Bestimmung einer Gartensondernutzungsfläche bei fehlender Zeichnung

Ist eine Gartensondernutzungsfläche in der Gemeinschaftsordnung als "jeweils unmittelbar vor der Wohnung befindlicher Vorgarten" beschrieben, so geht die nächstliegende Bedeutung dahin, daß die Trennlinie zwischen den einzelnen Sondernutzungsflächen durch eine gedachte Verlängerung der Trennwände zwischen den einzelnen Wohnungen gebildet wird.

I. Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Eigentümer der nebeneinanderliegenden Eigentumswohnungen Nrn. 1 und 2 im Erdgeschoß einer Wohnanlage mit 27 Wohnungen, die in den Jahren 1961/62 errichtet wurde. Sowohl die Antragsteller als auch die Antragsgegnerin sind nicht Erstkäufer ihrer Wohnung. Sie streiten sich über den Umfang der zu ihren Wohnungen gehörenden Sondernutzungsflächen an den Gärten vor den Wohnungen.

§ 1 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO), die den Abschnitt C der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung vom 4.12.1961 bildet, enthält folgende Regelung:

Bezüglich des im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Vorgartens vor dem Wohnungseigentum ... mit Nr. 1 und vor dem Wohnungseigentum ... mit Nr. 2 bezeichnet, wird folgende Nutzungsregelung getroffen: Die jeweiligen Eigentümer der vorbezeichneten Wohnung Nr. 1 und 2 sind berechtigt, die jeweils unmittelbar vor ihrer Wohnung befindlichen Vorgärten ausschließlich zu nutzen.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Trennlinie zwischen den Sondernutzungsflächen verlaufe in Verlängerung der Trennmauer zwischen den Wohnungen rechtwinklig zur Außenmauer. Die Antragsgegnerin beruft sich darauf, die Trennlinie werde durch eine Grenzbepflanzung gebildet, die anläßlich der Errichtung der Wohnanlage angelegt worden sei und schräg verlaufe, so daß der zu ihrer Wohnung Nr. 2 gehörende Gartenanteil größer als derjenige der Antragsteller sei.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, festzustellen, daß ihnen ein Sondernutzungsrecht zusteht, das durch eine in gerader Verlängerung der Wohnungstrennwand gedachte Linie vom Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin abgetrennt wird, und der Antragsgegnerin das Betreten dieser so festgelegten Sondernutzungsfläche der Antragsteller zu verbieten. Das Amtsgericht hat den Anträgen stattgegeben. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin dagegen hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, die ohne Erfolg blieb. (...)

a) Die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts kann nach § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG durch Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden (BayObLGZ 1985, 204/206; Demharter GBO 24. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 28, 29).

Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann nach § 7 Abs. 3 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gilt mithin auch für Umfang und Inhalt eines Sondernutzungsrechts, das durch Eintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden soll (BayObLG a. a. O.; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 7 Rn. 12). Der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, daß die Eintragungsbewilligung die Fläche, an der ein Sondernutzungsrecht bestehen soll, klar und bestimmt bezeichnet. An diese Bezeichnung sind die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei sonstigen einen Grundstücksteil betreffenden Eintragungen (BayObLG und Demharter, je a. a. O.). Demnach gilt für die Einräumung von Sondernutzungsrechten nichts anderes als für den Gegenstand von Sondereigentum. Abzustellen ist auf den Wortlaut und den Sinn der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb der Grundbucheintragung dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378 = GE 1991, 1041; 130, 159/166; BayObLG ZMR 1999, 773). Darauf, was der Bewilligende gewollt hat, kommt es nicht an (Demharter § 19 Rn. 28 m. w. N.).

b) Nach der Gemeinschaftsordnung umfaßt das Sondernutzungsrecht der Antragsteller und der Antragsgegnerin die "jeweils unmittelbar vor ihrer Wohnung befindlichen Vorgärten". Die nächstliegende Bedeutung dieser Formulierung geht dahin, daß die Trennlinie zwischen den beiden Sondernutzungsflächen eine gedachte Verlängerung der Wohnungstrennwand bilden soll, die wie diese rechtwinklig zur Außenwand des Gebäudes verläuft. Hätte die Trennlinie schräg verlaufen sollen, könnte die Sondernutzungsfläche nicht mehr als "unmittelbar" vor der Wohnung liegend bezeichnet werden. Die auf der Gartenfläche vorhandene Bepflanzung kann schon deshalb nicht zur Auslegung des Wortlauts der Gemeinschaftsordnung herangezogen werden, weil nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar ist, ob die Bepflanzung bereits im Zuge der Errichtung der Wohnanlage angelegt worden ist. Außerdem fehlt im Text der Gemeinschaftsordnung jede Andeutung, daß die Sondernutzungsflächen durch Merkmale in der Natur voneinander abgegrenzt werden sollen. Ebenso fehlt jeder Hinweis darauf, daß die Gartensondernutzungsflächen in ihrem Umfang der Grundfläche der zugehörigen Wohnungen entsprechen sollen, wie die Antragsgegnerin meint.

Wie ermittelt man die einem Wohnungseigentümer zustehende Gartensondernutzungsfläche, wenn die Teilungserklärung keine Zeichnung enthält? Man verlängert fiktiv den Verlauf der Wohnungstrennwände ...

In der Teilungserklärung war vorgesehen, daß die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2 berechtigt sind, die jeweils unmittelbar vor ihrer Wohnung befindlichen Vorgärten ausschließlich zu nutzen. Der Inhaber der Wohnung Nr. 2 berief sich darauf, daß bei Errichtung der Wohnanlage eine schräge Grenzbepflanzung gebildet worden sei, so daß der ihm gehörende Gartenanteil größer als derjenige der Nachbarwohnung sei.

Der Umfang der Garten-Sondernutzungsflächen ergibt sich aus dem Grundbuch, nicht aus der Gartenanlage in der Natur. Mangels Zeichnung ist die nächstliegende Bedeutung "unmittelbar vor der Wohnung", daß die Trennlinie zwischen den Sondernutzungsrechten durch eine gedachte Verlängerung der Trennwände zwischen den einzelnen Wohnungen gebildet wird.