Bestimmtheit von Sanierungsbeschlüssen

Im Falle von Baumaßnahmen müssen die Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung die wesentlichen Punkte, was genau gemacht und wie dies ausgeführt werden soll, selbst festlegen. Es ist unzulässig, die genaue Ausführung dem Verwalter oder sogar den später vor Ort zufällig anwesenden interessierten Wohnungseigentümern zu überlassen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Kl. ist form- und fristgerecht eingelegt, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO. Sie hat in der Sache Erfolg.

a) Beschluss zu TOP 4 a) - Betonpalisaden statt Klinkermauer

Unter diesem Tagesordnungspunkt haben die Eigentümer mehrheitlich beschlossen, eine Mauer aus Klinkersteinen, die teilweise jenseits der Grundstücksgrenze errichtet worden war, gänzlich durch eine Betonpalisadenmauer zu ersetzen. Den Eigentümern sollten Betonpalisaden als Muster vorgelegt werden. Zur Finanzierung sollte eine Sonderumlage in Höhe von 19.000 € gebildet werden.

Der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dabei gilt zunächst, dass es sich in dem Fall, in dem bauliche Maßnahmen zur Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nachgeholt werden, nicht um bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG handelt. Diese setzt voraus, dass ein bestehender Zustand umgestaltet wird (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., Rn. 22 zu § 22). Wenn aber ein Wohnungseigentümer einen abweichend vom Bauplan erstellten Zustand beseitigen lassen will, will er keine bauliche Veränderung rückgängig machen, sondern es geht ihm darum, das gemeinschaftliche Eigentum in dem ursprünglich geplanten Zustand zu errichten (BayObLG, NJW-RR 1986, 954). Es handelt sich dann um eine ordnungsgemäße Erstherstellung.

Vorliegend haben die Parteien keinen Bauplan vorgelegt. Es ist also nicht sicher, ob bauplanwidrig hergestellt worden ist. Gleichwohl ist für einen Sachverhalt wie den vorliegenden anzunehmen, dass bei einer Bebauung, die sich unstreitig teilweise über die Grundstücksgrenze auf das Grundstück des Nachbarn erstreckt, es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, die Korrektur zu beschließen. Die vorliegend beschlossene Maßnahme stellt also eine ordnungsgemäßen Erstherstellung bzw. Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG dar, soweit die Grenzüberschreitung rückgängig gemacht wird. Sie bedeutet allenfalls da eine bauliche Veränderung, wo - wie vorliegend - Teile der Mauer abgerissen werden, die die Grenze nicht überschreiten und instand sind. Erstere Maßnahme konnte somit mehrheitlich beschlossen werden, letztere nur allstimmig. Denn es handelt sich insoweit - also was die Änderung der Mauerteile anbetrifft, die die Grenze nicht überschreiten - um eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage (vgl. hierzu Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., Rn. 100 ff. zu § 22), wenn eine Klinkersteinmauer in eine Betonpalisadenmauer getauscht werden soll. Dies, zumal in der hiesigen Wohnanlage das ursprüngliche Material der streitbefangenen Mauer mit demjenigen der Erdgeschossverkleidung der Wohnhäuser übereinstimmt. Der aus dem Material folgende Gleichklang der gut sichtbaren Mauern wird in Verschiedenheit geändert, und dies bedeutet eine erhebliche Umgestaltung, die den Gesamteindruck beeinträchtigt. Daraus folgt, dass zunächst der Beschluss mangels der erforderlichen Stimmen bereits teilweise ordnungswidrig ist. Gleichwohl kann dahingestellt bleiben, ob er in demjenigen Teil, über den mit der ausreichenden Mehrheit beschlossen wurde, bestehen bleiben könnte.

Denn darüber hinaus ist er jedoch nicht nur unbestimmt. Betonpalisaden können in einem großen Variantenreichtum hergestellt werden. Dabei sind sie schon augenscheinlich in Form, Farbe und Höhe, Breite und Tiefe zu unterscheiden. Von alldem ist in diesem Beschluss nicht die Rede. Lediglich ein fotografisches Muster einer Palisade war mit der Einladung versandt worden. Eine Bemusterung sollte zur Entscheidung noch vorgelegt werden. Gleichwohl handelte es sich nicht lediglich um einen Beschluss über das „Ob" einer neuen Mauer. Vielmehr haben die Bekl. vorgetragen, dass die Feinbemusterung mit interessierten Wohnungseigentümern vor Ort abgestimmt werde, d. h., der Verwalter höre sich die Meinung der interessierten Eigentümer an und treffe dann die Entscheidung nach billigem Ermessen. Die Auswahl des Herstellers könne dem Verwalter überlassen werden, dieser Aspekt habe keinen Einfluss auf die Rechte der Eigentümer.

Bilden die fehlenden Angaben über die Gestaltung einen Mangel des Beschlusses, was seine Bestimmtheit anbelangt, so ist er im Übrigen auch mangelhaft, weil die Eigentümer lediglich über das „Ob" abstimmen sollten und das „Wie" in einer Mischung aus einem freibleibenden Ausschuss interessierter Wohnungseigentümer und Delegierung an den Verwalter abgearbeitet werden sollte.

Das entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen ist es Sache der Eigentümer, umfangreich und im Detail über das zu entscheiden, was gebaut werden soll. Das kann nur ausnahmsweise anders gehandhabt werden, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Eigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belassen wird (OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 605). Zum anderen ist die geplante Verfahrensweise nicht einmal Beschlussinhalt geworden. Auch bietet der hiesige Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte für eine Ausnahme von der Grundregel „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt über das Ob und das Wie" (so auch OLG Frankfurt - 20 W 115/06). Der Verwalter soll bei Fragen, die den Zustand des Gemeinschaftseigentums betreffen, lediglich vorbereiten, informieren und organisieren, nicht anstelle der Eigentümer entscheiden.

b) Beschluss zu TOP 5 - Bildung einer Sonderumlage

Der Beschluss über die Sonderumlage geht in seinem Bestand den Weg des Beschlusses zu TOP 4 a), da er sich auf diesen bezieht und seine Bedeutung verliert, wenn der Beschluss über die Maßnahme, die zu finanzieren ist, unwirksam ist. Angesichts der Ordnungswidrigkeit des Beschlusses zu TOP 4 a ist auch der Beschluss zu TOP 5 für unwirksam zu erklären.

c) Beschluss zu TOP 6 - Anbindung einer Mauer

Zu diesem Tagesordnungspunkt haben die Eigentümer beschlossen, eine Anbindung der vorhandenen Mauer an der Südseite vorzunehmen durch eine Ergänzungsmauer (in derselben Ausführung). Zusätzlich wurden noch bestimmte Arbeiten zum Auffüllen von Teilbereichen mit Mutterbo­den beschlossen.

Dieser Beschluss ist ebenfalls unbestimmt und widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn das Gewollte wird aus dem Beschluss nicht hinreichend erkennbar. Dies ließ sich bereits daran erkennen, dass der Prozessbevollmächtigte ihn dahin erklärt hat, dass die vorhandene Klinkermauer durch Betonpalisaden verlängert werden sollte, und dass der Verwalter diese Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht als Missverständnis korrigiert hat. Denn ersichtlich kann man den Beschluss derart missverstehen. Es ist nicht mit Gewissheit aus ihm zu lesen, worauf sich der Klammerzusatz „in derselben Ausführung" bezieht. Der Bezug zu der Klinkermauer ist näher liegend, jedoch nicht zwingend, wenn die vorangegangen beschlossene Veränderung an der Grundstücksmauer hin zu Betonpalisaden führte. Es ist dem objektiven Beobachter angesichts des vorherigen Beschlusses nach Auffassung der Kammer nicht so selbstverständlich, wie das Amtsgericht vertreten hat, den Beschluss wie gemeint zu verstehen. Diese Unsicherheit führt im Interesse etwaiger zukünftiger Erwerber zur Ungültigkeit auch dieses Beschlusses.

Wesentliche Einzelheiten der Bauausführung dürfen nicht dem Verwalter zur späteren Entscheidung überlassen werden.

Die Eigentümer beschlossen u. a. zu TOP 4a den Bau einer neuen Grundstücksmauer aus Betonpalisaden anstelle der Klinkermauer entlang der gesamten Grundstücksgrenze sowie zu TOP 5 eine dafür vorgesehene Sonderumlage in Höhe von 19.000 €. Den Eigentümern sollten nach der Einladung noch Betonpalisaden als Muster zur Entscheidung vorgelegt werden. Zu TOP 6 beschlossen sie die Anbindung der vorhandenen Mauer Südseite durch eine ca. 3 m lange Ergänzungsmauer (in derselben Ausführung) an die Grenzmauer mit Kosten von ca. 3.000 € zu Lasten der Rücklage. Diese Beschlüsse wurden vor dem AG erfolglos angefochten. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Die Beschlüsse wurden für ungültig erklärt.

Wegen der Ersetzung der Klinkermauer durch Betonpalisaden liegt eine unzulässige bauliche Veränderung vor, die mit einfacher Mehrheit nicht beschlossen werden konnte. Darüber hinaus ist der Beschluss zu unbestimmt. Betonpalisaden können in einem großen Variantenreichtum hergestellt werden. Dabei sind sie schon augenscheinlich in Form, Farbe und Höhe, Breite und Tiefe zu unterscheiden. Darüber wird in dem Beschluss nichts gesagt. Lediglich ein fotografisches Muster einer Palisade war mit der Einladung versandt worden. Eine Bemusterung sollte zur Entscheidung noch vorgelegt werden. Nach dem Vortrag der Beklagten sollte ferner die Feinbemusterung noch mit interessierten Wohnungseigentümern vor Ort abgestimmt werden. Der Verwalter sollte sich ihre Meinung anhören und dann nach billigem Ermessen entscheiden; auch die Herstellerwahl könne dem Verwalter überlassen werden. Dies widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Eigentümer haben bei Baumaßnahmen sowohl über das Ob als auch das Wie zu entscheiden und dies nicht dem Verwalter zu überlassen. Die daneben zu TOP 5 angefochtene Sonderumlage ist damit ebenfalls für unwirksam zu erklären. Soweit die Eigentümer zu TOP 6 beschlossen haben, eine Anbindung der vorhandenen Mauer an der Südseite durch eine Ergänzungsmauer (in derselben Ausführung) vorzunehmen, ist dieser Beschluss ebenfalls zu unbestimmt und widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn das Gewollte ist aus dem Beschluss nicht hinreichend erkennbar. In der mündlichen Verhandlung wurden unterschiedliche Angaben zu der geplanten Ausführung gemacht. Es konnte nicht geklärt werden, wie „in derselben Ausführung" in Bezug auf die vorhandene Klinkermauer einerseits, die vorgesehenen Betonpalisaden andererseits zu verstehen ist.

Im Falle von Baumaßnahmen müssen die Eigentümer bei der Beschlussfassung die wesentlichen Punkte, was genau wie gemacht werden soll, festlegen. Es ist zumindest anfechtbar, wenn nur die Grundlagen beschlossen werden, der Verwalter aber noch die näheren Einzelheiten der Ausführung festlegen soll. Im vorliegenden Fall war dies ersichtlich so vorgesehen, dass er sich später an Ort und Stelle die Meinungen interessierter Eigentümer anhören und dann entscheiden sollte. Damit wird die genaue Ausführung unzulässigerweise noch von späteren Entschließungen des Verwalters, hier sogar von zufällig zusammengetroffenen Wohnungseigentümern abhängig gemacht. Ob und inwieweit dies mangels Anfechtung bestandskräftig werden kann, ist zweifelhaft. Im Falle der Anfechtung führt es jedenfalls zur Ungültigerklärung solcher Mehrheitsbeschlüsse. Sowohl für den Verwalter wie für die Eigentümer bedeutet dies weitere Vorarbeiten und erneute Abstimmungen. Sind die Beschlussmängel erheblich, kommt sogar eine Belastung des Verwalters mit den Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG in Betracht.