Bestreiten mit Nichtwissen

Bestreiten mit Nichtwissen; Wissenzurechnung für Grundstückserwerber

Der Grundstückserwerber braucht sich Tatsachenwissen des Vorvermieters nicht zurechnen zu lassen; im Prozeß kann er mit Nichtwissen Behauptungen des Mieters bestreiten, wenn die Informationserlangung durch den Vorvermieter nicht möglich ist.

Die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. auf Ersatz der Kosten, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung erforderlich sind, aus positiver Forderungsverletzung. Der Darstellung der Bekl., sie seien zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, kann nicht gefolgt werden. Die Kl. beschränken sich zulässigerweise darauf, die von den Bekl. behauptete Vereinbarung mit dem Vorvermieter mit Nichtwissen zu bestreiten.

Gemäß § 138 IV ZPO ist das Bestreiten mit Nichtwissen hinsichtlich Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand deren Wahrnehmung gewesen sind.

Die Kammer vermag sich der Ansicht der Zivilkammer 67 (MM 1993, 255), derzufolge der gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis einrückende Erwerber sich das Tatsachenwissen seines Rechtsvorgängers zurechnen lassen müsse und daher diesbezüglich nicht mit Nichtwissen bestreiten könne, in dieser Allgemeinheit nicht anzuschließen.

Zwar sieht das Gesetz in § 166 BGB die Möglichkeit einer Wissenszurechnung vor, der Tatbestand der Vorschrift ist jedoch nicht erfüllt, denn es besteht zwischen Altvermieter und Neuvermieter kein Vertretungsverhältnis. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift scheidet aus. Die Anwendung der Vorschrift ist nach herrschender Ansicht (BGHZ 83, 293 [296] = NJW 1982, 1585 = LM § 818 Abs. 4 BGB Nr. 7; BGH, NJW 1985, 2583 = LM § 852 BGB Nr. 82; Senat, NJW 1992, 899; Richardi, AcP 169 [1969], 385 [387]; Thiele, in: MünchKomm, 2. Aufl., § 166 Rdnr. 23; Soergel-Leptien, BGB, 12. Aufl., § 164 Rdnr. 11; Erman-Brox, BGB, 8. Aufl., § 166 Rdnr. 5; Steffen, in: RGRK, 12. Aufl., § 166 Rdnr. 19; Schultz, NJW 1990, 477 ff.) nicht auf die rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auch auf den vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung. "Wissensvertreter" ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen sowie gegebenenfalls weiterzuleiten. Er braucht weder zum rechtsgeschäftlichen Vertreter noch zum "Wissensvertreter" ausdrücklich bestellt zu sein (Richardi, AcP 169 [1969], 398; Schultz, NJW 1990, 479, 480). Der Geschäftsherr muß sich seiner aber im rechtsgeschäftlichen Verkehr wie eines Vertreters bedienen (BGHZ 55, 307 [311] = NJW 1971, 1702 = LM § 104 VerglO Nr. 2; BGH, NJW 1987, 3250 = LM § 166 BGB Nr. 26 = BGH RBGB § 166 Abs. 1 - Treuhand 1). Hat der Wissensträger den Geschäftsherrn nur intern beraten, scheidet eine sinngemäße Anwendung von § 166 I BGB aus (Senat, LM § 133 [C] BGB Nr. 22 = WM 1964, 94 [97]; BGH WM 1974, 312 [313]).

Somit hat zwar der BGH verschiedentlich eine solche Fiktion, wonach von einer Hilfsperson erlangtes Wissen von da an Wissen des Geschäftsherrn ist, angenommen. Geschäftsherr war jedoch jeweils eine juristische Person. Der Grund für diese Fiktion lag letztlich in der auf Arbeitsteilung ausgerichteten Organisationsform der juristischen Person, die organisationsbedingte "Wissensaufspaltung" soll sich nach dieser Rechtsprechung nicht zu Lasten des Rechtsverkehrs auswirken (vgl. nur BGHZ 109, 327 = NJW 1990, 975 = LM § 31 BGB Nr. 33 m. w. N.). So liegt der Fall hier jedoch nicht. Der neue Vermieter kann weder als Geschäftsherr für den früheren Vermieter angesehen werden, noch liegt die vergleichbare Lage, auf die die Rechtsprechung für die Analogie abstellt, vor.

Eine Zurechnung von Tatsachenwissen läßt sich auch nicht aus § 571 BGB begründen. Diese Vorschrift besagt nur, daß der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen eintritt. Daß der nunmehrige Vermieter sich den Wissensstand des Vermieters zurechnen lassen muß, ergibt sich aus der Vorschrift nicht und wird auch vom Schutzzweck der Norm nicht verlangt. Einen Mieter, der gegen den Vermieter einen Anspruch geltend macht oder gegen einen Anspruch des Vermieters eine Einrede erhebt, trifft hierfür die Darlegungs- und ggf. Beweislast. An dieser Lastverteilung ändert sich nichts dadurch, daß ein neuer Vermieter gemäß § 571 BGB in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Ein Vermieterwechsel soll dem Mieter nicht schaden, aber auch nicht nützen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 21. Juli 1992 - 30 REMiet 1/92 - NJW-RR 1992, 1164, 1165). Im Rahmen des § 571 BGB ergeben sich für den neuen Vermieter deshalb allenfalls Erkundigungspflichten, weil er in der Regel beim Vorvermieter unschwer Auskünfte einholen kann.

Vom Wortlaut des § 138 IV ZPO her gesehen, durften die Kl. die von den Bekl. behauptete Vereinbarung mit Nichtwissen bestreiten, denn diese beruhte weder auf eigener Handlung der Kl. noch war sie Gegenstand ihrer Wahrnehmung. In der Literatur wird der Standpunkt vertreten, eigener Kenntnis oder Wahrnehmung der Partei müsse diejenige des gesetzlichen Vertreters gleichgestellt werden (vgl. Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 20. Aufl., § 138 Rdnr. 34; Zöller/Stephan, ZPO, 15. Aufl., § 138 Rdnr. 13, der jedoch die Gleichstellung der Kenntnis des rechtsgeschäftlich bestellten Vertreters mit der eigenen der Partei ablehnt). Hartmann meint, es zeige sich sehr oft, daß die Partei zumindest längst hätte wissen können und müssen, ob sich der fragliche Vorgang ereignet habe oder nicht, weil er sich im Bereich wenn nicht ihrer höchstpersönlichen Wahrnehmungsmöglichkeit, so doch in demjenigen solcher Personen abgespielt habe, die derart unter der Anleitung oder Aufsicht oder Verantwortung der Partei tätig gewesen sind, daß die Kenntnis oder das Kennenmüssen dieser Personen derjenigen der Partei gleichgestellt werden müsse (Baumbach/Hartmann, ZPO, 47. Aufl., § 138, Anm. 5 b). Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in dem von ihm am 10. Juli 1986 entschiedenen Fall die - damalige - Kl. deshalb für berechtigt gehalten, mit Nichtwissen zu bestreiten, weil sie eigene Kenntnis von dem Stand des Bauvorhabens, um den es ging, nicht hatte und andererseits die an Ort und Stelle tätige Firma nicht unter ihrer Anleitung gearbeitet habe. Es genüge nicht, daß diese Firma "Geschäftspartner" der Kl. gewesen sei, zumal der zwischenzeitliche Konkurs dieser Firma die "Informationsbeschaffung für den Prozeß" nicht unerheblich erschwert habe (BGH, Urteil vom 10. Juli 1986 - III ZR 19/85 = NJW 1986, 3199, 3201). In einem anderen Urteil des III. Zivilsenats hat der Bundesgerichtshof betont, § 138 Abs. 4 ZPO stelle auf die eigenen Handlungen und Wahrnehmungen der Parteien und ihrer gesetzlichen Vertreter ab. Auf die Kenntnisse ihres früheren Geschäftsführers könne die Bekl. nicht verwiesen werden, da dieser seinerzeit bereits aus der Gesellschaft ausgeschieden gewesen sei. Es könne dahingestellt bleiben, wie weit ein Bestreiten mit Nichtwissen zulässig sei, wenn eine Partei in ihrem eigenen Unternehmensbereich Erkundigungen einziehen könne. Jedenfalls habe im entschiedenen Fall der Bekl. eine Erklärung nach § 138 Abs. 4 ZPO nicht mit der Begründung verwehrt werden dürfen, sie müsse bei ihrer rechtlich selbständigen Schwesterfirma, die sich zudem noch in Konkurs befinde, Erkundigungen einziehen (BGH, Urteil vom 9. Juli 1987 - III ZR 229/85 = BGHR ZPO § 138 Abs. 4 - Erkundigungspflicht 1). Die zitierten Urteile machen deutlich, daß es im Rahmen des § 138 Abs. 4 ZPO nicht um die Zurechnung von Kenntnissen bestimmter Dritter, wie etwa beim sogenannten Wissensvertreter, sondern um eine Informationspflicht der Partei geht, die Kenntnis aus eigener Wahrnehmung nicht hat, sich diese aber beschaffen kann. Die Anforderungen an die Informationspflicht dürfen indessen deshalb nicht hoch angesetzt werden, weil die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Vorschrift des § 138 Abs. 4 ZPO ohnehin einen über ihren Wortlaut hinausgehenden Regelungsgehalt beigemessen hat (vgl. BGH NJW 1990, 453). Auch wenn die Kl. im vorliegenden Fall verpflichtet gewesen sein mögen, Informationen einzuholen, so hatten diese doch unstreitig zum Ergebnis, daß die Person, mit der die Bekl. eine

des Bundesgerichtshofs der Vorschrift des § 138 Abs. 4 ZPO ohnehin einen über ihren Wortlaut hinausgehenden Regelungsgehalt beigemessen hat (vgl. BGH NJW 1990, 453). Auch wenn die Kl. im vorliegenden Fall verpflichtet gewesen sein mögen, Informationen einzuholen, so hatten diese doch unstreitig zum Ergebnis, daß die Person, mit der die Bekl. eine mündliche Vereinbarung geschlossen haben wollen, verstorben ist. Die Kl. haben getan, was von ihnen zu erwarten war. Weitergehende Nachforschungen können von ihnen nicht verlangt werden, zumal ohnehin nicht ersichtlich ist, wie dies geschehen könnte. Damit können die Kl. die Behauptung der Bekl. mit Nichtwissen bestreiten. Von ihnen eine weitergehende Erklärung zu fordern, würde von ihnen zulässigerweise einen Verstoß gegen die Wahrheitspflicht des § 138 I ZPO verlangen (BGH aaO.).

Da der Vortrag der Bekl. streitig ist, hätte es ihnen oblegen, ihn soweit zu substantiieren, daß er einer Beweisaufnahme zugänglich ist. Eine solche detaillierte Darlegung ist jedoch nicht erfolgt. Mögen die Bekl. auch wegen des Zeitablaufs Schwierigkeiten haben, so muß doch gefordert werden, daß im einzelnen dargelegt wird, wann genau was besprochen wurde. Der Vortrag der Bekl. in der Berufungsbegründung beschränkt sich darauf, den Abschluß einer Vereinbarung zu behaupten. Es bedarf jedoch des konkreten Vortrages von Tatsachen, über die ggf. Beweis erhoben werden könnte. Auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts wäre es dann Aufgabe der Kammer zu entscheiden, ob eine Vereinbarung getroffen wurde.

Der Grundstückserwerber muß sich nicht unbedingt so behandeln lassen, als habe er das gesamte Tatsachenwissen des Vorvermieters. Er muß sich allerdings bei diesem erkundigen, wenn es ihn noch gibt.

Der jetzige Vermieter verlangte von dem ausziehenden Mieter den Rückbau von entfernten Einrichtungsgegenständen. Der Mieter behauptete, er habe mit dem Vorvermieter eine (mündliche) Vereinbarung getroffen, er dürfe die Dinge so belassen. Der Vermieter bestritt das mit "Nichtwissen". Es stellte sich nun die Frage, ob ihm das Wissen des Vorvermieters, ob denn nun eine Vereinbarung abgeschlossen worden sei oder nicht, zugerechnet werden müsse mit der Folge, daß der jetzige Vermieter einen genaueren Gegenvortrag bringen mußte.

Das Landgericht Berlin verurteilte den beklagten Mieter zum Rückbau bzw. Schadensersatz. Die Kammer meinte, § 571 BGB werde im allgemeinen viel zu weit ausgelegt. Man könne dem neuen Vermieter nicht das gesamte Tatsachenwissen des alten Vermieters zurechnen. Der neue Vermieter müsse sich allerdings beim Vorvermieter erkundigen. Ginge das nicht mehr, z. B. weil - wie im zugrunde liegenden Fall - der Vorvermieter verstorben war, sei das Bestreiten mit Nichtwissen gem. § 138 Abs. 4 ZPO zulässig, was prozessual dazu führt, daß nunmehr der Mieter einen substantiierten Vortrag zu der behaupteten Vereinbarung liefern muß, was er vorliegend nicht konnte.