Bestreiten der Aktivlegitimation nach Teilzustimmung nicht treuwidrig

Bestreiten der Aktivlegitimation nach Teilzustimmung nicht treuwidrig; Mieterhöhung durch noch nicht im Grundbuch Eingetragenen

Hat der Vermieter in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung der Wahrheit zuwider behauptet, er sei Vermieter, obwohl er im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, verhält sich ein Mieter, der daraufhin eine Teilzustimmung erteilt hatte, nicht treuwidrig, wenn er nunmehr die Aktivlegitimation bestreitet.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht mit der Begründung abgewiesen, dass die Klage unzulässig sei, weil die Kl. ihre Aktivlegitimation nicht nachgewiesen habe.

Mi einem notariellen Vertrag vom 10. Juli 2006 übertrug die D. A. V. mbH & Co. KG verschiedene Grundstücke und Eigentumswohnungen auf die Kl., die D. A. B. GmbH & Co. KG. Zu diesem Grundbesitz gehören auch die auf Grundstück G. befindlichen Eigentumswohnungen.

Mit einem Schreiben vom 23. Mai 2007 verlangte die D. A. O. GmbH namens der Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete von 399,30 € um 20,46 € auf 419,76 €. [...] In dem Schreiben erklärte die D. A. O. GmbH, dass die KI. Vermieterin sei. Die Bekl. stimmten dem Verlangen in Höhe eines Teilbetrages von 1,32 €/m2 zu.

Die Kl. hat die Bekl. mit der am 19. Oktober 2007 eingereichten und am 7. November 2007 zugestellten Klage auf Zustimmung hinsichtlich einer Erhöhung des verbleibenden Betrages von 19,14 € in Anspruch genommen.

Die Klage ist unzulässig. Voraussetzung für eine Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete ist, dass der Klage ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist, das den Anforderungen des § 558 a BGB entspricht. Nur ein solches Verlangen ist geeignet, einen Anspruch auf Zustimmung nach § 558 BGB zu begründen und die Frist des § 558 b Abs. 2 BGB auszulösen, nach deren Ablauf der Vermieter die Klage auf Zustimmung erheben kann. Dabei ist Voraussetzung, dass der Kl. Vermieter der Wohnung ist.

Dies ist nicht der Fall. Die Kl. ist ausweislich des vorliegenden Grundbuchauszuges nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen und ist deshalb nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Die Kl. hat zwar mit der D. A. V. mbH & Co. in E. einen Vertrag geschlossen, wonach sie das Eigentum an verschiedenen Grundstücken und Eigentumswohnungen, darunter auch der streitbefangenen Eigentumswohnung, erwerben sollte. Zum Vollzug dieses Erwerbs durch Eintragung im Grundbuch gemäß § 873 BGB ist es bislang nicht gekommen. Jedenfalls hat die Kl. keinen Auszug aus dem Grundbuch vorgelegt, wonach sie vor dem 23. Mai 2007 das Eigentum an dem Grundstück erworben hatte.

Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, dass das Bestreiten der Aktivlegitimation treuwidrig sei.

Wenn ein Grundstück mit Mietwohnungen von dem bisherigen Vermieter an einen Käufer veräußert wird und dieser nach seiner Eintragung im Grundbuch mit Ansprüchen gegenüber dem Mieter hervortritt, genügt es, in einem Rechtsstreit zunächst vorzutragen, dass dieser das Eigentum erworben habe. Sofern dies von dem Mieter nicht bestritten wird, sind damit die Voraussetzungen für einen Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages gemäß § 566 Abs. 1 BGB in ausreichendem Maße dargelegt. Wird dies von dem Mieter mit dem Hinweis bestritten, der Erwerber sei nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so muss der Erwerber entweder durch Vorlage eines Auszuges aus dem Grundbuch vortragen, dass er das Eigentum erworben habe und damit vom Zeitpunkt der Eintragung an in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten sei, oder er muss vortragen, dass das Mietverhältnis auf Grund einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen ihm, dem bisherigen Vermieter und dem Mieter auf ihn übergegangen sei. Der Erwerber kann sich dieser Darlegungslast nicht mit dem Hinweis entziehen, dass der Mieter an ihn Miete zahle und ihm deswegen der Einwand der fehlenden Aktivlegitimation verwehrt sei. Die Ursachen eines solchen Zahlungsverhaltens können vielfältiger Art sein. In der Regel beruht dies darauf, dass der Erwerber ihm vorgerichtlich mitgeteilt hat, er habe das Eigentum an dem Grundstück erworben und sei damit in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. In einem solchen Fall behandelt der Mieter den Erwerber gutgläubig als seinen Vermieter. Ein konkludenter Vertragsschluss zwischen dem Erwerber und dem Mieter ist dadurch nicht zustande gekommen, weil dem Mieter das Erklärungsbewusstsein fehlt, dass er durch die ständige Zahlung der Mieten eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgibt. Dasselbe gilt, wenn der Mieter mit dem Kl. eine vorgerichtliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat. Auch in diesem Fall fehlt es an einer konkludenten Vereinbarung. Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, so ist es ihm nicht verwehrt, auf diesen Umstand hinzuweisen. Der Vermieter ist sodann gehalten, seine Aktivlegitimation im Rechtsstreit darzulegen. Auch der Umstand, dass der Mieter bis zur Darlegung der Aktivlegitimation die Miete aus Vorsicht weiterzahlt, gereicht ihm nicht in dem Sinne zum Nachteil, dass er sich auf die fehlende Vermieterstellung nicht berufen könne. Allenfalls verliert er einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete gemäß § 814 BGB, wenn sich herausstellt, dass ein anderer sein Vermieter ist.

Hier hat die D. A. O. mbH gegenüber den Bekl. den Anschein erweckt, dass die Kl. Vermieterin sei. Sogar in der Klageschrift hat die Kl. noch die Behauptung aufgestellt, sie sei Eigentümerin und Vermieterin. Dieser Vortrag ist offensichtlich falsch. Die Bekl. haben dieser Behauptung gutgläubig vertraut. Die Kl. kann diese Gutgläubigkeit den Bekl. nicht vorhalten und ihnen den Einwand verwehren, dass die Kl. mangels Erwerbs des Eigentums in Wahrheit nicht Vermieterin geworden sei.

Wenn das vermietete Grundstück verkauft wird, ist der Käufer erst nach Eintragung im Grundbuch neuer Vermieter. Wenn er schon vorher als Vermieter handelt und Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, geschieht dies auf eigenes Risiko.

Das Eigentum an dem Hausgrundstück war in einem mehrstufigen, durch formwechselnde Umwandlung, Anwachsung und Ausgliederungs- und Übernahmeverträge auf die D. A. V. KG übertragen worden, die auch im Grundbuch eingetragen war. Diese verkaufte durch notariellen Kaufvertrag das Grundstück an die D. A. B. KG, die allerdings nicht als Eigentümerin eingetragen wurde. Später verlangte die Käuferin Zustimmung zu einer Mieterhöhung und behauptete gegenüber dem Mieter, sie sei Vermieterin. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nur zum Teil zu. Nachdem der Vermieter Klage auf Zustimmung zum restlichen Teil des Mieterhöhungsverlangens erhoben hatte, berief sich der Mieter auf mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin. Die wiederum hielt das Verhalten des Mieters für treuwidrig. Das AG hatte die Klage abgewiesen.

Mit Hinweisbeschluss vom 17. April 2008 verwies das Landgericht Berlin darauf, dass die Klage unzulässig gewesen sei, weil die Klägerin (noch) nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen war.

Weil die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter als Vermieterin aufgetreten sei, was offensichtlich falsch gewesen war, könne sie sich nicht auf Treuwidrigkeit berufen, wenn der Mieter seinerseits die fehlende Aktivlegitimation bestreite.