Betriebsbedarf

Betriebsbedarf; Warteliste; Belegungsrecht; Kündigung; Räumung; Ersatzwohnung

1. Führt der Inhaber eines Belegungsrechts eine Warteliste der Wohnungssuchenden, so ist es bei Geltendmachung von Betriebsbedarf durch den Vermieter als berechtigtes Interesse an der Wohnungsräumung ausreichend, wenn im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Wohnung nach wie vor für Betriebsangehörige benötigt wird.

2. Eine Räumungsfrist ist nur zu gewähren, wenn der Mieter sich ernsthaft um eine Ersatzwohnung bemüht.

Das Gebäude ist von der Deutschen Bundesbahn - Bundesbahndirektion Stuttgart - an die Kl., die Eisenbahnsiedlungsgesellschaft, Gemeinnützige Gesellschaft mbH zwecks Verwaltung und Vermietung an aktive Eisenbahnbedienstete verpachtet worden. Für derartige Wohnungen steht der Bundesbahndirektion Stuttgart das Belegungsrecht zu.

Der Bekl. war früher bei der Deutschen Bundesbahn in B. tätig. Er bewohnte aus diesem Grund die streitgegenständliche Wohnung. Im Oktober 1983 schied der Bekl. aus dem Dienst aus, es erfolgte zunächst keine Kündigung der Wohnung, da kein Bedarf für aktive Bedienste bestand.

Mit Schreiben v. 10.2.1988 kündigte die Kl. das Mietverhältnis. In dem genannten Kündigungsschreiben hieß es, daß die Wohnung dringend zur Unterbringung von Bediensteten benötigt werde. Drei Bedienstete wurden in dem Kündigungsschreiben namentlich benannt. Der Bekl. hat der Kündigung widersprochen. Er bringt vor, daß bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses von Vermieterseite zugesichert worden sei, daß er auf jeden Fall in der Wohnung bleiben könne. Es handelt sich um eine Ausländerfamilie mit zwei Erwachsenen und vier Kindern.

Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben. In dem Kündigungsschreiben wegen Betriebsbedarfs müsse die Bedarfssituation gekennzeichnet werden. So genüge der Hinweis, daß die Wohnung dringend für die Unterbringung von aktiven Bediensteten benötigt werde, nicht (OLG Stuttgart, WM 1986, 132). Im Streitfall habe die Kl. konkrete Personen benannt, bei denen ein Wohnungsbedarf bestehe; es genüge, wenn im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung feststehe, daß bei der Kl. für Bedienstete der Deutschen Bundesbahn ein Bedarf bestehe. Wenn bei einem Großbetrieb zahlreiche Bewerber als wohnungssuchend gemeldet seien, so spiele es keine Rolle, welchem dieser konkreten Bewerber dann letztendlich die Wohnung zugewiesen werde. Es sei entscheidend, daß im Betrieb des Belegungsberechtigten ein entsprechender Betriebsbedarf vorhanden sei.

Das AG hat zu Recht und mit zutreffender Begründung das berechtigte Interesse der Kl. an der Räumung der streitbefangenen Wohnung bejaht. Die vom Bekl. hiergegen vorgebrachten Argumente greifen nicht. Es kann insbesondere nicht verlangt werden, daß die von der Kl. ursprünglich genannten und an der vordersten Stelle der "Warteliste" stehenden Wohnberechtigten auch noch am Ende eines unter Umständen langwierigen Räumungsverfahrens "wohnungsbedürftig" sind. Gerade die von der Kl. zunächst genannten vorrangig Berechtigten dürften nach Ablauf der meist recht erheblichen Zeit eine andere Wohnung erhalten haben, da gerade diese Personen mit der dann zunächst frei werdenden Wohnung bedient werden müssen. Auch vorliegend ist zwischen dem Ausspruch der Kündigung bis zum Erlaß des zweitinstanzlichen Urteils ein Zeitraum von über 20 Monaten verstrichen. Wollte man der vom Bekl. vertretenen Auffassung folgen, daß der Wohnbedarf der ursprünglich genannten Personen auch noch am Ende des Räumungsrechtsstreits vorhanden sein müsse, so wäre in Fällen wie der vorliegenden Art ein - begründetes - Räumungsverlangen praktisch nicht durchsetzbar, da in den allermeisten Fällen gerade die an erster Stelle stehenden Wohnungssuchenden mit der nächsten frei werdenden Wohnung bedient werden. Nach Auffassung der Kammer muß es deshalb für ein berechtigtes Interesse an der Wohnungsräumung ausreichend sein, wenn im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Wohnung nach wie vor für - wenn auch andere - Betriebsangehörige der Kl. benötigt wird. Daß ein solcher Bedarf besteht, hat die Kl. hinlänglich dargetan; dies kann von dem Bekl. auch nicht ernsthaft bestritten werden.

Entgegen der Auffassung des Bekl. greift auch nicht die von ihm bemühte Sozialklausel. Auch dies hat das AG bereits zutreffend ausgeführt und betont, daß es dem Bekl. möglich ist, auch eine überdurchschnittlich teure Wohnung anzumieten, da er zwei Töchter hat, die beide über ein eigenes Berufseinkommen verfügen und sich - solange sie zu Hause wohnen - ohne weiteres an der Miete der gemeinsamen Wohnung beteiligen können. Unter Berücksichtigung dieser drei Einkommen ist es dem Bekl. nach Auffassung der Kammer durchaus möglich, eine Wohnung bis zu einem Mietpreis von 1.200 bis 1.300 DM anzumieten. Zu diesem Mietpreis sind Wohnungen auch im Stuttgarter Raum zu finden. Das Interesse der Kl. an der Räumung der Wohnung fällt unter diesen Umständen erheblich stärker ins Gewicht als die berechtigten Belange des Bekl.

Schließlich besteht auch keine Veranlassung, dem Bekl. eine über den 30.11.1989 hinausgehende Räumungsfrist zu gewähren. Dem Bekl. ist nun schon seit über einem Jahr und acht Monaten bekannt, daß die von ihm bewohnte Wohnung von der Kl. für Betriebsangehörige benötigt wird. Er hat sich während dieser Zeit offensichtlich nur wenig intensiv, nur in einem beschränkten Bereich und nur um eine im übrigen vergleichbar billige Wohnung bemüht. Bei einer solchen von vornherein eingeschränkten Wohnungssuche wird der Bekl. auch in Zukunft keine ihm genehme Wohnung finden, so daß für die Bewilligung einer Räumungsfrist kein Bedürfnis besteht. Die Gewährung einer Räumungsfrist ist nur dann sinnvoll, wenn auch damit gerechnet werden kann, daß während dieser Frist tatsächlich intensiv und unter Einsatz der vorhandenen Möglichkeiten nach einer Ersatzwohnung gesucht wird.