Bestimmungsrecht des Vermieters bei Betriebskostenabrechnung

Bestimmungsrecht des Vermieters bei Betriebskostenabrechnung; Unsubstantiierte Einwendungen des Mieters; Kosten des Kaufs von maschinellen Arbeitshilfen (Schneeräumgerät, Laubsauger) als Betriebskosten

1. Die im Ableseprotokoll festgestellten Einheiten der Heizkostenverteiler (Verdunstungsröhrchen) sind auch dann der Abrechnung zugrunde zu legen, wenn der Mieter das Heizkörperventil ständig abgesperrt hält. 2. Geringfügige Unterschiede in der Flächenermittlung lassen sich kaum vermeiden. 3. Die Kosten des Kaufs eines Schneeräumgeräts und eines Laubsaugers können als Betriebskosten umgelegt werden.

4. Pauschale Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskosten (Hauswart, Aufzug) sind unerheblich.

5. Der Vermieter bestimmt mangels vertraglicher Regelung den Abrechnungsmaßstab gemäß § 315 BGB; abweichende Zweckmäßigkeitserwägungen des Mieters sind nicht zu berücksichtigen.

Die Einwände gegen die Heizkostenabrechnung 1996 überzeugen nicht. Das Ableseprotokoll weist die von der Bekl. angesetzten Einheiten auf. Die pauschale Behauptung der Kl., bei Kaltverdunstung dürften maximal 0,2 Einheiten verbraucht werden, ist nach wie vor eine Behauptung ins Blaue hinein. Eine geringfügige Kaltverdunstung ist vom Mieter hinzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 1988 - 65 S 313/87 -, GE 1989, 39). In der Wohnanlage der Bekl. sind in Gestalt der Verdunstungsröhrchen keine Wärmezähler, sondern Heizkostenverteiler angebracht (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV), die keine physikalischen Größen, wie etwa abgegebene Wärmemengen, exakt messen, sondern nur ein grobes Verhältnis für die relative Benutzung der einzelnen Heizkörper erkennbar machen. Zum einen geschieht die Verdunstung nicht parallel zur Erhitzung des Heizwassers und Warmwassers, zum anderen ergibt sich eine nicht unerhebliche Kaltverdunstung auch bei normalen Zimmertemperaturen ohne Erwärmung des Heizkörpers. Diese physikalischen und technischen Gegebenheiten, die vom Gesetzgeber in der HeizkostenV hingenommen worden sind, machen es unmöglich, einen einzelnen Mieter völlig von dem Teil der Heizkosten freizustellen, die aufgrund der Ablesung der Verdunstungsröhrchen umgelegt werden. Denn eine völlige Freistellung eines einzelnen Mieters würde die Folgen der systembedingten Meßfehler und Anzeigeungenauigkeiten allein den übrigen Mietern aufbürden, die nicht in der Lage sind, etwa die Heizkörper ständig abgesperrt zu halten (BayObLG GE 1988, 771).

Auch den Einwendungen zur in den Abrechnungen angesetzten Wohnfläche kann nicht gefolgt werden. Geringfügige Unterschiede lassen sich bei der Ermittlung der Flächen kaum vermeiden. Soweit die Kl. darauf abstellt, daß in den Heizkostenabrechnungen einmal 11.014,32 qm und einmal 13.218,66 qm angesetzt sind, hätte schon ein Blick in den Mietvertrag genügt, um festzustellen, daß die Bekl. vereinbarungsgemäß nach Wohnfläche und beheizbarer Fläche unterscheidet. Dementsprechend sind auch einmal bei der Verteilung der Kosten auf die Kl. 63,27 qm (beheizte Fläche It. Mietvertrag) und einmal 73,26 qm (Wohnfläche It. Mietvertrag) angegeben.

Auch die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 1996 überzeugen nicht. Die Kosten des Kaufs eines Schneeräumgeräts und eines Laubsaugers können als Betriebskosten umgelegt werden. Gemäß § 20 I NMV ist die Umlage von Betriebskosten entsprechend § 27 Il. BV zulässig, soweit diese bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Dabei kann der Vermieter gemäß § 27 der II. BV auch seine Sachleistungen ansetzen, durch die Betriebskosten erspart werden. Ob sich die Anschaffung eines Schneeräumgerätes im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hält, beurteilt sich insbesondere nach der Größe der Wohnanlage, den Gegebenheiten der zu räumenden Gemeinschaftsflächen, den klimatischen Verhältnissen und nach dem Preis der Maschine (BayObLG WuM 1991, 209 zum WEG). Im Hinblick auf das Vorliegen einer (größeren) Wirtschaftseinheit bestehen insoweit keine Bedenken, zumal die Kl. hierzu weiter nichts vorträgt.

Auch den Einwendungen zur Glasreinigung kann nicht gefolgt werden. Es ist unerheblich, ob der Hauswart theoretisch in der Lage ist, diese Arbeiten auszuführen. Ebenso ist es irrelevant, daß der Hauswartsvertrag die Durchführung dieser Arbeiten nicht verbietet. Daß Hauswarte schon aus Zeitgründen nicht alles machen können, dürfte auf der Hand liegen. Wenn im Abrechnungsjahr 1995 keine Glasreinigungskosten angefallen sind, dann liegt das daran, daß die Bezugsfertigkeit des Gebäudes erst 1995 eingetreten ist und die Durchführung der Reinigungsarbeiten noch Teil der geschuldeten Baureinigung war.

In der Abrechnung bedarf es auch keiner Aufschlüsselung der für den einzelnen Hauswart angefallenen Kosten. Die weiteren pauschalen Einwendungen gegen den Ansatz der Hauswartskosten sind unsubstantiiert. Daß die Hauswarte tatsächlich Instandhaltungsarbeiten und ähnliches vornehmen, behauptet auch die Kl. nicht. Die Einwände ge-gen die Kosten für Reinigungsmaterial sind ebenfalls unsubstantiiert. Die Kl. verkennt zudem die gesetzliche Regelung. Diese verlangt zwar eine Erläuterung der Abrechnung, aber keine jeden einzelnen Posten aufzählende und im einzelnen begründende Darlegung. Weshalb die Erläuterung der Reinigungskosten mit Angabe der Rechnungen und mit der beispielhaften Aufzählung nicht genügen soll, ist unerfindlich.

Auch die pauschalen Einwände gegen die Aufzugskostenabrechnung 1996 liegen neben der Sache. Was die Kl. als Abrechnungsmaßstab für "zweckmäßig" hält, ist unerheblich, denn den Abrechnungsmaßstab bestimmt gemäß § 315 BGB der Vermieter, wenn der Mietvertrag hierzu keine Vereinbarung enthält. Daß der Abrechnungsmaßstab grob unbillig sein soll, behauptet auch die Kl. nicht. Die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit ist dem Kl. unbenommen.

Die Einwände gegen die Kosten der Telekom sind nicht nachvollziehbar. Die Bekl. hat keineswegs behauptet, daß die Kosten von 1.048,13 DM allein Gesprächsgebühren darstellen, sondern vorgetragen, es handele sich um die Telefongebühren für die in den Aufzügen jeweils installierten Sprecheinrichtungen und daß viele Gesprächsgebühren anfallen, weil etwaige Eingeschlossene die Verbindung zur Notrufstelle aufrechterhalten. Daneben gibt es naturgemäß auch noch die Bereitstellungsgebühren. Zudem genügt in der Abrechnung die Darlegung der Kosten. Hat die Kl. Einwände gegen die angesetzten Kosten, sind diese erst dann substantiiert, wenn sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen hat. Entgegen der Ansicht der Kl. ist sie dazu auch im preisgebundenen Wohnungsbau verpflichtet. Die Kl. verwechselt hier Darlegung und Erläuterung mit der Erforderlichkeit des Nachweises. (...)

Viele Mieter nehmen gerade eine Betriebskostenabrechnung zum Anlaß, den (berechtigten oder unberechtigten) Ärger über den Vermieter kund zu tun. Die daraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten ähneln sich so sehr, daß manche erfahrene Mietrichter im privaten Umgang erklären, Betriebskostenprozesse stünden ihnen "bis hier" und ihre Urteile dazu würden immer kürzer.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat sich in ihrem Urteil vom 9. März 2000 knapp - und wir meinen zutreffend - mit einem solchen Bündel von Mietereinwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung auseinandergesetzt. Bei der Heizkostenabrechnung sind grundsätzlich die Meßwerte der Verdunstungsröhrchen maßgeblich; die pauschale Behauptung des Mieters, der offenbar Heizkörper nie aufgedreht haben wollte (die Kaltverdunstung würde höchstens 0,2 Einheiten ausmachen) ist als Behauptung ins Blaue hinein unerheblich. Schließlich ist ja auch eine Kaltverdunstungsvorgabe (vgl. dazu LG Bonn WuM 1988, 172) vorgesehen. Nicht nur für Betriebskostenabrechnungen, sondern auch für eine Mieterhöhung von Bedeutung sind die Ausführungen des Gerichts dazu, daß eine absolut genaue Flächenermittlung nicht möglich ist. Nur bei erheblichen Abweichungen von den Flächenangaben im Mietvertrag kann der Mieter also eine Neuvermessung (wenn überhaupt) verlangen. Nach wie vor umstritten bei vielen Amtsgerichten ist die Frage, ob die Kosten von maschinellen Arbeitshilfen als Betriebskosten umlegungsfähig sind, und verweist auf § 27 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung, wonach auch Sachleistungen des Eigentümers angesetzt werden können. Wenn durch sie Betriebskosten eingespart werden, bejaht die Kammer die Umlegungsfähigkeit für ein Schneeräumgerät und einen Laubsauger bei einer größeren Wirtschaftseinheit. Soweit der Mieter einzelne Positionen beanstanden will, muß er zunächst Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Pauschale Einwendungen sind jedenfalls nicht erheblich, ebensowenig wie Vorstellungen des Mieters zur Zweckmäßigkeit eines Umlegungsmaßstabs. Dieser ist vielmehr vom Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmen. Erst unlängst hat das OLG Düsseldorf (GE 2000, 341) dazu festgestellt, daß hier der Vermieter bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit seinen Spielraum nutzen darf.

Auch die Einwendungen des Mieters in dem von der 65. Kammer des Landgerichts Berlin am 18. Januar 2000 entschiedenen Fall waren unerheblich. Der Mieter hatte gemeint, die Heizkostenabrechnung sei überhöht, weil die Werte der Wärmeschutzverordnung nicht eingehalten seien. Das allein reicht jedoch nicht, um einen Verstoß gegen das Gebot der ordentlichen Geschäftsführung anzunehmen. Auch der immer wiederkehrende Einwand, für den Gewerbeanteil sei der nötige Vorwegabzug unterlassen worden, zog nicht. Hierzu, etwa für die Gebäudeversicherung, hätte es eines konkreten Vortrags des Mieters bedurft, daß für den Gewerbeanteil höhere Versicherungsprämien zu zahlen sind.