die Abrechnungen seien formell nicht ordnungsgemäß erstellt worden, da der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel nicht angegeben und erläutert worden sei. Soweit eine Umlage einzelner Betriebskostenarten nach Personen und Tagen erfolgt sei, seien die Abrechnungen aus sich heraus nicht verständlich. Die mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2007 erfolgte Erläuterung der Anteilsberechnung vermöge den Mangel der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 nicht zu beheben, da sie nicht innerhalb der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt sei. Zwar sei diese Frist hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 gewahrt, die Erläuterung anhand der Personen und Tagesliste sei aber ebenfalls mängelbehaftet, da in dieser ein Leerstand nicht berücksichtigt worden sei. Die Betriebskostenabrechnungen seien darüber hinaus unwirksam, da ein Vorwegabzug für die weder Bad noch Küche aufweisende Gewerbeeinheit der Bekl. nicht erfolgt sei. Ein solcher sei aufgrund der Nutzungsart der Gewerbeeinheit als Büroräume geboten gewesen, da der Wasserverbrauch erheblich geringer ausfalle als in den Wohneinheiten. Auch hinsichtlich der Müllabfuhr und der Treppenhausreinigung ergebe sich für die Gewerbeeinheit der Bekl. ein weit geringerer Bedarf, so dass auch insoweit ein Vorwegabzug hätte erfolgen müssen. [...]

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl. Sie rügt, das Urteil beruhe auf einer rechtsfehlerhaften Außerachtlassung der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Weise eine Betriebskostenabrechnung einen in sich nicht verständlichen Verteilungsschlüssel auf, erstrecke sich nach dem Urteil des BGH vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - GE 2008, 795 - die formelle Unwirksamkeit allein auf die diesen Verteilungsschlüssel aufweisenden Abrechnungspositionen. Der in der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 unberücksichtigt gebliebene Leerstand der Wohnung Nr. 152 könne nicht dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung gänzlich unwirksam sei. Gegebenenfalls hätte das Gericht eben eine Schätzung vornehmen können. Auch sei in Hinblick auf das Urteil des BGH vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07 - GE 2008, 661 - kein Vorwegabzug geboten gewesen.

II. Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Berufung kann gem. § 513 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Derlei Gründe, die eine Abänderung der angegriffenen Entscheidung rechtfertigen, liegen nicht vor.

1. Das Amtsgericht hat die auf Ausgleich des aus der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.226,98 € gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Dabei kann dahinstehen, ob die Abrechnung 2005/2006 mangels Vorwegabzuges unwirksam ist.

a. Die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung vom 26. Juni 2007 beruht - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - auf dem Umstand, dass der für die Betriebskostenarten Schmutzwasserentsorgung, öffentliches Zu- und Abwasser, Straße und Müll, Müllabfuhr, Winterdienst und Beleuchtung gewählte Umlageschlüssel "Personen x Tage" aus sich heraus nicht verständlich ist und die Abrechnung somit an einem formellen Mangel leidet. Zutreffend hat das Amtsgericht auch festgestellt, dass die mit anwaltlichem Schriftsatz vom 20. Dezember 2007 erfolgte Erläuterung dieses Umlageschlüssels den formellen Mangel nicht geheilt hat, da sie nicht binnen der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt ist.

Aus dem Urteil des BGH vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 -, GE 2008, 795), wonach die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nur diejenigen Betriebskostenarten erfasst, denen es an einem aus sich heraus nachvollziehbaren Umlageschlüssel mangelt, vermag die Kl. nichts herzuleiten, was der Berufung zum Erfolg verhelfen könnte. Bleiben die errechneten Beträge vorgenannter Betriebskostenarten außer Ansatz - insgesamt 1.494,53 € -, bleibt unter Berücksichtigung der unstreitig gezahlten Betriebskostenvorschüsse, also jeweils 80 €/Monat auf Heizkosten und 80 €/Monat auf sonstige Betriebskosten, ein positiver Saldo und kein Nachzahlungsbetrag.

2. Das Amtsgericht hat auch die auf Ausgleich des aus der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.126,98 € gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Auch hier kann dahinstehen, ob die Abrechnung 2006/2007 mangels Vorwegabzuges unwirksam ist.

a. Zwar hat die Erläuterung des Umlageschlüssels "Personen x Tage" mit anwaltlichem Schriftsatz vom 20. Dezember 2007 den die formelle Wirksamkeit betreffenden anfänglichen Mangel der Betriebskostenabrechnung geheilt, da sie innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt ist. Die Betriebskostenabrechnung ist aber hinsichtlich der Abrechnungspositionen, denen der Umlageschlüssel "Personen x Tage" zugrunde gelegt worden ist, materiell unrichtig, da der Leerstand der Wohnung Nr. 152 keine Berücksichtigung gefunden hat. Trotz Leerstands anfallende Betriebskosten hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen (BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 137/03 -, GE 2004, 351; Kinne/Schach/Bieber-Kinne, 5. Aufl. § 556 a Rn. 2 m. w. N.). Dieser Fehler kann auch nicht - wie die Kl. meint - durch eine vom Gericht vorzunehmende Schätzung behoben werden.

b. Bleiben die errechneten Beträge vorgenannter Betriebskostenarten außer Ansatz - insgesamt 1.425,15 € -, bleibt unter Berücksichtigung der unstreitig gezahlten Betriebskostenvorschüsse, also jeweils 80 €/Monat auf Heizkosten und 80 €/Monat auf sonstige Betriebskosten, auch hier ein positiver Saldo und kein Nachzahlungsbetrag. [...]

Ist der Umlageschlüssel für den Mieter nicht nachvollziehbar, besteht hinsichtlich der davon betroffenen Positionen kein Zahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung, entschied das Landgericht Berlin. Außerdem entschied das Gericht, dass die auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Betriebskosten vorweg abzuziehen sind; fehlt der Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung, kann der Fehler nicht durch eine Schätzung behoben werden. Die Entscheidung macht erneut deutlich, dass fehlende Vorwegabzüge - sei es für Leerstand, Gewerberäume oder Hausmeister - immer häufiger zu einem K.o.-Kriterium für Betriebskostenabrechnungen werden.

Der Vermieter von Gewerberaum nahm die Mieter auf Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2005/2006 und 2006/2007 in Anspruch, in denen ein Teil der Betriebskosten nach dem nicht erläuterten Umlageschlüssel "Personenanzahl/Tage" umgelegt worden war. Die Erläuterung dieses Umlageschlüssels erfolgte erst mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2007, als die Abrechnungsfrist für 2005/2006 bereits abgelaufen war. Ferner fehlte in der Abrechnung für 2006/2007 ein Vorwegabzug für eine leerstehende Wohnung der Abrechnungseinheit. Gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Da der Umlageschlüssel in der Abrechnung für 2005/2006 unverständlich gewesen und erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erläutert worden sei, bestehe für die betroffenen Positionen kein Anspruch; würden die auf diese Positionen entfallenden Beträge außer Ansatz bleiben, sei der Restbetrag durch die gezahlten Vorschüsse überzahlt.

Die nachträglich rechtzeitig erläuterte Betriebskostenabrechnung für 2006/2007 rechtfertige ebenfalls keinen Nachzahlungsanspruch, da der Vorwegabzug für die leerstehende Wohnung fehle, der auch nicht geschätzt werden könne.

Für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ist zwischen der Angabe eines verständlichen, aber nicht vereinbarten Umlageschlüssels und der Verwendung eines für den verständigen, betriebswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter nicht nachvollziehbaren bzw. unverständlichen Umlageschlüssels zu unterscheiden.

Nach Auffassung des BGH (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, GE 2005, 50 und vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04 -, WuM 2005, 200) reicht für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung u. a. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel aus, auch wenn diese Angaben nicht dem vertraglich Vereinbarten entsprechen (zustimmend Langenberg, NZM 2006, 641). Nach Auffassung des BGH ist die Abrechnung schon ordnungsgemäß, wenn sie, rein äußerlich betrachtet, diesen Anforderungen entspricht (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 -, GE 2008, 855). Ob die angesetzten Werte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Dagegen ist die Abrechnung formell unwirksam, wenn der Mieter den in der Abrechnung verwendeten individuellen Umlageschlüssel nicht nachvollziehen kann (Langenberg, NZM 2006, 641, 644 ; AG Dortmund, Urteil vom 6. Februar 2004 - 107 C 8704/03 -, WuM 2004, 148). Die in der Betriebskostenabrechnung verwendeten - nicht allgemein bekannten - Umlageschlüssel müssen erläutert werden (AG Achim, Urteil vom 14. Januar 2007 - 10 C 642/06 -, WuM 2007, 347; AG Witten, Urteil vom 25. November 2004 - 2 C 995/04 -, MietRB 2005, 115; AG Dortmund, Urteil vom 6. Februar 2004 - 107 C 8704/03 -, aaO.).

Die Kammer geht auch richtig davon aus, dass der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen hat (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 -, GE 2006, 1030). Fraglich ist jedoch, ob diese nicht doch geschätzt werden können, wenn der Vermieter dafür Schätzungsgrundlagen beibringt.