Betreiben von Waschmaschine und Wäschetrockner als vertragsgemäßer Gebrauch im Neubau

Betreiben von Waschmaschine und Wäschetrockner als vertragsgemäßer Gebrauch im Neubau; einseitige Änderung der Hausordnung

In Neubauten gehört das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern zum vertragsgemäßen Gebrauch und kann auch nicht durch die Hausordnung untersagt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren die Feststellung, dass sie in ihrer Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner betreiben dürfen.

Die Kammer teilt die Ansicht des AG, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.2.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam ist (BGH, WPM 1984, 314; 1985, 128).

Zudem erfasst der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.2.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Bekl. hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht. Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vertraglich vereinbart ist (BGH, Urteil vom 10.2.2010 - VIII ZR 343/08, juris Rdn. 33; LG Detmold, WuM 2002, 51; AG Köln, WuM 2001, 275; AG Hameln, WuM 1994, 426; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 541 BGB Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rdn. 368 f.). Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags bezieht sich jedoch nur auf „Ordnungsvorschriften", also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich sind. Hierzu gehört nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert sind. Auch ein Anspruch der Bekl. auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter hat bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 535 Rdn. 370 m.w.N.). Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggf. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 535 Rdn. 374 m. w. N.).

Das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern gehört in Neubauten, sofern nicht anders vereinbart, zum vertragsgemäßen Gebrauch und wird nicht durch Hausordnung geregelt. Einseitige Änderungsvorbehalte der Hausordnung bedürfen der Angabe konkreter Gründe.

Die klagenden Mieter begehren Feststellung, dass sie berechtigt sind, in der angemieteten Wohnung Waschmaschine und Wäschetrockner zu betreiben. Der Vermieter hatte dies durch Änderung der Hausordnung untersagt und auf die dafür vorgesehene Waschküche verwiesen.

Das Amtsgericht hatte der Feststellungsklage u. a. deshalb stattgegeben, weil der mietvertraglich vereinbarte einseitige Änderungsvorbehalt des Vermieters bzgl. der Hausordnung gegen § 308 Nr. 4 BGB verstieß, da die zur Änderung berechtigenden Gründe nicht konkretisiert wurden.

Das LG teilte die Auffassung des AG bezüglich der Unwirksamkeit des Änderungsvorbehalts. Auch gehört das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch. Darüber hinaus dient eine Hausordnung ohnehin nur dazu, die Ordnung des Zusammenlebens in der Immobilie zu regeln, und nicht den Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen. Geräusche durch Haushaltsmaschinen, die ein Mieter unter der gebotenen Rücksichtnahme benutze, sind von Mitmietern als sozialadäquat hinzunehmen.