Bestimmungsrecht des Vermieters bei Abrechnung der Kaution

Bestimmungsrecht des Vermieters bei Abrechnung der Kaution; Mietbürgschaft; Kautionsrückforderungsanspruch; Kautionsabrechnungsfrist

1. Das Recht, zu bestimmen, wie eine Kaution auf seine Ansprüche aus einem Mietverhältnis zu verrechnen ist, steht dem Vermieter auch zu, wenn der Mieter als Kaution eine Mietbürgschaft gestellt hat. 2. Vor Ablauf einer Abrechnungsfrist von sechs Monaten sind Verrechnungsversuche des Mieters i. d. R. bedeutungslos, weil er noch keinen fälligen Rückforderungsanspruch hat.

3. Auch der Mieter, der als Sicherheit eine Bankbürgschaft gestellt hat, muß nach einem Zugriff des Vermieters auf die Bürgschaft abwarten, bis dieser eine endgültige Abrechnung erteilt hat. 4. Nimmt der Vermieter den Bürgen unter Übermittlung einer Forderungsaufstellung auf Zahlung der Bürgschaftssumme in Anspruch, so liegt hierin ohne weitere Anhaltspunkte regelmäßig noch keine den Vermieter bindende endgültige Kautionsabrechnung, so daß der Vermieter nicht gehindert ist, die eingezogene Bürgschaft auf andere Mietforderungen zu verrechnen.

Der Kl. ist Eigentümer des Geschäftshauses G.-Straße ... in D. Gemäß Vertrag vom 30. November 1990 vermietete er an die Bekl. Räumlichkeiten im zweiten OG. Durch weiteren Vertrag vom 25. März 1992 mieteten die Bekl. zusätzlich Räumlichkeiten im 6. OG zum Betrieb einer Arztpraxis mit Labor. Dieser zweite Vertrag lief am 31. März 1997 ab. Ende März/Anfang April 1997 zogen die Bekl. aus den Räumlichkeiten im 6. OG aus. Wegen der Abwicklung des Mietverhältnisses über das 6. OG kam es zwischen den Parteien zu Meinungsverschiedenheiten. Als die Bekl. ein Vergleichsangebot des Kl. nicht annahmen, trat der Kl. mit Anwaltsschreiben vom 12. Mai 1997 an die ...Bank unter Vorlage einer beglaubigten Kopie der Mietbürgschaft mit der Bitte heran, wegen nachfolgender Forderungen den Bürgschaftsbetrag von 17.200 DM zu überweisen:

1. Renovierungskosten gemäß Kostenvoranschlag über Malerarbeiten 5.884,86 DM

2. Mietzinsen für April 1997 5.750,69 DM

3. Mietzinsen für Mai 1997 5.750,69 DM

4. Nachzahlung von Mietzinsen, die sich aufgrund einer Währungsklausel seit Juni 1996 um monatlich 233,11 DM erhöht haben, für die Zeit von Juni 1996 bis Mai 1997 2.510,40 DM

Summe 19.896,64 DM

Die ...Bank überwies den Bürgschaftsbetrag von 17.200 DM an den Kl. zu Hände seiner Anwälte. Die Kl. zahlten ihrerseits die Bürgschaftssumme an ihre Bank.

Die Bekl. waren mit der Inanspruchnahme des gesamten Bürgschaftsbetrages durch den Kl. nicht einverstanden. Von den oben aufgeführten vier Forderungen erkannten sie in vollem Umfang lediglich die Renovierungskosten gemäß Kostenvoranschlag in Höhe von 5.884,86 DM an. (...) Im Zuge der umfangreichen vorgerichtlichen Korrespondenz machte der Kl. weitere Forderungen aus der Abwicklung des Mietverhältnisses über die Räumlichkeiten im 6. OG geltend. (...) In der Folgezeit lehnten die Bekl. es ab, im 6. OG weitere Renovierungsmaßnahmen zu treffen. Mit Schreiben vom 18. Juli 1997 meldeten sie Gegenforderungen wegen angeblich unberechtigter Inanspruchnahme der Bürgschaft in Höhe mindestens 11.501,38 DM an (Nutzungsentgelt für die Monate April und Mai 1997 in Höhe von jeweils 5.750,69 DM). In diesem Umfang erklärten sie die Aufrechnung gegen Mietzinsansprüche des Kl. bezüglich des Mietverhältnisses über Räume im 2. OG. (...)

I. Nachdem die Bekl. einen Teilbetrag von 6.511,94 DM anerkannt haben und insoweit antragsgemäß ein Teilanerkenntnisurteil ergangen ist, beschränkt sich der Streit der Parteien auf eine Restforderung in Höhe von 8.984,04 DM nebst Zinsen (15.495,98 DM ./. 6.511,94 DM).

Im Ausgangspunkt steht diese Forderung, die das Mietverhältnis im 2. OG betrifft, außer Streit. Die Bekl. verteidigen sich dagegen lediglich mit dem Einwand der (Haupt-) Aufrechnung. Sie berühmen sich einer Gegenforderung in Höhe von 8.984,04 DM und machen insoweit geltend, der Kl. habe die Kaution betreffend das Mietverhältnis 6. OG lediglich in Höhe von 8.215,96 DM (5.884,86 DM Kostenvoranschlag Malerbetrieb ... und 2.331,10 DM Nachzahlung bis 3/97), nicht aber in voller Höhe des Bürgschaftsbetrages von 17.200,00 DM verwerten dürfen.

Damit dringen die Bekl. nicht durch.

Der Kl. hat die Kaution zu Recht in voller Höhe verwertet. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist er nicht ungerechtfertigt bereichert. Im einzelnen ist dazu folgendes auszuführen:

1. Zu Recht beanstandet der Kl., der insoweit der Sache nach eine Anschlußberufung eingelegt hat, daß das Landgericht ihm eine Abrechnung der Kaution nach Maßgabe seines Schreibens vom 3. September 1997 versagt habe.

a) Wie eine Kaution auf Ansprüche aus einem Mietverhältnis zu verrechnen ist, bestimmt zunächst der Vermieter. Dieses Bestimmungsrecht erfährt grundsätzlich keine Einschränkung dadurch, daß der Mieter anstelle einer Barkaution eine Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft geleistet hat. Denn die Bürgschaft soll den Vermieter in gleicher Weise sichern wie eine Barkaution oder die Abtretung eines Sparguthabens. Sie soll den Vermieter weder besser noch schlechter stellen, als er bei Leistung einer anderen Sicherheit ohne Hinzutreten eines Dritten stünde (vgl. BGH, NJW 1989, 1853).

b) Mit Rücksicht auf diese Gleichstellung von Mietbürgschaft und Barkaution ist dem Kl. in Ermangelung abweichender Vereinbarungen zu gestatten, die ihm gewährte Sicherheit nach seinem Ermessen innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietvertrages abzurechnen. Von dieser Befugnis hat der Kl. nicht schon dadurch Gebrauch gemacht, daß er mit Anwaltsschreiben vom 12. Mai 1997 an die ...Bank, also an die Bürgin, herangetreten ist, um sie zur Auszahlung des vollen Bürgschaftsbetrages zu veranlassen. Der Senat mißt diesem Schreiben nur die Bedeutung bei, daß mit den näher bezeichneten Forderungen die materielle Berechtigung der Anforderung belegt werden sollte, ohne daß damit eine endgültige Abrechnung der Kaution verbunden war. Für eine abweichende Deutung gibt der Text des Anforderungsschreibens nicht genügend her. Auch die Begleitumstände, soweit sie den Bekl. bekannt waren, rechtfertigen nicht die Annahme, daß der Kl. mit dem an die Bürgin gerichteten Anwaltsschreiben vom 12. Mai 1997 die Mietsicherheit gegenüber den Bekl. endgültig hat abrechnen wollen. (...)

c) Endgültig abgerechnet hat der Kl. seine Forderungen aus der Abwicklung des Mietverhältnisses über die Räume im 6. OG erst mit Anwaltsschreiben vom 3. September 1997. Nunmehr hat er - in dieser Reihenfolge - folgende Forderungen angemeldet:

1. Rechnung Malerbetrieb vom 5. August 1997

6.337,39 DM

2. Rechnung Firma K...vom 1. August 1997 659,78 DM

3. Kostenvoranschlag Firma Q. für Bodenarbeiten im Flur 1.844,09 DM

4. Kostenvoranschlag Firma K. betreffend Türreparatur 2.748,82 DM

5. Gutachterkosten ... gemäß Rechnung vom 28. Mai 1997 1.631,74 DM 13.221,82 DM

(...) Diese endgültige Abrechnung hat der Kl. in noch angemessener Frist erteilt. In der Regel wird Vermietern eine Abrechnungsfrist von 6 Monaten zugestanden (vgl. Scheuer: in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kapitel V B Rdnr. 292). Vor Ablauf dieser Frist sind Verrechnungsversuche des Mieters in der Regel bedeutungslos, weil er noch keinen fälligen Rückforderungsanspruch hat. Auch ein Mieter, der zur Sicherheit des Vermieters anstelle einer Barkaution eine Bankbürgschaft beigebracht hat, muß nach einem Zugriff auf die Bürgschaft abwarten, bis der Vermieter eine endgültige Abrechnung erteilt hat. Vorher steht ihm ein fälliger, zur Aufrechnung geeigneter Rückforderungsanspruch nicht zu. (...)

Der Mieter hatte eine Bankbürgschaft als Kaution beigebracht, auf die der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgriff. Er verlangte unter anderem die Zahlung von Nutzungsentgelten; die Bank zahlte den geforderten Betrag. Noch innerhalb der Abrechnungsfrist von sechs Monaten änderte der Vermieter seine Forderungsaufstellung in einem Schreiben gegenüber dem Mieter, der meinte, kein Nutzungsentgelt zu schulden, weswegen er mit einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aufrechnete.

In einem Urteil vom 16. Dezember 1999 hatte sich das OLG Düsseldorf hauptsächlich mit der Frage zu beschäftigen, auf welche einzelnen Ansprüche des Vermieters die Kaution bindend verrechnet worden war. Das OLG meinte, der Vermieter habe bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist das ausschließliche Bestimmungsrecht, worauf die Kaution zu verrechnen ist. Das gilt auch bei einer Bankbürgschaft. Die Forderungsaufstellung gegenüber der Bank sei in der Regel keine endgültige Kautionsabrechnung. Die Aufrechnung des Mieters in dem Fall war deshalb unwirksam, weil die endgültige Kautionsabrechnung sich nicht mehr auf Nutzungsentgelte stützte, also eine behauptete ungerechtfertigte Bereicherung entfiel. Das OLG brauchte deshalb die Frage nicht zu prüfen, ob dem Mieter überhaupt ein eigener Anspruch auf Rückzahlung zusteht, wenn der Bürge in Anspruch genommen wird und zu Unrecht zahlt (verneint etwa von LG Berlin GE 1999, 453 für Bürgschaft auf erstes Anfordern). Zahlt nämlich der Bürge an den Vermieter ohne Rechtsgrund, liegt eine Leistung des Bürgen und nicht des Mieters vor, so daß nur der Bürge aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter vorgehen kann (Palandt-Sprau, 59. Aufl., Rdnr. 6 zu § 774 BGB).