Betriebsbedarf

Betriebsbedarf; Kündigungsgründe; Betriebsfremder; Wohnbedarf; Fachkräfte; berechtigtes Interesse

Der Betriebsbedarf eines Unternehmers berechtigt nicht zur Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung - keine Werkswohnung -, wenn der Vermieter diese Wohnung

a) nur anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und mit dem Wohnungsangebot seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern will oder b) einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnbedarf zur Verfügung stellen will.

I. Die Kl., ein Bauunternehmen, ist Vermieterin eines aus acht Wohnungen und Kellerräumen bestehenden Gebäudes, das in unmittelbarer Nähe ihres Lagerplatzes liegt. Die Hälfte einer Erdgeschoßwohnung wird als Büro für den Disponenten benützt, im Keller sind teilweise Sozial-räume eingebaut, die von außen zugänglich sind. Die Kl. hatte das Haus 1961 als Wohnheim für ausländische Arbeiter gebaut, ein Hilfsbelegungsrecht des Arbeitsamtes war nach Rückzahlung der gewährten öffentlichen Mittel entfallen. Da die Kl. im Jahre 1984 mehrere Wohnungen nicht mehr mit eigenen Arbeitnehmern belegen konnte, vermietete sie diese Wohnungen an Dritte, darunter auch eine Wohnung an den Bekl. Ende 1989 waren von den acht Wohnungen fünf Wohnungen an betriebsfremde Mieter ver-mietet. Der Mietvertrag der Kl. mit dem Bekl. enthält keinen Hinweis auf die Zweckbestimmung als Werkswohnung und ist auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Die Kl. hat den Mietvertrag mit dem Bekl. gekündigt mit der Begründung, sie benötige diese Wohnung, um auf dem Arbeitsmarkt mit dem Angebot einer Wohnung leichter Fachkräfte für ihren Betrieb zu finden, insbesonde-re auch Aussiedler und Übersiedler. Nachdem der Bekl. der Kündigung wi-dersprochen hatte, hat die Kl. mit der Klage geltend gemacht, sie benötige die Wohnung dringend für ihren Arbeitnehmer, der nach Zwangsräumung seiner Wohnung mit seiner Familie nun in einem Asylantenheim untergebracht worden sei.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Kl. hat form- und fristgerecht Beru-fung eingelegt. Sie verfolgt ihr Klagebegehren weiter und hält ihr erstinstanzliches Vorbringen unter Bezugnahme auf die Entscheidung des LG Tübingen (ZMR 1987, 20) aufrecht.

Das LG hält die vorgelegten Rechtsfragen für maßgebend bei der Entscheidung des Rechtsstreits. Die Frage a) sei angesichts der Situation auf dem Arbeitsmarkt und der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt von grundsätzlicher Bedeutung. Sofern die Frage a) negativ beantwortet werde, sei die Beantwortung der Frage b) prozeßentscheidend, weil der unstreitige Wohnbedarf des Arbeitnehmers erst nach der Kündigung des Bekl. entstanden und der Kl. bekanntgeworden sei. Das LG hat dem Senat daher folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Rechtfertigt der "Betriebsbedarf" eines Bauunternehmens ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB (auch wenn es sich nicht um eine Werkswohnung im Sinne von §§ 565 ff. BGB handelt), wenn das Unternehmen die Wohnung

a) neu anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und mit dem Wohnungsangebot seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern will,

b) einem Arbeitnehmer zur Verfügung stellen will, der nach Zwangsräumung seiner eigenen Wohnung einen konkreten Wohnbedarf hat.

II. Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO, früher Art. III des III. MietRÄndG).

Die vom LG, welches mit dem zugrunde liegenden Rechtsstreit als Beru-fungsgericht befaßt ist, gestellten Vorlagefragen haben Rechtsfragen zum Gegenstand, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben und von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne der genannten Vor-schrift sind. Sie sind für den Rechtsstreit auch entscheidend und - soweit ersichtlich - bisher durch Rechtsentscheid nicht entschieden. III. Der Senat beantwortet die vorgelegten Rechtsfragen im Sinne des Ent-scheidungssatzes.

Nach allgemeiner Ansicht sind die in § 564 b Abs. 2 BGB ausdrücklich auf-geführten Kündigungsgründe nur beispielhaft zu verstehen, so daß auch andere Gründe zur Kündigung berechtigen können, die jedoch von ähnlichem Gewicht wie die in dieser Vorschrift benannten sein müssen (vgl. Barthelmess, II. WKSchG, MHG, 4. Aufl., 1990, Rdn. 102 zu § 564 b BGB; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 1989, IV Rdn. 60; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdn. 66 zu § 564 b BGB; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. 1988, § 113 Rdn. 7; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., 1988, Rdn. B 665; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV Rdn. 115). Überwiegend wird an-erkannt, daß deshalb auch der Betriebsbedarf des Vermieters einer Werkswohnung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Mieters zur Kündigung berechtigen kann, wenn der Vermieter die Wohnung für ei-nen anderen Arbeitnehmer benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. B 667; Sternel IV Rdn. 164). Vorliegend handelt es sich aber nicht um eine Werkswohnung, vielmehr wurde die Wohnung 1984 auf unbestimmte Zeit an den betriebsfremden Bekl. ohne jeden Hinweis auf die Eigenschaft ei-ner Werkswohnung vermietet. Bei der Prüfung des berechtigten Interesses des Vermieters an der Kündigung ist das gesetzgeberische Ziel der Bestandssicherung von Mietverhältnissen, d. h. das widerstreitende Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung als Mittelpunkt seiner privaten Existenz mitzuberücksichtigen; das konkrete Interesse des Mieters kann erst im Rahmen des § 556 a BGB Beachtung finden. Nach all-gemeiner Ansicht genügt nicht jedes verständliche Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, es muß vielmehr ein sol-ches Gewicht haben, daß es das "generelle Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung überwiegt" (vgl. Sternel, IV Rdn. 112 m. w. N.). Selbst für eine Werkswohnung wird es deshalb grundsätzlich nicht für die Begründung eines Kündigungsrechts der Vermieters nach § 564 b BGB als ausreichend angesehen, wenn der Vermieter mit dem Angebot der Wohnung des Mieters auf dem Arbeitsmarkt gegenüber anderen Arbeitgebern konkurrenzfähiger sein will, sich mit dem Angebot einer Wohnung größere Chancen, eine Arbeitskraft für seinen Betrieb zu finden, verspricht (vgl. Sternel, IV Rdnr. 164 m. w. N.). Wenn - wie im vorliegenden Fall - die Woh nung durch die Kündigung erst in eine Werkswohnung umgewandelt wer-den soll, genügt dieser Grund als Berechtigung zur Kündigung um so weni-ger. Hat der Vermieter trotz der seit 1983 bestehenden Möglichkeit eines befristeten Zeitmietvertrages durch die von ihm gewählte Vertragsgestaltung sich auf unbestimmte Zeit der Verfügung über die Wohnung begeben, so vermag sein Interesse, mit dem Angebot dieser Wohnung leichter eine dringend benötigte Arbeitskraft für seinen Betrieb zu finden, gegenüber dem widerstreitenden Interesse des Mieters nicht durchzudringen. Wirtschaftliche Vorteile, die der Vermieter durch eine Neuvermietung nach Kündigung erlangen könnte, genügen grundsätzlich nicht zur Annahme ei-nes berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Angebot einer Wohnung verstärkt die Chancen des Vermieters als Ar-beitgeber gerade dann, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist; dann aber hat auch ein Mieter wenig Chancen, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden. Das allgemeine Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung als Mittelpunkt seiner privaten Existenz geht

tverhältnisses. Das Angebot einer Wohnung verstärkt die Chancen des Vermieters als Ar-beitgeber gerade dann, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist; dann aber hat auch ein Mieter wenig Chancen, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden. Das allgemeine Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung als Mittelpunkt seiner privaten Existenz geht deshalb dem Verlangen des Vermieters vor, mit der Zurverfügungstellung einer Wohnung schneller oder leichter einen für seinen Betrieb benötigten Arbeitnehmer zu finden.

Bei der zweiten vorgelegten Rechtsfrage ist maßgebend, daß es sich nicht um die Kündigung einer Werkswohnung wegen des Wohnbedarfs eines Betriebsangehörigen des Vermieters oder Belegungsberechtigten handelt. Ein Betriebsbedarf des Vermieters an einer Wohnung mag auch dann gegeben sein, wenn einer seiner Arbeitnehmer einen konkreten Wohnbedarf hat und deshalb die an einen betriebsfremden vermietete Nicht-Werkswohnung beziehen möchte. Dieser Betriebsbedarf reicht aber im Rahmen der in § 564 b Abs. 1 BGB vorgesehenen Interessenbewertung nicht aus, um die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Interesse des Mieters an dem Fortbestand des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Hinzukommen muß vielmehr ein weiterer Grund, daß gerade das Bewohnen dieser Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich ist (ebenso Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. B 674; Emmerich/Sonnenschein, Rdn. 112 zu § 564 b BGB; LG Hannover, NJW 1974, 1094 selbst für eine Werkswohnung; LG Karlsruhe, WM 1985, 148; LG Landau WM 1985, 146; LG Lübeck, WM 1985, 148; AG Bergheim, WM 1985, 147; AG Witzenhausen, WM 1983, 23). Wenn eine andere An-sicht (BGB-RGRK, Rdn. 32 zu § 564 b BGB; Bub/Treier, IV Rdn. 88) ge-nügen läßt, daß der Vermieter der Nicht-Werkswohnung darlegt, daß er gerade auf diese Wohnung zur Deckung eines betriebsbedingten Wohnraumbedarfs angewiesen ist, dann würde der Kündigungsschutz von Mie-tern gegenüber einem Vermieter, der in seinem Betrieb Arbeitnehmer be-schäftigt, unangemessen eingeschränkt, obwohl auch für diese Mieter die Wohnung als Mittelpunkt ihres privaten Lebens unerläßlich ist. Der Senat vermag deshalb auch nicht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung im Sinne des § 564 b BGB anzuerkennen, wenn die Nicht-Werkswohnung durch einen Betriebsangehörigen mit dringendem Wohnbedarf bezogen werden soll (so LG Tübingen, ZMR 1987, 20; AG Miesbach, WM 1983, 344). Es darf nicht übersehen werden, daß regelmäßig dann, wenn der Arbeitnehmer des Vermieters auf dem freien Wohnungsmarkt keine angemessene Wohnung findet und deshalb den konkreten Wohnbedarf hat, auch der Mieter nach wirksamer Kündigung seiner Woh-nung einen konkreten Wohnbedarf haben würde, weil auch er keine ange-messene Wohnung findet. Der Mangel an Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt trifft den Arbeitnehmer des Vermieters ebenso wie den Mieter, der eine Ersatzwohnung sucht. Es müssen deshalb noch weitere Gründe zu dem konkreten Wohnbedarf des Arbeitnehmers hinzukommen, die gerade den Bezug dieser speziellen Wohnung durch den Arbeitnehmer für die Führung des Betriebs des Vermieters als notwendig erscheinen las-sen. Es genügt nicht, daß nach Zwangsräumung der Arbeitnehmer in einer Einfachwohnung mit seiner Familie lebt und dringend eine angemessene Wohnung braucht. Die in der Literatur angesprochene Fallgestaltung, daß es sich bei dem Arbeitnehmer um eine sogenannte Schlüsselkraft des Be-triebes handelt und er vom Unternehmer mit Recht die Mithilfe bei der Be-schaffung einer Wohnung verlangen kann (vgl. Barthelmess, Rdn. 113 zu § 564 b BGB), ist vorliegend nicht gegeben, weshalb eine Stellungnahme hierzu nicht angebracht ist.

Der Kündigungsschutz als Zentralpunkt des sozialen Mietrechts erfordert einen Bestandsschutz in der Wohnungsmiete, der nur eingeschränkt wer-den sollte, wenn sachgerechte Abwägung ein Überwiegen des Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt (vgl. KG, NJW 1981, 1048).