Betriebsbedarf

Betriebsbedarf; Kündigung; Hausmeister; Hausmeisterwohnung; Betriebswohnung

Das Mietverhältnis über eine Wohnung, die bisher keine Betriebswohnung war, kann wegen Betriebsbedarfes gekündigt werden, um dort einen Hausmeister einziehen zu lassen, sofern die Einstellung des Hausmeisters objektiv erforderlich und die Wohnung hierfür geeignet ist.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Kl. kann gemäß § 556 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen, da das Mietverhältnis der Parteien aufgrund der Kündigung durch die Kl. mit Ablauf des 29.2.1996 beendet wurde.

Die Kündigung ist wirksam, es besteht ein Kündigungsgrund gemäß § 564 b Abs. 1 BGB. Eine nicht zu rechtfertigende Härte i. S. von § 556 a Abs. 1 BGB ist die Kündigung für die Bekl. nicht. Der von der Kl. dargelegte Betriebsbedarf stellt ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB dar. So kann auch das Mietverhältnis über eine Wohnung, die bisher keine Betriebswohnung war, gekündigt werden, um dort einen Hausmeister einziehen zu lassen, sofern die Einstellung des Hausmeisters objektiv erforderlich und die Wohnung hierfür geeignet ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 1136). Hierbei ist entscheidend zu berücksichtigen, daß die sonstigen berechtigten Interessen des Vermieters i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB ähnliches Gewicht wie die in Abs. 2 der Vorschrift aufgezählten Gründe haben müssen (vgl. Sternel, a. a. O., Rn. 115). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Nach Überzeugung der Kammer wurde die von der Kl. neu geschaffene Ganztags-Hausmeisterstelle besetzt, diese Tagesstelle war auch objektiv erforderlich. Die Ausschreibung enthält eine Anzahl zu erfüllender Aufgaben, die eine Ganztags-Stelle erforderlich machen. Es ist auch notwendig, daß der Hausmeister für das "R.-Haus" in unmittelbarer Nähe des Anwesens wohnt und die derzeitige Wohnung des für dieses Haus zuständigen Hausmeisters X. diese Nähe nicht aufweist. Die Notwendigkeit ergibt sich aus den zahlreichen Aufgaben des Hausmeisters, insbesondere zum einen aus der Aufgabe, die Räum- und Streupflichten der Stadt um das "R.-Haus" an allen Wochentagen im Winter wahrzunehmen, da diese Pflichten zu den Verkehrssicherungspflichten der Kl. gehören. In diesem Zusammenhang ist es ohne Bedeutung, ob der Hausmeister von seiner jetzigen Wohnung Z.-Straße in zehn Minuten zu seiner Arbeitsstelle gelangen kann oder nicht, da selbst ein Zeitraum von zehn Minuten schon eine Verzögerung darstellen kann, die zu einer Schadensersatzpflicht der Kl. wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflicht führt. So erfordert etwa ein plötzlich einsetzender Eisregen ein sofortiges Streuen innerhalb weniger Minuten, das bei einer Anfahrtsdauer von 10 Minuten nicht mehr gewährleistet werden kann. Im übrigen aber kann es gerade bei extremen Witterungsverhältnissen wie dem vorerwähnten Eisregen dazu kommen, daß bei öffentlichen Verkehrsmitteln mit erheblichen Verspätungen gerechnet werden muß oder der Straßenverkehr ganz zum Erliegen kommt. In diesem Fall müßte der Hausmeister zu Fuß zum "R.-Haus" gelangen, was den insoweit streitigen Zeitraum von zehnMinuten erheblich überschreiten würde. Die Notwendigkeit eines Hausmeisters, in unmittelbarer Nähe zu wohnen. ergibt sich auch daraus, daß, wie die Kl. in nachvollziehbarer Weise darlegt, dieser sofort zur Stelle sein muß, wenn an dem von ihm zu betreuenden Gebäude Funktionsstörungen und Defekte auftreten, wie z. B. an der Heizungsanlage oder an den Wasserrohren; auch bei solchen Störungen können die durch eine längere Anfahrt bedingten Verzögerungen enorme Kosten für die Kl. verursachen. Solche möglichen Störfälle sind - entgegen der Ansicht der Bekl. durchaus mitzubedenken, wenn es darum geht, die Notwendigkeit eines Hausmeisters in der Nähe des "R.-Hauses" zu beurteilen.

Der Kl. kann auch nicht zugemutet werden, die Tätigkeitsbereiche der Hausmeister so umzuorganisieren, daß diese für den Hausmeister X. die eben erwähnten schnell zu erledigenden Aufgaben wahrnehmen. Eine solche Umorganisation ist nach Überzeugung der Kammer zum einen wenig praktikabel, da die genannten Aufgaben zum Kernbereich der Hausmeisteraufgaben zählen. Es ist sinnvoll, so wie von der Kl. beabsichtigt, daß jeder Hausmeister für ganz bestimmte Gebäude zuständig ist und die dort anfallenden Hausmeistertätigkeiten insgesamt erfüllt.

Das Interesse der Kl., den Hausmeister X. in unmittelbarer Nähe zu seiner Arbeitsstelle wohnen zu lassen, ist nach Art und Schwere schließlich auch mit den Fällen des § 564 b Abs. 2 BGB vergleichbar. Der Anerkennung als berechtigtes Interesse steht das frühere Vergleichsangebot der Kl., bei entsprechender Mieterhöhung die Klage zurückzunehmen, nicht zwingend entgegen. Richtig ist, daß dieser Umstand ein Indiz für eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung sein könnte. Allerdings ergibt eine Gesamtwürdigung, daß die Kl. wichtige Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses hat, so daß von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung nicht auszugehen ist.

Die Kammer übersieht auch nicht, daß die Interessen von Mieter und Vermieter gleichwertig zu berücksichtigen sind ...