Betriebskosten

Betriebskosten; Sperrmüllabfuhr; Entrümpelungskosten; ordnungsgemäße Geschäftsführung; Vorwegabzug

1. Entrümpelungskosten sind erst dann als Betriebskosten berücksichtigungsfähig, wenn eine Inanspruchnahme der Verursacher nicht möglich war.

2. Vorwegabzug für den Gewerbeteil der Wirtschaftseinheit bei Versicherungs- und Müllabfuhrkosten.

... Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch aus § 535 S. 2 BGB auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 1447,34 DM sowie auf Zahlung erhöhter Vorschüsse für die Monate Februar bis April 1995 in Höhe von jeweils 120,61 DM nicht zu. Denn die dieser Forderung zugrunde liegende Betriebskostenabrechnung vom 27. Dezember 1994 für das Jahr 1993 ist unwirksam. Die Abrechnung ist in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft:

Die Kl. hat es auch in zweiter Instanz versäumt, hinsichtlich der in Ansatz gebrachten Entrümpelungskosten in Höhe von 16.238,00 DM darzulegen, inwiefern diese trotz ordentlicher Geschäftsführung entstanden sind. Die Kammer bleibt insofern bei ihrer Rechtsprechung, daß Entrümpelungskosten erst dann als Betriebskosten berücksichtigungsfähig sind, wenn eine Inanspruchnahme der Verursacher nicht möglich war (vgl. Urteil der Kammer v. 4. Dezember 1986, GE 1987, 189 f.). Die Kl. läßt lediglich vortragen, Kellerflure seien entrümpelt worden, legt jedoch nicht dar, in welchen Häusern dies gewesen sein soll und welche konkreten Bemühungen unternommen worden sein sollen, einzelne Mieter in Anspruch zu nehmen. Auch ist ohne weitere Erläuterungen nicht nachvollziehbar, wie trotz regelmäßiger Kontrollen Entrümpelungskosten in dieser Höhe entstanden sein können.

Der Kl. ist es ferner in der hier zu beurteilenden Abrechnung nicht gelungen, bei kostenmäßigen Differenzen zwischen Wohnung und Gewerberaum diese auch zu trennen. In dem aufgewandten Gesamtbetrag von 4.829,16 DM für die Haftpflichtversicherung sind ausweislich der Erläuterungen zur Verteilung auch die Gewerbeflächen enthalten. Da jedoch die Kosten vom zu versichernden Risiko abhängen, sind sie in aller Regel bei Gewerbe höher, so daß es eines Vorwegabzuges für den Gewerbeteil bedurft hätte. Die Kammer schließt sich insofern der zutreffenden Entscheidung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 23. April 1991 (GE 1991, 935) an. Dies gilt um so mehr, als die Bekl. unbestritten vortragen, daß die Position der Haftpflichtversicherungskosten für 1994, in der der Gewerbeteil ausgenommen worden sei, um ein Drittel niedriger sei. Im übrigen vermögen auch die Ausführungen der Kl. zur Feuer- und Gebäudeversicherung ohne weiteren Vortrag nicht zu überzeugen. Sind die Häuser ursprünglich nur für Wohnungen errichtet worden und hat sich die Nutzung hin zu einem größeren Risiko verändert, so ist nicht nachvollziehbar, daß die Prämie gleich hoch geblieben sein soll. Ist jedoch das Feuerrisiko bei einer bestimmten gewerblichen Nutzung größer, so wären auch diese Flächen auszunehmen.