Betriebskosten

Betriebskosten; Jahresabschluß; Mietkaution

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

1 Die Kl. mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1995 eine Wohnung der Bekl. in B. Sie leistete eine Barkaution und erbrachte während der Mietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das Mietverhältnis endete zum 30. Juni 2003. Die Bekl. nahmen eine Zwischenablesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechneten sie die geleistete Kaution nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag in Höhe von 450 € hielten sie wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Mit der am 15. Juni 2004 zugestellten Klage hat die Kl. Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Rechtshängigkeitszinsen verlangt. 2 Aus der Mitte Juni 2004 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003 leiteten die Bekl. eine Nachforderung gegen die Kl. in Höhe von 263,33 € her. Daraufhin haben die Bekl. in der Klageerwiderung in Höhe dieses Betrages gegen die Klageforderung aufgerechnet und in Höhe des Restbetrages von 186,67 € den Anspruch der Kl. anerkannt; insoweit hat das Amtsgericht ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen. In seinem Schlußurteil hat das Amtsgericht die Klageforderung als an sich begründet angesehen, hiergegen aber die Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Betriebskostennachforderung durchgreifen lassen und insoweit - auf eine einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Kl. - die Erledigung der Hauptsache festgestellt. Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung nicht für begründet erachtet hat, hat es die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl. diesen Restbetrag der Kaution nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit nicht nur aus diesem, sondern auch aus dem anerkannten Betrag zu zahlen; im übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht die Aufrechnung der Bekl. in voller Höhe durchgreifen lassen und dementsprechend die Klage auch hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages nebst Zinsen abgewiesen; im übrigen hat es das Rechtsmittel der Bekl. zurückgewiesen, soweit es sich gegen die Feststellung der Erledigung und gegen die Verurteilung zur Zahlung von Zinsen aus dem ausgeurteilten Betrag gerichtet hat. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Bekl. weiterhin die Abweisung der Klage auch insoweit, als die Berufung zurückgewiesen worden ist.

3 Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 433 veröffentlicht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im wesentlichen ausgeführt: 5 Das Amtsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe des Betrages festgestellt, hinsichtlich dessen das Amtsgericht die Aufrechnung der Bekl. mit deren Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 für begründet erachtet habe. Die Klage auf Rückzahlung der einbehaltenen Teilkaution sei insoweit bis zur Aufrechnung zulässig und begründet gewesen. Ein Zurückbehaltungsrecht an der einbehaltenen Restkaution habe den Bekl. vor der Abrechnung der Betriebskosten und der mit ihr verbundenen Aufrechnung nicht zugestanden, weil der Nachforderungsanspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter noch zu tragenden Betriebskosten erst mit Erteilung der Abrechnung fällig werde. Aus diesem Grund seien die Bekl. vom Amtsgericht auch zu Recht zur Zahlung der (von ihnen nicht anerkannten) Zinsen auf den im Anerkenntnisurteil ausgeurteilten Betrag von 186,67 € verurteilt worden.

6 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

7 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht - auf die einseitige Erklärung der Kl. hin - die Erledigung der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von 187,59 € festgestellt. Die Feststellung der Erledigung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Klage auf Rückzahlung der von den Bekl. einbehaltenen Restkaution in Höhe von 450 € zunächst begründet gewesen, dann aber durch die Aufrechnung der Bekl. mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegründet geworden wäre. Die Klage war jedoch bereits bei Klageerhebung in voller Höhe unbegründet, weil der Anspruch der Kl. auf Rückerstattung der Restkaution bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für 2003, die mit der Klageerwiderung erfolgte, und der damit verbundenen Aufrechnung nicht fällig wäre. Denn jedenfalls bis dahin durften die Bekl. die Restkaution einbehalten. Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Mietkaution. 8 a) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166).

9 Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, daß es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO., 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters).

10 Wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, daß mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO., 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewußt abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen läßt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77). 11 b) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. 12 aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 256; a. A. LG Berlin NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinbaren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier nicht. 13 bb) Daß der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrechnung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m. w. Nachw.; Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzubehalten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB.

14 cc) Auch die neue Regelung in § 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die Höhe der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten beschränkt, gestattet nicht den Schluß, daß Betriebskostennachforderungen vom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen wären. Diese Vorschrift bestimmt ebenso wie ihre Vorläuferbestimmung (§ 550 b BGB a. F.) nicht die Reichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf die Berechnung der Höhe der Kaution. 15 c) Nach alledem waren die Bekl. entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist für die Erteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 einzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen Höhe (450 €) begegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den Einbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht.

16 Entgegen der Auffassung der Kl. haben die Bekl. die Abrechnung für das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkosten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode für das Vorjahr abgerechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht überschritten. Daß den Bekl. eine frühere Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch im übrigen nicht ersichtlich. Der Vermieter hat es im allgemeinen nicht, wie die Kl. meint, in der Hand, die Nebenkosten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Abrechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versorgungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB).

17 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch die Berufung der Bekl. hinsichtlich ihrer Verurteilung zur Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen auf den durch das Teil-Anerkenntnisurteil zugesprochenen Betrag von 186,67 € zurückgewiesen. Auch insoweit ist die Klage unbegründet.

18 Ein Zinsanspruch der Kl. aus § 291 BGB hinsichtlich des Teilbetrages der Kaution, zu dessen Rückzahlung die Bekl., wie sie anerkannt haben, seit der Abrechnung verpflichtet waren, besteht nicht. Wird eine Schuld erst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit fällig, so ist sie erst von der Fälligkeit an zu verzinsen (§ 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB). Im vorliegenden Fall war der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. in Höhe des anerkannten Betrages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit am 15. Juni 2004 nicht fällig (oben unter 1). Er wurde erst fällig mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Bekl. erfüllt, so daß ein Anspruch der Kl. auf Rechtshängigkeitszinsen nicht mehr entstehen konnte. Unstreitig haben die Bekl. den der Kl. nach der Abrechnung zustehenden Betrag von 186,67 € sofort nicht nur anerkannt, sondern auch an die Kl. ausbezahlt. (...)

Der BGH "entscheidet" den bisherigen Streit: Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ende der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten.

Das Wohnraummietverhältnis endete zum 30. Juni 2003. Der Vermieter nahm eine Zwischenablesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechnete er die geleistete Kaution nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag hielt er wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch aussstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgte Mitte Juni 2004. Zuvor hatte der Mieter aber schon den vom Vermieter einbehaltenen Kautionsbetrag klagemäßig eingefordert.

In der Berufung hatte das Landgericht Berlin, ZK 64 (GE 2005, 433 ff.), die Ansicht vertreten, daß der Vermieter auch bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung die gesamte Kaution innerhalb angemessener Frist auskehren müsse, auch wenn aufgrund bisheriger Abrechnungen mit einem Nachzahlungsbetrag zu rechnen sei. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß die Kaution lediglich zur Sicherung von bei Auszug des Mieters fälligen Ansprüchen des Vermieters diene. Ein etwaiger Zahlungsanspruch aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung sei aber mangels Abrechnung noch nicht existent und schon gar nicht fällig und könne daher kein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters begründen. Der Vermieter habe lediglich innerhalb der von der Rechtsprechung und Literatur anerkannten angemessenen und von den Umständen des Einzelfalls abhängigen, d. h. in der Regel sechsmonatigen Abrechnungsfrist die Möglichkeit, seine in diesem Zeitraum fälligen Ansprüche zu prüfen und gegenzurechnen, also etwa noch offene Mieten oder Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Mietsache; Betriebskostennachforderungen aber nur, sofern die Abrechnung bereits erstellt sei. Das führte zur Revision zum BGH.

Der BGH sieht das (vgl. auch Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., Rdn. 18) anders: Der Vermieter habe nach Beendigung des Mietverhältnisses eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende Abrechnungsfrist für die Kaution. Dabei seien sämtliche Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung ergeben, zu berücksichtigen; hierzu gehörten auch die noch nicht fälligen Ansprüche des Vermieters. Dies ergebe sich bereits aus dem Sicherungszweck der Kaution. Etwas anderes ergebe sich lediglich für den - hier nicht vorliegenden - preisgebundenen Wohnraum aus § 9 Abs. 5 S.1 WoBindG. Wem dies als Mieter zu weit gehe, könne einen eingeschränkten Sicherungszweck in der Kautionsabrede vereinbaren. Die Kaution bzw. ein Teil der Kaution könnten daher bis zu der - in "angemessener Frist erteilten" - Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. Auf ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters gem. § 273 BGB komme es nicht an, weil bereits der Kautionsrückzahlungsanspruch insoweit nicht fällig werde.

Offen bleibt nach Lektüre des BGH-Urteils allerdings noch folgendes:

Zum einen ist nach wie vor ungeklärt, wie der "angemessene" Teileinbehalt zu berechnen ist. Hierzu gingen die Auffassungen in der Rechtsprechung bisher auseinander. Teilweise wurde vertreten, daß die Nachzahlungsbeträge aus bisherigen Betriebskostenabrechnungen, evtl. zzgl. eines "Sicherheitsaufschlags" heranzuziehen seien (s. Nachweise bei Goetzmann, ZMR 2002, S. 566 ff. [571]; auch Lützenkirchen, WM 2006, S. 77). Nach anderer Auffassung ist der Vermieter auf drei bis vier monatliche Vorauszahlungsbeträge beschränkt (so etwa Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 256; AG Hamburg, WuM 1997, 213; AG Kiel, Urt. v. 5. Februar 2004, Az. 116 C 41/04). Richtigerweise wird der Vermieter im Streitfall darlegen müssen, daß in der Höhe des Teileinbehalts noch ein Sicherungsbedürfnis besteht, was ihm, sofern vorhanden, anhand der Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre, sofern dort Nachzahlungen zu leisten waren und die Vorauszahlungen nicht erhöht wurden, gelingen dürfte. Des weiteren können Kostensteigerungen der Versorger, z. B. anhand von Pressemitteilungen, mit herangezogen werden. Wurde in den Vorjahren ein Guthaben errechnet, dürfte es dem Vermieter schwer fallen, einen Einbehalt in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zu rechtfertigen.

Des weiteren wird aus dem Urteil nicht bzw. nicht ausreichend deutlich, wie lange der angemessene Teilbetrag einbehalten werden darf. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war das Mietverhaltnis am 30. Juni 2003 beendet. Die Abrechnung erfolgte für dieses Jahr sodann im Juni 2004. Dazwischen lagen somit knapp zwölf Monate. Dieser Zeitraum wurde vom BGH als angemessen betrachtet, auch unter Zugrundelegung der Annahme, daß eine frühere Abrechnung für das Jahr 2003 dem Vermieter weder möglich noch zumutbar war. Was aber, wenn ein Mieter beispielsweise im Februar 2006 auszieht, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 im Dezember 2006 innerhalb der Frist des § 556 Abs.3 S. 1 1. HS BGB erfolgt, die Abrechnung für das Jahr 2006 ebenfalls innerhalb der vom Gesetzgeber vorgesehenen Frist im Dezember 2007? Der Mieter müßte in diesem Fall 22 Monate auf die vollständige Auskehrung der Kaution warten. Konsequenterweise könnte auch dies zulässig sein. Dieser Auffassung ist jedenfalls das AG Wiesbaden, Urt. v. 10. Oktober 2005, Az. 93 C 349/05, NZM 2006, S. 140 f. Bei der Bemessung der Kautionsabrechnungsfrist sei die Jahresfrist für die Abrechnung von Betriebskosten miteinzubeziehen, zumindest in Höhe der aufgrund der Nachzahlungsforderungen in der Vergangenheit zu erwartenden Nachzahlung. Ausdrücklich stellt das AG Wiesbaden klar, daß der Vermieter den zulässigen Kautionseinbehalt bis zur Abrechnung der Betriebskosten, die auch noch bis zum Ende der gesetzlichen Jahresfrist erfolgen könne, behalten dürfe. Sternel, a.a.O, will dem Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten spätestens drei Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode auferlegen.

Der BGH drückt sich (leider wie so häufig) nicht ganz eindeutig aus: Zum einen (Rdn. 9) spricht er davon, daß es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet sei, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen seien. Anschließend wird ausgeführt, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen sei. In Rdn.11 führt der BGH aus, daß der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten dürfe, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Der BGH sagt nicht klar, daß damit die dem Vermieter zustehende gesetzliche Abrechnungsfrist oder eine dem Vermieter zuzubilligende Frist gemeint ist. Der BGH hat den Passus "der ihm zustehenden Abrechnungsfrist" in den Leitsatz übernommen. Es spricht also viel dafür, daß der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums nutzen kann. Das gilt jedenfalls solange, als ihm nicht sämtliche Belege vorliegen. Offen bleibt dabei die Frage, ob der Vermieter bei Vorliegen sämtlicher Belege genötigt ist, eine (vorgezogene) Sonderabrechnung für den ausgezogenen Mieter zu erstellen oder nicht vielmehr bis zur allgemeinen Abrechnung abzuwarten hat. Letzteres dürfte der Fall sein. Der Vermieter ist ohnehin - jedenfalls bei Nachforderungen - daran interessiert, zügig abzurechnen, so daß ohnehin nicht immer die volle Abrechnungsfrist eingehalten wird. Im übrigen dürfte im Rechtsstreit mieterseits schwer zu beweisen sein, ob der Vermieter schon früher hätte abrechnen können.

Die vorstehend besprochene Entscheidung des BGH vom 18. Januar 2006 kam überhaupt nur dadurch zustande, daß Haus & Grund Berlin dem von dem Berliner Rechtsanwalt Hippe vertretenen Vermieter zusagte, das Kostenrisiko für die Revisionsinstanz zu übernehmen. Die Investition hat sich für alle Haus- und Grundeigentümer gelohnt. Künftig herrscht in einer der umstrittensten mietrechtlichen Fragen endlich Rechtssicherheit zugunsten der Vermieter. Und dem Mieter geht auch nichts verloren: Die Kaution und auch die Zinsen bleiben - treuhänderisch vom Vermieter verwaltet - in seinem Eigentum. Grund genug, um jeden Vermieter darauf hinzuweisen: Verlangen Sie stets die Kaution in der gesetzlichen Maximalhöhe von drei Monatskaltmieten. Selbst diese ist oftmals zu gering, um die üblichen Renovierungskosten auszugleichen.