Betonsägearbeiten im Plattenbau als Kündigungsgrund

Betonsägearbeiten im Plattenbau als Kündigungsgrund; baulicher Eingriff des Mieters in die Gebäudestatik

Lässt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters eine andere Wohnungstür einbauen, wobei zur Vergrößerung des Türausschnitts Betonsägearbeiten notwendig sind, die sich auf die Statik auswirken können, ist auch ohne vorherige Abmahnung eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin der bezeichneten Wohnung, die der Bekl. seit dem 1.10.2010 bewohnt. Der Bekl. hat Ende April 2013 eine neue Wohnungseingangstür in die Wohnung einbauen lassen und dazu mit einer Betonsäge den Ausschnitt für die Wohnungseingangstür vergrößern lassen.

Mit Schreiben vom 30.4.2013 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise fristgemäß und mahnte den Bekl. vorsorglich ab. Am 15.5.2013 besichtigte die Kl. die Wohnung in Begleitung eines Sachverständigen. Dieser legte am 21.5.2013 eine statische Stellungnahme vor. Am 5.7.2013 bot die Firma G. die Rückbauarbeiten gemäß Maßnahmeplan zum Preis von 2.534,70 € an. Die Kl. forderte den Bekl. auf, die Rückbauarbeiten am 8.8.2013 zu ermöglichen. Zu einer Durchführung der Arbeiten kam es nicht. Die Kl. erklärte aufgrund dessen erneut die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Dauernutzungsverhältnisses. [...]

Aus den Gründen: 1. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn die fristlose Kündigung der Kl. vom 30.4.2013 hat das Dauernutzungsverhältnis zwischen den Parteien beendet.

Auf das Dauernutzungsverhältnis zwischen den Parteien sind die mietrechtlichen Vorschriften anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 9.5.2012 - VIII ZR 327/11, zitiert nach juris). Demnach konnte die Kl. das Nutzungsverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Der Eingriff in die Bausubstanz der Mietsache stellt eine solche erhebliche Gefährdung dar (vgl. LG Hamburg, WuM 1992, 190). Bauliche Veränderungen, welche die Mietsubstanz berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt. Es ist z. B. nicht gestattet, einen Kachelofen ohne Einverständnis des Vermieters abzureißen, Wanddurchbrüche zu machen und Wasserleitungen zu verlegen. Dabei handelt es sich um Vertragsverletzungen, die den Vermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigen. Er ist nicht verpflichtet, den Mieter zunächst auf Rückbau in Anspruch zu nehmen (AG Neukölln, Urteil vom 10. Juni 2004 - 8 C 71/04 -, juris).

Um eine erhebliche bauliche Veränderung handelt es sich vorliegend. Denn der Bekl. hat in erheblich gefährdender Weise in die Bausubstanz des klägerischen Eigentums eingegriffen. Er hat unter Veränderung der Türausschnitte eine neue Wohnungseingangstür einbauen lassen. Gemäß § 11 h) des Dauernutzungsvertrages bedürfen Um‑, An- und Einbauten der vorherigen Zustimmung der Genossenschaft.

Soweit der Bekl. vorgetragen hat, dass er diesbezüglich die Erlaubnis der Kl. eingeholt und erhalten hat, war dem diesbezüglichen Beweisangebot nicht nachzugehen. Denn der Bekl. hat zwar behauptet, er habe die Zustimmung zum Einbau einer DIN‑Wohnungstür eingeholt: Er hat jedoch nicht dargelegt, die Zustimmung der Kl. zu einem so erheblichen Eingriff wie dem vorgenommenen eingeholt zu haben. Aus der Formulierung „Einbau einer DIN‑Eingangstür" ergibt sich entgegen der Einschätzung des Bekl. nicht für jedermann zweifelsfrei, dass damit Betonsägearbeiten und die Vergrößerung des Türausschnitts notwendig sind. Insoweit ist das Gericht der Auffassung, dass selbst bei unterstellter Einwilligung zum Einbau einer DIN‑Eingangstür damit keineswegs offensichtlich auch eine Einwilligung zur Vergrößerung des Türausschnitts und entsprechenden Betonsägearbeiten einhergeht. Das hätte dem Bekl. auch selbst unmittelbar einleuchten müssen. Selbst wenn ihm selbst der Umfang der Arbeiten nicht in vollem Ausmaß bewusst gewesen sein sollte, so hätte er spätestens in dem Moment, in dem klar war, dass die neue Tür so abweichende Maße von der ursprünglichen Tür hat, dass Betonsägearbeiten notwendig sind und daher erheblich in die vorhandene Bausubstanz eingegriffen werden muss, eine entsprechend konkretisierte Einwilligung der Kl. einholen müssen. Denn er konnte nicht davon ausgehen, dass die Kl. ohne entsprechende Detailkenntnisse des Umfangs und der Auswirkungen der Arbeiten, mit einem so massiven Eingriff in die Bausubstanz, die sich - auch für jeden Laien nachvollziehbar - auch auf die Statik auswirken kann, ohne entsprechende Untersuchungen und Absicherungen einverstanden war. Zu den vorgenommenen Betonsägearbeiten und der Vergrößerung des Türausschnitts hat die Kl. dementsprechend auch nach dem Bekl.vortrag keine Einwilligung erteilt. Das Gericht sieht in diesem Eingriff in die Bausubstanz eine so erhebliche und offensichtliche Pflichtverletzung des Bekl., dass eine Abmahnung entbehrlich ist. Denn eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB dann entbehrlich, wenn ein Erfolg von Abhilfefrist oder Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde (vgl. Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Aufl. 2012, § 543 Rn. 49 m.w.N.). Selbst wenn man jedoch zunächst eine Abmahnung verlangen wollte, läge eine wirksame Kündigung vor. Denn die Kl. hat den Bekl. mit Schreiben vom 30.4.2013 auch vorsorglich abgemahnt. Eine Bereitschaft zum Rückbau hat der Bekl. erst mit anwaltlichem Schreiben vom 20.9.2013 erklärt, so dass spätestens die mit der Klageschrift erfolgte erneute fristlose Kündigung Wirksamkeit erlangt hat.

2. Dem Kl. steht auch ein Anspruch auf Zahlung von 408,17 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Verletzt der Schuldner nämlich eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Im vorliegenden Fall hat der Bekl. die ihm aus dem Mietvertrag obliegende Pflicht zum pfleglichen Umgang und zur Nichtbeschädigung des klägerischen Eigentums aus dem Mietverhältnis verletzt. Aufgrund dieser schuldhaften Pflichtverletzung musste die Kl. zunächst eine Statikuntersuchung vornehmen lassen, um sicherzustellen, dass keine unmittelbare weitere Gefährdung ihres Eigentums vorliegt. Dementsprechend hat der Bekl. die dadurch entstandenen Kosten zu ersetzen.

3. Der Bekl. hat die Kl. aus den unter 2. aufgeführten Gründen gemäß §§ 280 Abs. 1, 257 BGB darüber hinaus von den Ansprüchen des Statikers für den Maßnahmeplan und die Kosten des Rückbaus freizustellen.

Eine Veränderung der Mietsache durch den Mieter ohne Zustimmung des Vermieters ist grundsätzlich unzulässig. Jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht eine Rückbaupflicht; bei erheblichen Eingriffen ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Der Mieter einer Wohnung im Plattenbau wollte eine einbruchshemmende Tür einbauen lassen. Die von ihm ausgesuchte Tür passte nicht in den Türausschnitt, der daraufhin mit einer Betonsäge vergrößert wurde. Die Vermieterin kündigte wegen des erheblichen Eingriffs in die Bausubstanz das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter berief sich darauf, die Hausverwaltung habe ihm den Einbau einer DIN-Eingangstür genehmigt.

Mit Urteil vom 26. September 2013 verurteilte das Amtsgericht Mitte den Mieter zur Räumung wegen eines erheblichen Eingriffs in die Bausubstanz des Plattenbaus mit Auswirkung auf die Statik. Selbst wenn die Hausverwaltung den Einbau einer DIN-Eingangstür genehmigt haben sollte, wäre damit nicht die Einwilligung zu Betonsägearbeiten erteilt gewesen. Der Mieter habe damit in erheblich gefährdender Weise in die Bausubstanz und das Eigentum des Vermieters eingegriffen, so dass auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen sei.

Das Urteil ist nach Angaben des Einsenders rechtskräftig.