Bestimmtheit und Darlegung eines Beschlusses zu baulichen Veränderungen

Bestimmtheit und Darlegung eines Beschlusses zu baulichen Veränderungen; Ermessensspielraum des Gerichts bei Beschlussersetzung; Verlegung eines Müllstandortes

1. Enthält ein Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird; nur anfechtbar ist er, wenn er eine durchführbare Regelung zumindest noch erkennen lässt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann offen zutage liegen.

2. Zum Ermessensspielraum des Gerichts bei Beschlussersetzung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Sondereigentümer einer Wohnung im 1. OG in der aus drei Gebäuden und 49 Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Die Bekl. sind die übrigen Eigentümer. Die Kl. begehren eine Umgestaltung des Müllstandplatzes der WEG, der sich derzeit zentral für die gesamte WEG im Innenhof der Anlage in der Nähe ihrer im 1. OG gelegenen Wohnung und ihres Balkons befindet. In der Teilungserklärung ist vorgesehen, dass Müllstandplätze erreichtet werden. 2008 wurde eine Eigentümerversammlung durchgeführt, an der auch die Kl. teilnahmen. In dieser Versammlung wurde zu TOP 7.2 unter dem Punkt „Sonstiges" über die Anlage eines Müllplatzes abgestimmt. Eine entsprechende Ankündigung war in dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung nicht enthalten. Dabei ergab sich eine Mehrheit für die Anlage eines zentralen Müllstandplatzes. Hintergrund war, dass die Berliner Stadtreinigungsbetriebe (im Folgenden: „BSR") die vom Bauträger vorgesehenen drei Standorte nicht genehmigt hatte, da der Flächenbedarf der drei Plätze zu gering bemessen war. Der Müllstandplatz wurde in der Folgezeit zentral für die gesamte Anlage im Innenhof des L-förmigen Altbaus, in dem die Kl. wohnen, errichtet. Am 18. Juni 2010 beriet die Eigentümerversammlung u. a. über den Müllplatz. Es wurde beschlossen, dass der zentrale Müllplatz erweitert werden sollte (TOP 8 Nr. 17).

Nachdem einige Eigentümer gegen diesen Beschluss Klage erhoben hatten, hob die Eigentümerversammlung vom 22. Juli 2010 den Beschluss unter TOP 5 Nr. 17 wieder auf.

Die von den Eigentümern einberufene Arbeitsgruppe „Umgestaltung des Müllplatzes" legte Ende 2010 Vorschläge zur Frage der Dezentralisierung der Müllstandplätze vor. Dabei wurden drei Varianten für eine Dezentralisierung der Müllstandplätze erwogen. [...]

In der auf Antrag der Kl. einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 4. April 2011 wurde unter TOP 5 Beschluss Nr. 51 der Antrag der Kl. abgelehnt, den vorhandenen Müllstandplatz zu beseitigen und eine dezentrale Anlage auf drei Standorten entsprechend der Anlage zur Teilungserklärung zu errichten. Zuvor war eine einvernehmliche Lösung auf der Basis des Arbeitsgruppenergebnisses nicht zustande gekommen.

Die Kl. haben behauptet, in der Eigentümerversammlung vom 18. Dezember 2008 habe ein genauer Plan über die künftige Lage des Müllplatzes nicht vorgelegen. Ihre Wohnung werde durch die Sicht auf den Müllplatz und die von diesem ausgehenden Gerüche erheblich beeinträchtigt.

Sie waren der Ansicht, sie hätten einen Anspruch auf eine dezentrale Errichtung der Müllplätze, weil nur so die Wohnungseigentumsanlage erstmalig und ordnungsgemäß entsprechend der Anlage 2 zur Teilungserklärung hergestellt werde. Der Beschluss von 2008 sei nichtig. Die WEG sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht existent gewesen. Der Beschluss ändere die Teilungserklärung und habe deshalb keinen Bestand, er sei zudem unbestimmt und deshalb nichtig. Das AG hat die Klage teils als unzulässig, teils als unbegründet abgewiesen. Das LG hielt die Berufung für teilweise begründet.

II. 1. [...] Das Amtsgericht hat den Antrag der Kl. zu Ziffer 1 zu Unrecht als unzulässig verworfen, weil es den Kl. am für die Anfechtung eines Negativbeschlusses erforderlichen Rechtsschutzinteresse fehle. Das Amtsgericht verlangt hier einen besonderen Grund für das Vorliegen eines Rechtsschutzinteresses. Nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (im Folgenden: BGH), die von der Literatur weit überwiegend geteilt wird und der sich die Kammer anschließt, ergibt sich das für die Anrufung des Gerichts erforderliche Rechtsschutzinteresse des unterlegenen Antragsstellers bei einem Negativbeschluss jedoch bereits daraus, dass der Antrag nicht die erforderliche Mehrheit bekommen hat, weil der Antragsteller mit der Ablehnung des Antrags möglicherweise in seinem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzt wird. Die Ablehnung eines Beschlussantrages unterliegt damit sogar ohne Verbindung mit einem Feststellungsantrag der gerichtlichen Anfechtung (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88; Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 202/10, MDR 2011, 911; Jennißen/Elzer, WEG, 3. Aufl., Vor §§ 23 - 25, Rn. 126; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, 10. Aufl., § 43, Rn. 94 ff.). Dies gilt erst recht, wenn die Anfechtung wie vorliegend mit einem Verpflichtungsantrag verbunden wird (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., Rn. 99). Eines darüber hinausgehenden besonderen Grundes bedurfte es deshalb für die Bejahung eines Rechtsschutzbedürfnisses entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht. Insbesondere in seiner Entscheidung vom 13. Mai 2011 hat der BGH ausdrücklich festgehalten, dass ein Rechtsschutzbedürfnis im Anfechtungsverfahren im Regelfall nicht zu prüfen ist, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung dient. Ein bestandskräftiger Beschluss schließe den Einwand aus, dieser habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen (BGH, aaO., Rz. 16). Anknüpfungspunkte für die vom BGH angesprochene Ausnahme, dass die Klage der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen könne, sind vorliegend insbesondere wegen der Verknüpfung mit dem Verpflichtungsantrag nicht ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Bekl. fehlt es der Klage auch nicht deshalb am Rechtsschutzbedürfnis, weil die Kl. keinen materiell-­rechtlichen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine positive Beschlussfassung haben. Vielmehr erscheint eine Verletzung ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung als möglich, denn sie können sich auf den Inhalt der Teilungserklärung und die Unwirksamkeit des entgegenstehenden Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 18. Dezember 2008 berufen. Sonstige Gründe, hier von der Rechtsprechung des BGH abzuweichen, sind nicht erkennbar.

Zutreffend hat das Amtsgericht den Hauptantrag zu 2. hingegen als noch bestimmt genug erachtet. Durch die Bezugnahme auf die Anlage 2 zur Teilungserklärung ist eindeutig feststellbar, wo in der Wohnungseigentumsanlage nach Ansicht der Kl. Müllstandsplätze errichtet werden sollen.

2. Die Berufung ist in der Sache teilweise begründet, im Übrigen ist sie zurückzuweisen.

Der Beschluss zu TOP 5 Nr. 51 der Eigentümerversammlung vom 4. April 2011 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären. Die Kl. haben aber nach § 21 Abs. 4 WEG keinen unmittelbaren Anspruch auf Errichtung von drei dezentralen Müllplätzen entsprechend der Anlage 2 zur Teilungserklärung bzw. in Anlehnung an diese. Es ist vielmehr zunächst ein Sachverständiger mit der Erarbeitung von Vorschlägen für die Dezentralisierung der Müllplätze zu beauftragen.

Nach § 21 Abs. 4 WEG kann der Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Jeder Wohnungseigentümer hat danach einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums und Sondereigentums entsprechend der Teilungserklärung (Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 22, Rn. 20).

a) Unstreitig entspricht die derzeitige Lage des Müllplatzes nicht dem als Anlage 2 der Teilungserklärung beigefügten Plan, der an diesem Standort eine Grünfläche sowie die später gefällte Tanne vorsah. Die Müllplätze befinden sich auf diesem Plan vielmehr an drei verschiedenen Standorten [...]. Da es keinen wirksamen Beschluss gibt, der insoweit die Bestimmungen der Teilungserklärung abändert (dazu unten c), war auf Antrag der Kl. der Negativbeschluss der Eigentümer für ungültig zu erklären, da es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach, eine Änderung des bestehenden Zustands abzulehnen.

b) Unbeachtlich für die Art und Weise der erstmaligen Herstellung der Wohnungseigentumsanlage ist die den Kaufverträgen der Eigentümer beigefügte Baubeschreibung (Anlage B 2). Diese Bestimmung der Kaufverträge entfaltet als rein schuldrechtliche Vereinbarung der einzelnen Eigentümer mit dem teilenden Bauträger bereits mangels Aufnahme in die Grundbücher keine Bindungswirkungen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer (OLG Frankfurt/Main NZM 2008, 322) und kann deshalb keine Abweichung des Soll-Zustandes von dem Teilungsplan samt Anlagen begründen. Dies gilt vorliegend um so mehr, als es sich bei den vorgelegten Bestimmungen offensichtlich um einen Textbaustein handelt, der die Begrünung des Müllplatzes regeln soll, dem aber nur schwerlich eine Aussage über die konkrete Anzahl der Müllplätze entnommen werden kann, auch wenn dort im Singular von „dem MüIIplatz" die Rede ist. Noch viel weniger lässt sich daraus eine Aussage über dessen Standort entnehmen.

c) Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht durch den Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 7.2 der Versammlung vom 18. Dezember 2008 entfallen. In diesem hat eine Mehrheit der Eigentümer sich gegen eine dezentrale Aufstellung der Mülltonnen und für eine zentrale Aufstellung entschieden. Da der Beschluss nicht angefochten wurde, ist er nur dann unbeachtlich, wenn er nichtig ist. Aus diesem Grund kann es dahinstehen, ob die Einladung zur Eigentümerversammlung ordnungsgemäß war, insbesondere die Tagesordnung den streitgegenständlichen Beschluss lediglich unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges" vorsah. Auch dies würde lediglich zu einer Anfechtbarkeit führen, worauf es aber mangels Anfechtung nicht ankommt. Hingegen ist der Beschluss entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nichtig.

aa) Der Beschluss vom 18. Dezember 2008 ist nicht bereits mangels Beschlussfähigkeit der Versammlung unbeachtlich. Zutreffend stellt das Amtsgericht fest, dass an diesem Tag bereits eine werdende Wohnungseigentumsgemeinschaft bestand, da die ersten Erwerber nach einer Teilung nach § 8 WEG bereits rechtlich gesicherte Positionen erlangt hatten (vgl. BGH NJW 2008, 2639). Nach dem in der Berufungsinstanz nicht mehr substantiiert bestrittenen Vortrag der Bekl. bestanden zu diesem Zeitpunkt bereits diverse wirksame Kaufverträge über die Wohnungen und waren zugunsten zahlreicher Bekl. zu diesem Zeitpunkt bereits Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen worden. Es waren auch bereits Eigentumswohnungen durch die Erwerber in Besitz genommen worden. Dies folgt zum einen aus den nicht ausreichend bestrittenen Übergabeprotokollen. Es folgt aber auch aus dem Vortrag der Kl. selbst, die mit der Berufungsbegründung darauf verweisen, dass sie selbst am 18. Dezember in ihre Wohnung eingezogen seien. Die Kl. haben zudem das amtsrichterliche Urteil insoweit nicht angegriffen.

bb) Der Beschluss ist jedoch nichtig, weil er inhaltlich unbestimmt ist. Ein Beschluss, der keine durchführbare Regelung zum Gegenstand hat, ist nichtig (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 23, Rn. 79; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23, Rn. 1471; OLG Hamm WE 1991, 108). Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird (OLG Düsseldorf ZMR 2005, 143). Nur zur Anfechtbarkeit führt es hingegen, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt (OLG Hamm ZWE 2002, 44).

Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten die §§ 133, 157 BGB. Die Auslegung hat dabei wegen ihrer Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für grundbuchliche Eintragungen aus sich heraus objektiv und normativ zu erfolgen (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 23, Rn. 59; BGH NJW 1998, 3713; OLG Hamburg ZMR 2001, 725). Es besteht nämlich im Rechtsverkehr das Bedürfnis, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können, denn die Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung im Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die Rechtsnachfolger, § 10 Abs. 3, 4 WEG.

Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 1998, 3717; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23, Rn. 53), z. B. weil sie sich aus dem übrigen Inhalt des Versammlungsprotokolls ergeben.

Der Beschluss ist gemessen an diesem Maßstab zwar insoweit trotz des fehlenden Beschlusswortlauts noch hinreichend bestimmt, als der Regelungsgegenstand „Errichtung nur eines zentralen Müllplatzes" im Gegensatz zur „Errichtung von drei dezentralen MüIIplätzen" unschwer erkennbar ist. Er ist jedoch völlig unbestimmt hinsichtlich der Frage, wo dieser zentrale Müllplatz errichtet werden soll. Ferner sind dem Beschluss keinerlei Einzelheiten über den von der Teilungserklärung und dem dieser beigefügten Aufteilungsplan abweichenden Standort zu entnehmen. Weder ist erkennbar, welche Fläche der zentrale Müllplatz einnehmen soll, noch welche Höhe die Anlage haben soll, welche Materialien dabei verwendet werden, wie viele Mülltonnen aufgestellt werden sollen, noch ob und wie das Areal begrünt werden soll. Es wäre aber für eine wirksame Beschlussfassung erforderlich gewesen, diese für die Eigentümer und deren Rechtsnachfolger relevanten Umstände eindeutig zu klären. Ob in der Eigentümerversammlung selbst ein Lageplan vorlag, der den Standort erkennen ließ - was zwischen den Parteien streitig ist -, oder ob den anwesenden Eigentümern der Standort aufgrund der Äußerungen des Eigentümers H. bekannt war, ist dabei unerheblich, weil dieses Umstände sind, die zur objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses nicht herangezogen werden können, da sie für einen Dritten nicht erkennbar sind. Das Protokoll selbst enthält aber keinerlei weitere Anhaltspunkte für die Auslegung des Beschlusses im Sinne des jetzigen Standortes. Dort wird einleitend unter TOP 7.2 nur erwähnt, dass Dr. A. als Vertreter des Bauträgers „als alternative Möglichkeit die zentrale Müllstandsplatzlösung" vorstellt. Weitere Hinweise auf dessen Standort sind nicht protokolliert. Soweit im Protokoll die Aussage des Eigentümers ... enthalten ist, er sei gegen diese Lösung, weil der Müllstandplatz dann direkt vor seinem Schlafzimmer liege, ist dies nicht geeignet, einem Dritten zuverlässige Kenntnis über den Standort des Müllplatzes zu verschaffen, weil sich bereits aus dem Protokoll nicht ergibt, wo die Wohnung des Miteigentümers liegt, noch viel weniger für Dritte erkennbar ist, wo sein Schlafzimmer belegen ist. Hingegen finden sich im Protokoll auch Hinweise darauf, dass der zentrale Müllplatz nicht an dem jetzigen Standort errichtet werden sollte. Die Eigen­tümer haben unter TOP 7.3 im Anschluss an die Beschlussfassung über den Müllplatz über die Neuanpflanzung der im Rahmen der Bauarbeiten unautorisiert gefällten Tanne diskutiert. Diese Tanne befand sich ursprünglich eben an jener Stelle, an der in der Folgezeit der Müllplatz errichtet wurde, wie sich aus Anlage 2 zur Teilungserklärung, aber auch aus dem Vortrag der Parteien ergibt. Der Bauträger sagte dabei ausweislich des Protokolls eine Ersatzpflanzung an selber Stelle zu. Auch wenn die Eigentümer insoweit keinen Beschluss fassten, sondern zunächst die Auswahl der zu pflanzenden Baumart geklärt werden sollte, sprach„,die Eigentümerversammlung sich dafür aus [...], dass ein neuer Baum gepflanzt werden soll". Die Anpflanzung des Baumes an alter Stelle hätte aber eine Verortung des Müllplatzes ebendort verhindert.

Ob zur Auslegung des Eigentümerbeschlusses grundsätzlich auch die - vorliegend nicht zur Akte gereichte - Einladung herangezogen werden kann (so AG Stuttgart WuM 2009, 288), ist vorliegend nicht zu entscheiden, denn diese ist unstreitig unergiebig. Auf der Einladung wird nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. nicht explizit auf die Abstimmung über den Müllstandplatz hingewiesen, vielmehr wurde der Beschluss unter dem TOP „Sonstiges" gefasst.

Hingegen kann nach Ansicht der Kammer für die Frage der Bestimmtheit des Beschlusses nicht darauf abgestellt werden, ob sich der Standort der Müllanlage aus den örtlichen Gegebenheiten der Wohnanlage ergibt, wie die Bekl. meinen (so aber Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 59). Zwar ist dieser Ansicht zuzugeben, dass die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten auf den Außenanlagen für jedermann und insbesondere einen möglichen Erwerber eines Miteigentumsanteils ohne Weiteres erkennbar sind. Für diesen Dritten ist aber damit immer noch nicht erkennbar, ob der tatsächliche Standort mit dem von der WEG beschlossenen Standort übereinstimmt, d. h. ob der Beschluss der Eigentümer auch zutreffend entsprechend der Willensbildung der Versammlung umgesetzt wurde.

cc) Da der Beschluss vom 18. Dezember 2008 bereits wegen seiner Unbestimmtheit nichtig ist, kann es dahinstehen, ob der Eigentümerversammlung darüber hinaus auch die Beschlusskompetenz fehlte und auch deshalb von einer Nichtigkeit auszugehen wäre. Es kann daher ebenfalls dahinstehen, ob das Amtsgericht mit seiner Entscheidung in diesem Punkt gegen § 139 ZPO verstoßen hat. Ebenfalls braucht nicht entschieden zu werden, ob der Beschluss vom 18. Dezember 2008 rechtsmissbräuchlich war.

d) Der Müllplatz ist deshalb vom Bauträger unwirksam auf den jetzigen Standort in die Mitte des Innenhofs des Altbaus verlegt worden. Die Kl. haben damit einen Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums entsprechend den Vorgaben der Teilungserklärung, insbesondere der Vorgaben in Anlage 2 hierzu. Auf eine Beeinträchtigung der Kl. durch den jetzigen Standort kommt es dabei nicht an.

e) Der Anspruch der Kl. ist nicht verwirkt. Hierzu fehlt es zum einen am erforderlichen Zeitmoment. Die Dezentralisierung der Müllplätze war seit dem Jahr 2010 und damit bereits im ersten Jahr nach Fertigstellung der Anlage Gegenstand mehrerer Eigentümerversammlungen. Es fehlt ferner auch am Umstandsmoment, denn die Eigentümer und damit auch die Kl. haben wiederholt die erstmalige Herstellung des Müllplatzes entsprechend der Teilungserklärung diskutiert und Möglichkeiten der Lösung des Konflikts erörtert. Allein die Teilnahme an der Versammlung am 18. Dezember 2008 führt nicht zur Verwirkung eines Anspruchs; dies wäre noch nicht einmal ohne Weiteres der Fall, wenn die Kl. in der Versammlung für den zentralen Müllstandplatz gestimmt hätten.

f) Dem Anspruch der Kl. steht auch der Gedanke von Treu und Glauben, § 242 BGB, nicht entgegen. Es ist von den Bekl. nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich, dass mit der Dezentralisierung der Müllstandplätze ein (finanziell) so erheblicher Aufwand verbunden wäre, dass er der Gemeinschaft nicht zugemutet werden könnte. Auch ist nicht erkennbar, dass mit der Dezentralisierung tiefgreifende Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Noch viel weniger kann die Erarbeitung von Lösungsvorschlägen zur Umsetzung der ursprünglichen Teilungserklärung als treuwidrig betrachtet werden. Es ist durchaus möglich, dass im Rahmen dieser sachverständigen Untersuchung festgestellt wird, dass eine Verlegung des Müllstandsplatzes auf drei Standorte nicht möglich ist, weil die baulichen Gegebenheiten nicht mit den Vorgaben der BSR in Einklang zu bringen sind.

g) Die Kl. können jedoch nicht unmittelbar eine gerichtliche Beschlussersetzung - gerichtet auf Beseitigung des zentralen Müllplatzes - wie beantragt verlangen. Die Bekl. haben darauf hingewiesen, dass eine Dezentralisierung entsprechend dem Antrag der Kl. im vorliegenden Verfahren wegen der Vorgaben der BSR nicht möglich sei. Dem sind die Kl. nicht ausreichend entgegengetreten, auch wenn sie zutreffend darauf hinweisen, dass der Plan in Anlage 2 zur Teilungserklärung keine Vorgaben für die Frage enthält, ob auf allen drei Standorten jeweils das gesamte Müllangebot vorgehalten werden muss. Vielmehr kann der Anlage 2 nur entnommen werden, dass an den drei Standorten Mülltonnen aufgestellt werden sollten. Die Kammer kann aber anhand des (fehlenden) Vortrags der Kl. insbesondere zu den Größen der ursprünglich vorgesehenen Standorte und den Vorgaben der BSR keine Entscheidung dahin gehend treffen, dass und wie die Anlage konkret umzugestalten wäre. Dies führt jedoch nicht zwangsläufig zur Abweisung ihrer Klage als unbegründet, denn dem Vortrag der Bekl. ist nicht zu entnehmen, dass eine dezentrale Lösung unter Berücksichtigung der Vorgaben der BSR nicht möglich ist. Insbesondere ist nicht erkennbar, warum die drei dezentralen Plätze nicht - teilweise - etwas größer als im Aufteilungsplan vorgesehen ausgestaltet werden können, wenn ihre Genehmigung seinerzeit von der BSR unter Hinweis auf die zu geringe Größe verweigert wurde. Auch ist nicht erkennbar, warum an jedem der Standorte das gesamte Mülltonnenangebot aufgestellt werden sollte. Die Teilungserklärung gibt dies nicht her. Es erscheint aber nicht fern liegend, insoweit unterschiedliche Müllarten auf verschiedene Standorte zu verteilen. Dass dies den Vorgaben der BSR widerspricht, haben auch die Bekl. nicht behauptet. Die damit einhergehenden zusätzlichen Wege für die Bewohner erscheinen der Kammer nicht unzumutbar, zumal es nicht außerhalb der Lebenswirklichkeit liegt, dass die Bewohner bei einem Gang zum Müllplatz nicht jedes Mal ihren gesamten Müll bestehend aus Altglas, Altpapier, Biomüll, Haushaltsmüll und Plastikmüll zusammen entsorgen, sondern dies teils auch in mehreren Etappen erledigen.

Das Gericht ist im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG befugt, die von den Wohnungseigentümern vorzunehmende Handlung selbst vorzunehmen und auch über die Art und Weise der Umsetzung der nach § 21 Abs. 4 WEG gebotenen Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung zu entscheiden. Die Kl. haben zwar nicht ausdrücklich einen Antrag auf gerichtliche Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG, § 308 ZPO gestellt. Dies war vorliegend jedoch nicht erforderlich. § 21 Abs. 8 WEG bedeutet eine Lockerung des Grundsatzes der Antragsbindung nach § 308 ZPO. Deshalb ist es ausreichend, wenn der Kl. sein Rechtsschutzziel angibt (Jennißen/Suilmann, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 126). Ein konkreter Klageantrag ist in diesem Fall gerade nicht erforderlich. Hingegen ist notwendig, dass zur Klarstellung des Streitgegenstandes der in der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgetretene Regelungsbedarf beschrieben wird und Angaben dazu gemacht werden, warum eine Beschlussfassung unterblieben ist (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl.. § 21 Rn. 144; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 21 WEG Rn. 12).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Die Kl. haben beantragt, dass das Gericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4. April 2011 zu TOP 5 ersetzt, und damit zum Ausdruck gebracht, einen Gerichtsbeschluss an die Stelle des nicht gefassten Beschlusses der Eigentümerversammlung stellen zu wollen. Sie haben damit auch ihr Rechtsschutzziel klar fest­ gelegt. In der Klagebegründung wurde auch der Regelungsbedarf ausreichend dargestellt und die entscheidungserheblichen Umstände mitgeteilt.

Dabei ist zwar grundsätzlich die Wohnungseigentümerversammlung primär zuständig für die Beschlussfassung, insbesondere auch für die nähere Ausgestaltung einer Maßnahme (BGH NJW 2010, 2129). Indes kann das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG im Einzelfall die Ausübung der Ermessensentscheidung an sich ziehen. Das ist zum einen der Fall, wenn der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümerversammlung für eine Beschlussfassung auf null reduziert ist (z. B. für das „Ob" einer Maßnahme, OLG München GE 2010, 209). Gleiches gilt, wenn sich die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich weigert, eine den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende Entscheidung herbeizuführen (LG Berlin, Urteil vom 17.6.2008, 55 S 23/08 WEG). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Mitglieder der WEG haben aus den oben genannten Gründen eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG, nämlich die Anpassung der Müllplätze an die Vorgaben der Teilungserklärung, unterlassen. Eine Willensbildung als Ausfluss ihres Selbstorganisationsrechts liegt weder in Form eines (wirksamen) Beschlusses noch einer Vereinbarung vor, obwohl jene nach dem Gesetz „erforderlich" war; im Gegenteil, die Bekl. haben eine Willensbildung mit dem Negativbeschluss vom 4. April 2011 ausdrücklich abgelehnt.

Die gerichtliche Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG bedeutet einen unmittelbaren Eingriff in die verfassungsrechtlich geschützte Privatautonomie und in das durch Artikel 14 GG geschützte Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer, die vorliegend jedoch im Hinblick auf die Vorgaben der Teilungserklärung und die bereits erfolgte vorherige - erfolglose - Befassung in den Eigentümerversammlungen vom 18. Juni 2010, 22. Juli 2010 und vom 4. April 2011 unbedingt nötig ist. Aus den Eigentümerversammlungen ist deutlich geworden, dass es der WEG nicht gelingt, eine für eine Mehrheit tragbare dezentrale Lösung für die Müllplätze zu erarbeiten. Auch die Vorschläge der in der Eigentümerversammlung vom 18. Juni 2010 eingesetzten Arbeitsgruppe haben nicht zu einer Entscheidungsfindung der Eigentümer geführt, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde.

Die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Erarbeitung von Lösungsvorschlägen zur Umsetzung der Vorgaben der Teilungserklärung entspricht aus den oben genannten Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dieser kann - anders als das Gericht- unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und in Kenntnis sowohl des baurechtlich Zulässigen als auch der Vorgaben der BSR Alternativen entwickeln und untersuchen, wie den Vorgaben der Teilungserklärung nachgekommen werden kann. Diese Vorschläge sind sodann von der Eigentümerversammlung zu diskutieren. Es obliegt dieser und nicht dem Gericht, in der Folge eine Entscheidung über die am meisten geeignete Variante entsprechend den Vorschlägen des Sachverständigen zu treffen.

Somit war der in der Eigentümerversammlung vom 4. April 2011 zu TOP 5 Nummer 51 gefasste Beschluss für ungültig zu erklären und die Bekl. wie tenoriert zu verpflichten.

Enthält ein Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird; nur anfechtbar ist er, wenn er eine durchführbare Regelung zumindest noch erkennen lässt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann offen zutage liegen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sah die Teilungserklärung die Anlage von drei dezentralen Müllstandplätzen vor. Nach den Vorgaben der Berliner Stadtreinigung (BSR) ist eine Errichtung – genau wie in der Teilungserklärung vorgesehen – nicht zulässig. Im Dezember 2008 gab es – auf Vorschlag des Bauträgers – einen Beschluss mit dem Inhalt, einen zentralen Müllplatz zu errichten. Daraufhin hat der Bauträger auf einer Fläche von ca. 40 m² einen zentralen Müllplatz für 49 Wohneinheiten errichtet, welcher sich direkt unter dem Balkon der Kläger befand. Diese begehrten zunächst die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung mit dem Inhalt des Rückbaus des zentralen Müllplatzes und der Errichtung von drei dezentralen Müllplätzen gemäß der Teilungserklärung. Dieser wurde abgelehnt. Mit der Klage richten sich die Kläger gegen den Negativbeschluss und begehren Beschlussersetzung.

Das Gericht hat offen gelassen, ob eine Beschlusskompetenz vorlag oder der Beschluss rechtsmissbräuchlich entstanden ist. Denn es lag aufgrund der fehlenden Bestimmtheit des Beschlusses Nichtigkeit vor. Danach können Eigentümerbeschlüsse zwar ausgelegt werden; die Auslegung muss wegen ihrer Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für Grundbucheintragungen jedoch aus sich heraus objektiv und normativ erfolgen. Es bestehe nämlich im Rechtsverkehr das Bedürfnis, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können, denn die Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung im Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die Rechtsnachfolger, § 10 Abs. 3, 4 WEG.

Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, z. B. weil sie sich aus dem übrigen Inhalt des Versammlungsprotokolls ergeben. Vorliegend war dem Versammlungsprotokoll nicht zu entnehmen, wo dieser zentrale Müllplatz errichtet werden soll, welche Fläche dieser einnehmen soll, welche Höhe die Anlage haben soll, welche Materialien dabei verwendet werden, wie viele Mülltonnen aufgestellt werden sollen, ob und wie das Areal begrünt werden soll.

Auch könne nicht darauf abgestellt werden, ob sich der Standort der Müllanlage aus den örtlichen Gegebenheiten der Wohnanlage ergibt. Dieses Argument ist sehr oft zu lesen und wird vertreten z. B. von Kümmel/Vandenhouten, Kümmel, 10. Auflage, § 23 Rz. 59. Die 55. ZK schließt sich dieser Ansicht nicht an, denn für den Dritten ist auch bei Besichtigung der Außenanlagen nicht erkennbar, ob der tatsächliche Standort mit dem von der WEG beschlossenen oder vereinbarten Standort übereinstimmt.

Schließlich enthält die Entscheidung Hinweise, unter welchen Voraussetzungen das Gericht eine Ermessensentscheidung für die Ersetzung eines Beschlusses treffen darf.

Zunächst weist das LG darauf hin, dass eine Ermessensentscheidung auch dann durchgeführt werden kann, wenn nicht ausdrücklich ein Antrag nach §§ 21 Abs. 8 WEG, 308 ZPO gestellt wurde. Dies kann sich auch aus der Auslegung ergeben, da § 21 Abs. 8 WEG eine Lockerung des Grundsatzes der Bindung nach § 308 ZPO darstellt. Es ist daher ausreichend, wenn in der Klageschrift deutlich wurde, dass ein Beschluss ersetzt werden soll und zum Ausdruck gebracht wird, einen Gerichtsbeschluss an die Stelle des nicht gefassten Beschlusses stellen zu wollen. In der Begründung muss das Rechtsschutzziel klar festgelegt sein sowie der Regelungsbedarf und die entscheidungserheblichen Umstände mitgeteilt werden.

Dies war vorliegend der Fall.

Das LG stellt klar, dass eine Beschlussersetzung dann möglich ist, wenn der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümerversammlung auf Null reduziert ist und sich die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich verweigert, eine den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende Entscheidung herbeizuführen.

Dies war vorliegend der Fall. Obwohl es im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich war, einen Beschluss auf Beseitigung des zentralen Standplatzes und Errichtung von drei dezentralen Müllstandplätzen zu fassen, war dies nicht erfolgt. Allerdings konnte das Gericht die Tatsache, ob und wie drei dezentrale Standplätze errichtet werden, nicht vorwegnehmen. Es tenorierte daher die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Erarbeitung von Lösungsvorschlägen zur Umsetzung der Vorgaben der Teilungserklärung. Dieser könne dann sowohl unter Berücksichtigung des baurechtlich Zulässigen als auch der Vorgaben der BSR Alternativen entwickeln. Diese Vorschläge seien dann von der Eigentümerversammlung zu diskutieren und nach den Vorgaben des Sachverständigen ein Beschluss zu fassen.