Betriebskosten

Betriebskosten; Hauswartskosten; sonstige Betriebskosten; Rauchabzugskosten; Schädlingsbekämpfungskosten; Abflussprinzip

1. Werden in einer Betriebskostenabrechnung bei den Kosten des Hauswarts auch die geringfügigen, nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten umgelegt, so ist die Abrechnung nicht deswegen formell unwirksam; der darauf entfallende Anteil kann vom Gericht geschätzt werden.

2. Die Kosten der Wartung der Rauchabzugsanlage und der Schädlingsbekämpfung können nur dann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähig spezifiziert worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet, die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Kl. hat gemäß § 556 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenabrechnung vom 12.09.2007 für das Kalenderjahr 2006 Anspruch auf eine Nachzahlung in Höhe von 231,56 € (Klageforderung von 238,12 € abzüglich 6,56 €). Die vorliegende Abrechnung entspricht den Anforderungen, die gemäß § 259 BGB an derartige Nebenkostenabrechnungen zu stellen sind. Sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die erforderlichen Angaben zum Verteilungsschlüssel, die Berechnung der anteiligen Kosten des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorschüsse. Die Abrechnung ist rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar und damit formell wirksam. Die Beanstandung der Bekl., dass bei den Hauswartskosten die Angabe fehlt, ob und welche Kosten vorweg abgezogen wurden, geht fehl. Die Kl. hat die gesamten Hauswartkosten umgelegt und nicht nur einen Teil derselben. Die Entscheidung des BGH (GE 2007, 438 f.) ist insofern nicht einschlägig, als es dort um eine Betriebskostenabrechnung ging, in der der Vermieter Vorwegabzüge vorgenommen hatte, dies aber aus der Abrechnung nicht ersichtlich war. Ob die Kl. im vorliegenden Falle einen Abzug wegen anteiliger lnstandhaltungs- oder Verwaltungstätigkeiten der Hauswartsfrau hätte vornehmen müssen, betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit der Kostenumlegung, ist also eine Frage der materiellen Begründetheit. Hier war die Umlage der Gesamtkosten nach Schätzung des Gerichts (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die Hauswartsfrau zulässig, weil diese nach dem Hauswartdienstvertrag und auch nach den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen nur in so geringem Umfang Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufgaben wahrzunehmen und wahrgenommen hatte, dass diese neben den regelmäßig vorzunehmenden Reinigungs- und Gartenpflegearbeiten nicht ins Gewicht fielen und daher einen Abzug nicht rechtfertigten. Das gelegentliche Auswechseln einer Glühbirne im Keller oder im Hausflur, die Anbringung eines Aushangs mit der Aufforderung zum Türenschließen, die bestrittene Verwahrung von Schlüsseln für das Entlüften von Heizkörpern und das Öffnen der Haustür für Handwerker (ohne deren Beaufsichtigung) sowie die Durchsage des Heizölstandes einmal im Jahr und das bestrittene zweimal jährliche Verteilen von Nebenkostenabrechnungen an die Mieter erfordern gegenüber den wöchentlichen Reinigungsarbeiten und den Gartenarbeiten einen zu vernachlässigenden Zeitaufwand. Soweit die Bekl. behaupten, dass die Hauswartsfrau darüber hinaus auch für Terminabsprachen und die Beaufsichtigung von Handwerkern sowie für die Beaufsichtigung der Zählerablesungen (welcher Zähler?) und das Gang- und Schließbarmachen von Schlössern (heißt das gelegentliches Ölen oder mehr?) im Haus zuständig gewesen sei und dies zuletzt im April 2007 (wo, wann und bei welcher Gelegenheit?) bestätigt habe, sind die Angaben nicht ausreichend konkret, um darüber Beweis erheben zu können, ohne in einen unzulässigen Ausforschungsbeweis zu geraten. Das Gericht schließt sich wegen der Hauswartkosten den zutreffenden Ausführungen im Urteil des AG Schöneberg vom 11.6.2007 (Az. - 5 C 18/07 -) an.

Die Abrechnung ist zulässigerweise nach dem Abflussprinzip erfolgt (vgl. BGH, GE 2008, 471), es sind also die Betriebskosten in Rechnung gestellt worden, die im Jahre 2006 bezahlt worden sind. Inhaltlich zu beanstanden ist nur die Umlage der sonstigen Betriebskosten, die anteilig mit 6,56 € in Rechnung gestellt worden sind. Die sonstigen Betriebskosten sind zwar unter § 3 Nr. 4 Ziffer 14) im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, aber nicht näher spezifiziert. Dies wäre aber Voraussetzung für eine wirksame Umlagevereinbarung der Kosten der Wartung der Rauchabzugsanlage und der Schädlingsbekämpfung als sonstige Betriebskosten gewesen (vgl. BGH GE 2004, 810; Kinne GE 2005, 165 ff.).

Die Widerklage auf Erteilung einer formell und materiell ordnungsgemäßen Abrechnung über die Betriebskosten für 2006 ist nach den vorstehenden Ausführungen unbegründet. Die Abrechnung vom 12.9.2007 ist formell wirksam. Wegen etwaiger inhaltlicher Mängel hat der Mieter keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung. Solche Mängel sind vielmehr - soweit erforderlich - im Prozess über Betriebskostennachforderungen oder -guthaben zu klären. [...]

Verrichtet ein Hauswart auch Arbeiten, die streng genommen Verwaltungstätigkeit oder Handwerkerleistung darstellen (Beispiel: Wohnungsabnahme, Reparaturen), dürfen die Kosten für den Hauswart nicht in voller Höhe als Betriebskosten umgelegt werden.In den umgelegten Hauswartskosten enthaltene, nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten können vom Gericht geschätzt werden. Sonstige Betriebskosten können nur dann umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähig spezifiziert worden sind.

Der Vermieter stellte in seine Betriebskostenabrechnung sämtliche Hauswartskosten ein, ohne nach den umlagefähigen Kosten und den nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu differenzieren. Nach dem Hauswartdienstvertrag und den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen waren insoweit Aufgaben nur in so geringem Umfang wahrzunehmen, dass diese neben den regelmäßig vorzunehmenden Reinigungs- und Gartenpflegearbeiten nicht ins Gewicht fielen. Ferner legte der Vermieter Wartungskosten der Rauchabzugsanlage sowie der Schädlingsbekämpfung um, die unter "sonstige Betriebskosten" nicht aufgeführt waren. Der Mieter weigerte sich daher, die Betriebskostennachforderung zu begleichen.

Das AG Schöneberg vertrat die Auffassung, dass die mangelnde Aufteilung der Hauswartskosten in umlagefähige Kosten einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung geführt habe. Der auf die nicht umlagefähigen Kosten entfallende Anteil könne vom Gericht geschätzt werden. Dem stehe die Rechtsprechung des BGH nicht entgegen, da diese nur dann von der formellen Unwirksamkeit ausgehe, wenn einzelne nicht umlagefähige Kosten vom Vermieter vorab abgesetzt worden seien. Die Kosten der Wartung der Rauchabzugsanlage und der Schädlingsbekämpfung seien jedoch nicht umlagefähig, weil sie im Mietvertrag nicht näher als umlagefähig spezifiziert worden seien.

Das Urteil entspricht einer Tendenz in der Rechtsprechung, den Anteil der nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten an den Hauswartskosten zu schätzen, und zwar meist mit 20 % (LG Berlin, GE 2002, 860; GE 2001, 923; GE 2002, 736; GE 1999, 1127; AG Köpenick, Urteil vom 4. Mai 2006 - 12 C 44/06 -, GE 2006, 855). Voraussetzung für die Schätzung ist eine tragfähige Grundlage; diese steht aber nur dann zur Verfügung, wenn der Vermieter ausreichend Tatsachen zum Anteil der nicht umlagefähigen Kosten vorträgt, wovon das AG Schöneberg - hier nicht nachvollziehbar - offenbar ausgegangen ist. Soweit das Gericht sogar einen Schritt weiter geht und - weil der Mieter zur Erheblichkeit des Umfangs der nicht umlagefähigen Kosten in den Hauswartskosten nichts vorgetragen hatte - überhaupt keinen Abzug vornimmt, ist das Urteil angreifbar. Die Darlegungs- und Beweislast, in welchem Umfang der Hauswart nicht ansatzfähige Arbeiten vornimmt, trifft nämlich den Vermieter (Wall in Betriebskostenkommentar, 2. Aufl. 2006, Rn. 3730; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 5336; so auch BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 -, GE 2008, 662 für den Fall des Bestreitens des Mieters, wenn der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vornimmt). Da das AG aber sämtliche - in der Betriebskostenabrechnung eingestellten - Kosten für Dienstleistungen des Hauswarts für umlagefähig hält, ist es nur konsequent, wenn es die Abrechnung für formell wirksam hält. Ob diese Ansicht allerdings mit der Forderung des BGH (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438) vereinbar ist, dass dem Mieter ersichtlich sein müsse, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten angesetzt worden sind, ist wiederum fraglich.

Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten für die Wartung der Rauchabzugsanlage entspricht die Entscheidung der Rechtsprechung des BGH, dass sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter nur umgelegt werden dürfen, wenn sie im Einzelnen mit dem Mieter vereinbart worden sind (BGH, GE 2004, 810; GE 2004, 613; GE 2007, 439; KG, GE 2005, 1424).