Bestimmtheit von Vergemeinschaftungsbeschlüssen der Wohnungseigentümer

Wird der Rückbau rechtswidriger baulicher Änderungen begehrt, muss der Beschluss über die Vergemeinschaftung der Ansprüche hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen erforderlich sind, um den Rückbau durchführen zu können.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. erwarb mit notariellem Kaufvertrag die Dachgeschossrohlinge Nr. X und Nr. Y und ist als deren Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag verpflichtete sich die Bekl., diese Dachgeschosswohnungen bis zu einem bestimmten Termin auszubauen und fertigzustellen. Die Baugenehmigung und die Ausbaupläne wurden gemäß Kaufvertrag mitverkauft, nicht jedoch die Statik. Die Ausbauarbeiten begannen im Jahre 2000 mit einem Öffnen der Dachflächen. Die Bekl. ließ zwei Dachgauben und eine Terrasse errichten und die Unterseite der Dachziegel in einer Stärke von ca. 15 bis 20 cm ausschäumen. Im März 2001 kam es zu einer Begehung des Dachgeschosses, bei der die am Bau Beteiligten sowie der Verwalter anwesend waren. Der Verwalter bezeichnete die Durchführung der Dachisolierungsarbeiten mit „PUR-Hartschaum“ als unzulässig und behauptete, hierdurch würde das Gemeinschaftseigentum in Mitleidenschaft gezogen. Er verlangte, dass die bereits erbrachten Isolierungsarbeiten wieder entfernt werden. Im Jahre 2004 kam es aufgrund starker Regenfälle zu Wasserschäden in den Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses. Im Anschluss an eine Begehung des Dachgeschosses im Juli 2004 setzte der Verwalter der Bekl. eine Frist bis zum 30. Juli 2004, um die bei der Begehung protokollierten Mängel zu beseitigen. Gleichzeitig wurde angedroht, die Arbeiten nach Fristablauf durch eine Dachdeckerfirma durchführen zu lassen und der Bekl. in Rechnung zu stellen. Nach Fristablauf beauftragt der Verwalter eine Dachdeckerfirma mit der provisorischen Abdichtung der Dachgauben und Terrassen. Bei Durchführung der Notabdichtungsmaßnahmen wurde ein Teil der bereits angebrachten Rigipsplatten beschädigt. Mit einem früheren Urteil des AG Wedding wurde die Kl. (die WEG) verurteilt, auf einer Fläche von 25 m² die vorhandene geschädigte Schaumdämmung sach- und fachgerecht zu entfernen, zu entsorgen und neu aufzubringen. Durch die nicht abgedichteten Gauben und die Terrasse tritt nach wie vor Wasser in das Dachgeschoss ein, wobei es zu Schimmelpilzbefall kam. Die Kl. ließ selbst einige Instandsetzungsarbeiten am Dachgeschoss ausführen. Auf der Eigentümerversammlung vom 3. Dezember 2018 wurde unter TOP 9 beschlossen: Beschlussfassung über den Rückbau des Dachrohlings Nr. X und Nr. Y zu Lasten der Eigentümerin (Bekl.) und ggf., einen Fachanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung des Rückbauanspruches zu beauftragen. Unter TOP 10 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, über die Gemeinschaft Schadensersatzforderungen im Rahmen von bisher angefallenen Instandsetzungskosten des Dachrohlings der Einheiten X und Y in Höhe von 38.511,97 € geltend zu machen. Die Kl. behauptet, die Ausschäumung mit Ortsschaum sei unzulässig gewesen. Die Bekl. sei wiederholt zur Vorlage der Baugenehmigung aufgefordert worden, sei dem aber nicht nachgekommen. Die Kl. ist der Ansicht, dass die Bekl. unzulässigerweise in die Gebäudeinstanz eingegriffen habe, da sie ohne Baugenehmigung eine Dachterrasse und Dachgauben errichtet habe. Es handele sich dabei um bauliche Veränderungen und erhebliche Beeinträchtigungen. Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, den an den Innenseiten der Dachziegel und des Dachstuhls im Bereich ihrer Wohneinheiten aufgebrachten Ortsschaum rückstandslos zu entfernen und das Dach wieder abzudichten sowie Gauben und Terrasse zu beseitigen und das Dach in diesem Bereich wieder fachgerecht abzudichten. Die Bekl. meint, dass die Kl. zur Geltendmachung des

Bekl. zu verurteilen, den an den Innenseiten der Dachziegel und des Dachstuhls im Bereich ihrer Wohneinheiten aufgebrachten Ortsschaum rückstandslos zu entfernen und das Dach wieder abzudichten sowie Gauben und Terrasse zu beseitigen und das Dach in diesem Bereich wieder fachgerecht abzudichten. Die Bekl. meint, dass die Kl. zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruches nicht aktivlegitimiert sei, weil der Eigentümerbeschluss zu unbestimmt und daher nichtig sei; ferner seien Ansprüche bereits verjährt, da Gaube und Terrasse seit mehr als 15 Jahren bestehen und die Kl. nie einen Rückbau gefordert habe.

I. Die Klage ist unzulässig. Das Amtsgericht Wedding ist zwar zuständig gemäß § 43 Satz 1 Nr. 2 WEG. Der Kl. fehlt jedoch die Prozessführungsbefugnis.

Die Kl. macht vorliegend einen Anspruch auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen gemäß §§ 1004 BGB, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG geltend. Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen. Es handelt sich nicht um eine sogenannte „geborene“ Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden „WEG“). Die WEG kann die Individualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine „gekorene“ Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG (zum Vorstehenden Suilmann in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 10 Rn. 283 f.). Die WEG kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 328/17, Rn. 6, NJW 2019, 1216; BGH, Urteil vom 5.12.2014 - V ZR 5/14, Rn. 7, NJW 2015, 1020 m.w.N.; Suilmann, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 10 Rn. 256, 258).

Die Kl. hat den Anspruch nicht wirksam an sich gezogen. Der Eigentümerbeschluss der Eigentümerversammlung vom 3.12.2018 zu TOP 9, mit dem unter anderem die gerichtliche Geltendmachung des Rückbauanspruchs mehrheitlich beschlossen wurde, ist zwar so zu verstehen, dass die WEG den Anspruch selbst geltend machen will, auch wenn dies so ausdrücklich nicht formuliert ist. Der Beschluss ist jedoch nicht hinreichend klar und bestimmt und insgesamt nichtig.

1. Beschlüsse sind wie Grundbucheintragungen auszulegen, denn sie wirken auch ohne Eintragung in das Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen Sondernachfolger, § 10 Abs. 3, 4 WEG. Der Rechtsverkehr hat daher ein Interesse, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Beschlüsse sind somit „aus sich heraus“, objektiv und normativ, auszulegen (BGH, Beschluss vom 10.9.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713). Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein.

Wenn - wie vorliegend - der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen (Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 23 Rn. 56; BayObLG, Beschluss vom 10.3.2004, 2 Z BR 16/04; Riecke, ZMR 2018, 173, 174).

Diese Voraussetzungen erfüllt der Beschluss vom 3.12.2018 zu TOP 9 nicht. Er ist inhaltlich zu unbestimmt und zu unklar.

Der Wortlaut des Beschlusses „Rückbau des Dachrohlings Nr. … und …“ lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes „Dachrohling“ lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen. Eine solche existiert soweit ersichtlich nicht. Da es sich bei einem Rohling nach allgemeinem Verständnis um etwas handelt, das noch weiterverarbeitet werden kann und muss, kann unter einem „Dachrohling“ etwa ein ausgebautes Dach verstanden werden, das zum Ausbau geeignet ist. Wenn etwas zurückgebaut werden soll, kann dies das Zurückversetzen in den ursprünglichen Zustand bedeuten.

Bei einer wortstringenten Auslegung des Beschlusses bleibt unklar, was die Kl. von der Bekl. verlangt. „Rückbau des Dachstuhls könnte bedeuten, dass der ursprüngliche Zustand vor dem Ausbau wiederhergestellt werden soll, dass also sämtliche Ausbaumaßnahmen und Veränderungen seit dem Kauf im Jahr 1999 entfernt werden sollen. Es könnte noch weitergehender aber auch bedeuten, dass die Dachgeschosswohnungen Nr. … und Nr. … als solche komplett entfernt werden sollen, also sowohl das Dach abgenommen und die Holzkonstruktion sowie sämtliche bisher erfolgten Ausbaumaßnahmen im gesamten Bereich der Dachgeschosswohnungen Nrn. … zu entfernen sind. Auch das ist vom Wortlaut her erfasst. Gleichwohl denkbar ist, dass nur die im Innenraum vorgenommenen Ausbauten zu entfernen sind.

Was gemeint ist, lässt sich auch den weiteren Ausführungen zum Beschlussantrag zu TOP 9 des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 3.12.2018 nicht entnehmen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen zur Auslegung des Beschlusses herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, insbesondere wenn sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, Beschluss vom 10.9.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3174). Zum Beschlussantrag heißt es im Protokoll weiter, dass nach der Feststellung des Sachverständigenbüros H. der Dachstuhl durch die unsachgemäße Verwendung von Ortschaum durch die Eigentümerin nicht mehr zu erhalten sei und daher zurückgebaut werden müsse. Dies führt im Hinblick auf den Beschlussantrag nur zu größeren Unklarheiten und Widersprüchen.

Soweit darin auf die Notwendigkeit des Zurückbaus des Dachstuhls verwiesen wird, lassen sich daraus nur Maßnahmen in geringerem Umfang erkennen: Dachstuhl meint nach allgemeiner Definition nur die die Dachhaut tragende Holzkonstruktion, nicht aber den Dachrohling als Ganzes (vgl. www.duden.de/rechtschreibung/Dachstuhl#bedeutung). Der Dachstuhl ist vielmehr lediglich ein Bestandteil des Dachrohlings, macht diesen aber nicht aus. Ein auf den Dachrohling als solches bezogenes Handlungsbedürfnis lässt sich der Erläuterung nicht entnehmen.

Hinzu kommt, dass die Kl. selbst auch schon Arbeiten von einigem Umfang an den Dachrohlingen Nr. … und Nr. … hat durchführen lassen. Die Kl. hat nach Verurteilung durch das Amtsgericht Wedding vom … zum einen Schaumdämmung auf einer Fläche von 25 m2 im Dachgeschoss der WE … und… aufgebracht. Zum anderen hat sie Maßnahmen zur Instandsetzung durchführen lassen. In TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 3.12.2018 wurde beschlossen, bisher angefallene Instandhaltungskosten des Dachrohlings der Einheiten … und … in Höhe von 38.511,97 € als Schadensersatz geltend zu machen. Angesichts dieser durch die Kl. selbst durchgeführten Arbeiten stellt sich im Rahmen des Beschlusses zum TOP 9 ferner die Frage, ob diese Arbeiten von dem Rückbau auch erfasst sein sollen. Der Wortlaut des Beschlusses differenziert nicht danach, wer wann welche Veränderungen und Maßnahmen vorgenommen hat.

2. In der Rechtsprechung ist umstritten, ob ein inhaltlich unbestimmter und unklarer Beschluss stets zur Nichtigkeit des Beschlusses führt oder lediglich dessen Anfechtbarkeit nach § 23 Abs. 4 WEG begründet (Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 23 Rn. 162 m.w.N.). Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen (BGH, Beschluss vom 10.9.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713; BayObLG ZMR, Beschluss vom 24.11.2004 - 2Z BR 156/04, ZMR 2005, 639; OLG Hamburg, Beschluss vom 26.10.2007 - 2 Wx 128/03, BeckRS 2008, 4332, beck-online; Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 23 Rn. 163; Riecke, ZMR 2018, 173, 174 m.w.N.).

Das ist vorliegend der Fall. Der Wortlaut des Beschlusses lässt, wie gezeigt, mehrere Handlungsmöglichkeiten in ganz unterschiedlichem Umfang zu, ohne dass daraus oder aus dem restlichen Protokoll erkennbar wird, was die Kl. konkret wollte. Welche konkreten baulichen Veränderungen durch die Bekl. in welchem Umfang entfernt werden sollen, bleibt vollkommen unklar und lässt sich auch anhand des restlichen Protokolls nicht bestimmen. Die Unbestimmtheit beruht zumindest zum Teil auch auf inhaltlicher Widersprüchlichkeit (vgl. BGH, Beschluss vom 10.9.1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3716). Der Beschluss als solcher und die weiteren Ausführungen im Protokoll sind widersprüchlich, da „Dachstuhl“ und „Dachrohling“ ganz andere Dinge bedeuten.

Wird der Rückbau rechtswidriger baulicher Änderungen begehrt, muss der Beschluss über die Vergemeinschaftung der Ansprüche hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen erforderlich sind, um den Rückbau durchführen zu können. Ist keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung erkennbar, so ist von der Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen, so das Amtsgericht Wedding.

Die Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag die Dachgeschossrohlinge Nr. X und Nr. Y und ist als deren Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im notariellen Kaufvertrag verpflichtete sie sich, diese Dachgeschosswohnungen bis zu einem bestimmten Termin auszubauen und fertigzustellen. Baugenehmigung und Ausbaupläne wurden gemäß Kaufvertrag mitverkauft, nicht jedoch die Statik.

Die Ausbauarbeiten begannen im Jahre 2000 mit einem Öffnen der Dachflächen. Die Beklagte ließ zwei Dachgauben und eine Terrasse errichten und die Unterseite der Dachziegel in einer Stärke von ca. 15 bis 20 cm ausschäumen. Im März 2001 kam es zu einer Begehung des Dachgeschosses, bei der die am Bau Beteiligten sowie der Verwalter anwesend waren. Dieser bezeichnete die Durchführung der Dachisolierungsarbeiten mit „PUR-Hartschaum“ als unzulässig und behauptete, hierdurch würde das Gemeinschaftseigentum in Mitleidenschaft gezogen. Er verlangte, dass die bereits erbrachten Isolierungsarbeiten wieder entfernt werden.

Im Jahre 2004 kam es aufgrund starker Regenfälle zu Wasserschäden in den Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses. Im Anschluss an eine Begehung des Dachgeschosses im Juli 2004 setzte der Verwalter der Beklagten eine Frist bis zum 30. Juli 2004, um die bei der Begehung protokollierten Mängel zu beseitigen. Gleichzeitig wurde angedroht, die Arbeiten nach Fristablauf durch eine Dachdeckerfirma durchführen zu lassen und der Beklagten in Rechnung zu stellen. Nach Fristablauf beauftragt der Verwalter eine Dachdeckerfirma mit der provisorischen Abdichtung der Dachgauben und Terrassen. Bei Durchführung der Notabdichtungsmaßnahmen wurde ein Teil der bereits angebrachten Rigipsplatten beschädigt.

Mit einem früheren Urteil des AG Wedding wurde die Klägerin (die WEG) verurteilt, auf einer Fläche von 25 m² die vorhandene geschädigte Schaumdämmung sach- und fachgerecht zu entfernen, zu entsorgen und neu aufzubringen. Durch die nicht abgedichteten Gauben und die Terrasse tritt nach wie vor Wasser in das Dachgeschoss ein, wobei es zu Schimmelpilzbefall kam.

Die Klägerin ließ selbst einige Instandsetzungsarbeiten am Dachgeschoss ausführen. Auf der Eigentümerversammlung vom 3. Dezember 2018 wurde unter TOP 9 beschlossen: Beschlussfassung über den Rückbau des Dachrohlings Nr. X und Nr. Y zu Lasten der Eigentümerin (Beklagte) und ggf., einen Fachanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung des Rückbauanspruches zu beauftragen.

Unter TOP 10 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, über die Gemeinschaft Schadensersatzforderungen im Rahmen von bisher angefallenen Instandsetzungskosten des Dachrohlings der Einheiten X und Y in Höhe von 38.511,97 € geltend zu machen.

Die Klägerin behauptet, die Ausschäumung mit Ortsschaum sei unzulässig gewesen. Die Beklagte sei wiederholt zur Vorlage der Baugenehmigung aufgefordert worden, sei dem aber nicht nachgekommen. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beklagte unzulässigerweise in die Gebäudeinstanz eingegriffen habe, da sie ohne Baugenehmigung eine Dachterrasse und Dachgauben errichtet habe. Es handele sich dabei um bauliche Veränderungen und erhebliche Beeinträchtigungen. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, den an den Innenseiten der Dachziegel und des Dachstuhls im Bereich ihrer Wohneinheiten aufgebrachten Ortsschaum rückstandslos zu entfernen und das Dach wieder abzudichten sowie Gauben und Terrasse zu beseitigen und das Dach in diesem Bereich wieder fachgerecht abzudichten. Die Beklagte meint, dass die Klägerin zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruches nicht aktivlegitimiert sei, weil der Eigentümerbeschluss zu unbestimmt und daher nichtig sei; ferner seien Ansprüche bereits verjährt, da Gaube und Terrasse seit mehr als 15 Jahren bestehen und die Klägerin nie einen Rückbau gefordert habe.

Das AG hat die Klage abgewiesen, weil der Gemeinschaft die Prozessführungsbefugnis fehlt.

Ansprüche auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums stehen ursprünglich den betroffenen Wohnungseigentümern individuell zu. Die WEG kann die Individualansprüche ihrer Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Dies ist jedoch nicht wirksam geschehen. Der Vergemeinschaftsbeschluss ist nicht hinreichend klar bestimmt und damit insgesamt nichtig. Wenn keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses auszugehen. Welche konkreten baulichen Veränderungen durch die Beklagte in welchem Umfang entfernt werden sollen, bleibt vollkommen unklar und lässt sich auch anhand der restlichen Versammlungsniederschrift nicht bestimmen, zumal nicht zwischen Dachstuhl und Dachrohling unterschieden wird.

Das AG weist darauf hin, dass in der Rechtsprechung umstritten ist, ob ein inhaltlich unbestimmter und unklarer Beschluss stets zur Nichtigkeit führt oder lediglich dessen Anfechtbarkeit nach § 23 Abs. 4 WEG begründet. Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung hinreichend erkennbar ist, ist jedoch von der Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen (BGHZ 139, 288 = GE 1999, 319). Auf die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede kommt es daher schon nicht mehr an. Soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands von der Gemeinschaft veranlasst werden. Nach dem Tatbestand ist diese bereits früher verurteilt worden, die vorhandene geschädigte restliche Schaumdämmung sach- und fachgerecht zu entfernen, zu entsorgen und zu erneuern.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert