Betriebskosten

Betriebskosten; Umlage; Leerstandsrisiko; Abwälzung

Die Umlage der vertraglich vereinbarten Betriebskosten anteilig nach vermieteten Flächen im Gebäude schließt eine Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter aus.

Dem Landgericht ist zu folgen, wenn es ausführt, die Kl. sei nur berechtigt, von den jeweiligen Mietern den auf deren jeweilige Fläche entfallenden Anteil an den Nebenkosten nach dem Verhältnis der Flächen zu verlangen, so wie sich dies aus jedem der Mietverträge ergebe. Nachdem nur noch Mietverträge für zwei Mieteinheiten mit untereinander gleichen Flächen bestünden, stehe der Kl. ein Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten in Höhe von jeweils 1/3 gegen jeden der Bekl. zu, 1/3 habe die Kl. als Inhaberin der frei gewordenen Fläche zu tragen.

Aus der Bestimmung in § 3 Satz 2 der Anlage zum Mietvertrag, die lautet: "Die Kostenverteilung erfolgt im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander", ergibt sich nach Auffassung des Senats nichts Gegenteiliges. Insbesondere kann dieser Regelung nicht entnommen werden, daß in dem Fall, in dem lediglich noch zwei Flächen von den ursprünglich drei Flächen vermietet sind, die Betriebskosten nunmehr im Verhältnis der "noch" vermieteten Flächen zueinander in der Weise zu verteilen sind, daß jeder der verbleibenden Mieter die Hälfte der insgesamt anfallenden Nebenkosten zu tragen hat. Die Bestimmung des § 3 ist vor dem Regelungshintergrund zu sehen, daß insgesamt drei gleich große Flächen in dem Haus der Kl. an drei verschiedene Mietparteien vermietet worden sind, und zwar die Flächen im Hochparterre, im Obergeschoß und im Souterrain. Im Hinblick darauf sollte die Verteilung der Nebenkosten im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander erfolgen. Mehr als diese Verteilung der Kosten bei Vermietung der drei Flächen enthält die Regelung des § 3 nicht, insbesondere enthält sie keine Regelung für den Fall, daß einer der Mieter ausscheidet, ohne einen Nachmieter zu stellen, und die frei werdende Fläche an den Eigentümer bzw. Vermieter zurückfällt und nicht wieder vermietet wird. Der Regelung des § 3 kann daher auch nicht entnommen werden, daß in diesem Fall die Nebenkosten unter den verbleibenden Mietern aufgeteilt werden, mit z. B. der Konsequenz, daß bei nur einem verbleibenden Mieter dieser die auf das gesamte Objekt entfallenden Nebenkosten zu tragen hätte.

Mangels anderer Anhaltspunkte ist vielmehr davon auszugehen, daß die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages den Fall des Ausscheidens eines Mieters und die Rückwirkungen dieser Konstellation auf die Verteilung der Nebenkosten nicht gesehen haben bzw. nicht einvernehmlich geregelt haben.

Im übrigen würde eine Nebenkostentragungspflicht der Mieter auch hinsichtlich nicht vermieteter Flächen eine Ausnahme von der üblichen Lastenverteilung zwischen Mieter und Vermieter darstellen, so daß hinsichtlich einer vertraglichen Vereinbarung insoweit besondere Eindeutigkeit i. S. von Klarheit zu fordern wäre.

Die Vermietbarkeit von Mieträumen bzw. das Zustandekommen von Mietverhältnissen ist ein Risiko, das typischerweise der Vermieter zu tragen hat. Da die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Müllabfuhrgebühren, Grundsteuer, Feuer- und Haftpflichtversicherungsprämien, Schornsteinfegergebühren und Wartung des Fahrstuhls unabhängig davon entstehen, ob das Objekt vermietet ist oder nicht, treffen diese Kosten notwendigerweise den das Vermietungsrisiko tragenden Vermieter.

Wenn die Kl. beabsichtigt haben sollte, daß bei Beendigung eines der drei Mietverhältnisse und einer Nichtweitervermietung die verbleibenden Mieter die Mietnebenkosten der gesamten vertretbaren Fläche zu tragen haben, so hätte sie im Hinblick auf den Ausnahmecharakter der angestrebten Regelung für eine eindeutige Vereinbarung sorgen müssen, in der ausdrücklich die Kostentragungspflicht der verbleibenden Mieter zum Ausdruck kommt. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. hat die Kl. die Vertragsbedingungen der Mietverträge selbst ausgearbeitet und den Bekl. zur Unterschrift vorgelegt. Dies gilt insbesondere auch für die Formulierung des § 3 der Anlage zu den Mietverträgen. Den Bekl. ist darin zuzustimmen, daß sich die Kl. jetzt an dem fixierten Vertragsinhalt und den verwendeten Formulierungen festhalten lassen muß.

Soweit die Kl. meint, aus § 7 der Anlage zum Mietvertrag ergebe sich, daß die Mieter weitgehend die Kostenverteilung selbst geregelt hätten, ist festzustellen, daß § 7 nur eine Ergänzung der Regelung in § 3 der Anlage zum Mietvertrag darstellt. In § 3 wird festgehalten, daß die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander geregelt werden soll. Nach § 7 sollen die Mieter einen Kostenverteilungsschlüssel in Prozent dem Vermieter aufgeben.

Die Kl. kann sich auch mit Erfolg nicht auf das Urteil des erkennenden Senats in der Sache 4 U 254/85 vom 18. Februar 1987 berufen. Der Senat hatte dort ausgeführt, daß der § 3 der Anlage zu den Mietverträgen dahin auszulegen sei, daß lediglich vermietete, also nicht die aufgrund Eigentums im Alleinbesitz der Kl. befindlichen Flächen zueinander ins Verhältnis zu setzen seien. Mit dieser Auslegung wird nach damaliger Auffassung des Senats dem Umstand Rechnung getragen, daß die allgemeinen Betriebskosten aus praktischen Gründen möglichst auf jeden das Haus etwa gleich stark beanspruchenden Teilhaber umzulegen seien. Weiter heißt es in der Entscheidung: "Dabei wäre es unbillig, die Betriebskosten zu einem gleich großen Teil auch demjenigen aufzubürden, der seinen Anteil ungleich geringer nutzt als die anderen. Da die Kl. nicht Verfasserin dieser gleichlautenden Bestimmung ist, ist eine Auslegung zu ihren Lasten auch nicht aus dem Gesichtspunkt einer etwaigen Unklarheit geboten".

Festzuhalten ist einmal, daß sich - entgegen der damaligen Annahme des Senats - aus dem jetzt unstreitigen Vortrag ergibt, daß die Mietverträge einschließlich der Anlagen durch die Kl. verfaßt und den Bekl. vorgelegt worden sind. Die Mieter hatten zwar ein Mitgestaltungsrecht, doch die Urheberschaft dieser Verträge ist der Kl. zuzuordnen. Die Auffassung des Senats, daß die Kl. nicht Verfasserin der gleichlautenden Bestimmungen sei, ist damit nicht weiter aufrechtzuhalten bzw. zu korrigieren.

Zum anderen hat der Senat die damals angestellten Überlegungen in einem anderen Kontext als dem jetzt zur Entscheidung anstehenden gemacht: Er hatte seinerzeit über die Frage zu entscheiden, in welchem Umfang den Einkünften aus gemeinschaftlicher Nutzung von Räumen (Räume zur Straße und Hausmeisterwohnung) durch die Vermieterin und die Mieter - jeweils als Teilhaber - Aufwendungen des Gesamtobjektes gegenübergestellt werden konnten bzw. zu berücksichtigen waren. Jetzt geht es jedoch lediglich um die Nebenkosten, die auf die jedem Mieter getrennt zur Nutzung überlassene Fläche entfallen.