Betretensrecht

Betretensrecht; Vermieter; Entnahme von Bodenproben; Bodenuntersuchung; Bohrung; Altlasten; Kontaminierung; Tankstelle

Dem Vermieter ist es zumutbar, mit der Entnahme von Bodenproben zur Altlastenfeststellung auf dem vermieteten Grundstück, auf dem der Mieter eine Tankstelle betreibt, bis nach Vertragsbeendigung zu warten.

Die Kl. haben ihr Grundstück an die Bekl. vermietet, die darauf eine Tankstelle betreibt. Das Mietverhältnis, das bereits im Jahr 1962 zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien zustande kam und in das die Bekl. zum 1.7.1984 eintrat, endet zum 31.12.1995. Die Kl. beabsichtigen, danach einen Teil des Grundstücks an die Stadt W. und im übrigen an einen Bauträger zu verkaufen, der darauf Wohnungen errichten will. Sie wollen aus diesem Grund bereits jetzt Kenntnisse über eine Kontaminierung des Bodens mit sog. "Altlasten" gewinnen und haben dazu neben ihrem Architekten einen Geologen beauftragt, der wiederum bis zu sieben Probebohrungen auf dem Grundstück durchführen lassen will.

Die Kl. begehren die Verurteilung der Bekl. zu dulden, daß Beauftragten der Kl. der Zutritt zwecks Besichtigung und Begutachtung durch Entnahme von Bodenproben des im Anwesen gelegenen Tankstellengrundstücks gestattet wird.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kl. können von der Bekl. nicht die Duldung von Probebohrungen vor Ablauf des Mietverhältnisses verlangen.

Die Bekl. ist als Pächterin gegenüber den Kl. grundsätzlich zum ungestörten Besitz des vermieteten Grundstücks berechtigt. Einschränkungen können sich allerdings nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. So hat der Mieter das Betreten und eine Besichtigung durch den Vermieter auch vor Beendigung des Vertragsverhältnisses etwa dann zu dulden, wenn der Vermieter das Mietobjekt verkaufen will oder das Mietende nahe bevorsteht, oder auch, soweit es um die Untersuchung von Mängeln geht, die der Mieter angezeigt hat. Letzterenfalls hat er auch die Durchführung von Renovierungen hinzunehmen, die zum Erhalt der Mietsache erforderlich sind.

Darüber hinausgehende Maßnahmen sind aber nur ausnahmsweise zu dulden, wobei es in erster Linie nicht darauf ankommt, ob dem Mieter die beabsichtigte Maßnahme zumutbar ist, sondern ob die Unterlassung der Maßnahme für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Der BGH hat entschieden, daß hinsichtlich der Duldung von Ausbaumaßnahmen zur wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks, die auch die Räume und den Geschäftsbetrieb des Mieters beeinträchtigen, vorrangig zu prüfen ist, ob dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Baumaßnahme zu unterlassen oder bis zum Mietende zu verschieben; erst wenn dies feststeht, kommt es darauf an, ob die Maßnahmen dem Mieter zugemutet werden können (BGH NJW 1972, 724; ebenso Wiese WM 1991, 371 ff.; Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, Rn. 1125; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II 354 f.). Entsprechendes gilt auch für die hier von den Kl. beabsichtigten Untersuchungen. Diese Bohrungen stellen auch dann, wenn sie höchstens zwei Tage dauern, gegenüber dem bloßen Betreten und Besichtigen eine weit intensivere Störung des Mietgebrauchs dar. Es ist deshalb gerechtfertigt, die genannten Grundsätze auch hier anzuwenden.

Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, daß Umstände vorliegen, aufgrund derer den Kl. nicht zugemutet werden könnte, mit den Probebohrungen bis zum Ablauf der Pachtzeit zu warten.

In der mündlichen Verhandlung ist zwar zur Sprache gekommen, daß die Entdeckung von etwaigen Altlasten die Planung oder auch Ausführung der beabsichtigten Neubauten jedenfalls in zeitlicher Hinsicht erschweren kann. Es mag deshalb auch sein, daß ein potentieller Erwerber des Grundstücks erst zum Abschluß eines notariellen Kaufvertrages bereit ist, wenn Klarheit über die vorhandenen Kontaminationen, die zur Beseitigung eventuell erforderlichen Maßnahmen und die Verteilung der dabei anfallenden Kosten besteht, so daß nicht ausgeschlossen werden kann, daß ein Verkauf des Grundstücks vor dessen Räumung durch die Bekl. scheitert. Damit kann der von den Kl. beabsichtigte Verkauf im Hinblick auf eine spätere Kaufpreiszahlung und damit verbundene Zinsverluste weniger rentabel sein, was aber für einen Duldungsanspruch nicht ausreicht.

Das Verschieben der Maßnahme ist erst dann dem Vermieter nicht zuzumuten, wenn die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes nicht mehr gewährleistet oder dessen Verlust zu befürchten wäre (BGH a. a. O.). Die Unzumutbarkeit kann also nicht schon damit begründet werden, daß die Grundstücksnutzung bzw. hier die beabsichtigte Veräußerung weniger rentabel wäre, wenn die Vermieter bis zum Mietende abwarten. Das Risiko, daß sich der wirtschaftliche Wert des Grundstücks vor Mietende nicht realisieren läßt bzw. hier nach Mietende eventuell mit Abschlägen und Ungewißheiten, die sich bei einer etwaigen Kontamination ergeben können, folgt gerade aus dem Umstand, daß das Grundstück gegen Entgelt vermietet ist und solange dem Vermieter nicht zur Verfügung steht, und ist deshalb grundsätzlich vom Vermieter zu tragen (zutreffend Sternel a. a. O. Rn. 355 mit Fn. 180). Er kann sich von vornherein bei seinen Überlegungen, welche Nutzung oder Verwertung nach Mietende folgen soll, auf diese Situation einstellen. Erst recht gilt dies, wenn wie hier das Mietverhältnis lange bestanden hat und infolge der Kündigung durch die Kl. enden wird. Es spielt auch keine Rolle, daß die von den Kl. befürchteten Kontaminationen gegebenenfalls aus dem Betrieb der Bekl. herrühren werden, denn das Grundstück war gerade zum Zwecke des Tankstellenbetriebs vermietet.

Die Kl. können also schon deshalb nicht verlangen, vor dem Ende des Mietverhältnisses Bohrungen auf dem Grundstück vornehmen zu dürfen, weil ihnen ein Abwarten bis zu diesem Zeitpunkt zugemutet werden kann.

Auf die Frage, ob die Bohrungen der Bekl. zuzumuten waren und in welchem Maße der Tankstellenbetrieb dadurch beeinträchtigt wäre, kommt es nicht mehr an.