Bestimmtheit des Erbbaurechts bei dynamischer Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht, Fortbestehen des Erbbaurechts bei späterem Wegfall der Bebaubarkeit, Störung der Geschäftsgrundlage

1. Der Inhalt des Erbbaurechts ist genügend bestimmt, wenn sich die Vertragsparteien darauf verständigt haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf, wobei auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht erfolgen kann.

2. Das Erbbaurecht geht auch nicht deshalb unter, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen ist.

3. Für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist kein Raum, wenn den Vertragsparteien das Risiko einer Unbebaubarkeit des Grundstücks bewusst war.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 1970 bestellten die Rechtsvorgänger der Kl. dem Rechtsvorgänger der Bekl. an ihrem im Außenbereich gelegenen Grundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren. § 5 des Vertrages enthält folgende Regelung:

„Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, das Erbbaugrundstück gemäß den in der Gemeinde (…) geltenden Bauplanungsvorschriften zu bebauen. Er kann das unbebaute oder bebaute Grundstück einschl. der errichteten Gebäude an Dritte vermieten oder in sonstiger Weise zum Gebrauch überlassen.“

2 Als Erbbauzins wurde ein jährlich zu zahlender Betrag von 3.278 DM mit einer Wertsicherungsklausel vereinbart. Nach dieser verändert sich der Erbbauzins, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden herausgegebene Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Basis 1962 = 100) oder ein an dessen Stelle tretender Preisindex gegenüber dem Stande vom 1. April 1970 um mehr als 10 % nach oben oder unten verändert, in dem gleichen prozentualen Verhältnis.

3 Die Wertsicherungsklausel wurde von der Landeszentralbank genehmigt. Die nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung für den Erbbaurechtsvertrag erforderliche Bodenverkehrsgenehmigung wurde erteilt.

4 Im März 2012 informierten die Kl. die Bekl. über eine Anpassung des Erbbauzinses und bezifferten den ab April 2012 zu zahlenden Betrag auf jährlich 5.221,74 €.

5 Die Kl. haben die Bekl. auf Zahlung rückständigen Erbbauzinses in Höhe von 2.153,74 € nebst Zinsen und ab dem 1. April 2013 auf die quartalsweise Zahlung eines Erbbauzinses in Höhe von 1.305,44 € in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 2.138,40 € nebst Zinsen sowie von 1.301,60 € quartalsweise ab dem 1. April 2013 verurteilt. Die Berufung der Bekl. ist insoweit ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, verfolgt die Bekl. ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

9 1. Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Regelung in § 5 des notariellen Vertrages vom 14. April 1970 den Inhalt des Erbbaurechts ausreichend und daher wirksam bestimmt.

10 a) Der gesetzlich nur allgemein bestimmte Inhalt des Erbbaurechts als eines Rechts, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG), bedarf im Bestellungsvertrag zwar einer näheren Bezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung, jedoch nur mit solcher Genauigkeit, dass deutlich wird, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handelt. Die Anforderungen an die Bezeichnung dürfen dabei nicht überzogen werden, da dies ohne Not die Bestellung eines Erbbaurechts ausschließen würde, wenn sich der Erbbauberechtigte nicht bereits im Vertrag auf die Art der Bebauung festlegen will oder kann. Daher hat es der Senat als ausreichend angesehen, wenn die dingliche Einigung die Errichtung von Gebäuden nach Maßgabe eines künftigen Bebauungsplans gestattet (Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 146 f.). Dies gilt auch, wenn sich die Vertragsparteien darauf verständigt haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf (Senat, Urteil vom 22. April 1994 - V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 14 f.), wobei auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht erfolgen kann (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 25).

11 b) Gemessen daran ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die Regelung in § 5 Satz 1 des notariellen Vertrages vom 14. April 1970 bezeichne das zu errichtende Bauwerk in hinreichend bestimmtem Maß, nicht zu beanstanden. Eine Bezeichnung, die - wie hier - dem Erbbauberechtigten das Recht einräumt, jedes nach dem öffentlich-rechtlichen Baurecht zulässige Bauwerk auf dem Grundstück zu errichten, ermöglicht nach der Rechtsprechung des Senats die Feststellung, ob das Bauwerk bei Erstreckung des Erbbaurechts auf einen für die Bebauung nicht benötigten Teil des Grundstücks gemäß § 1 Abs. 2 ErbbauRG wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 146 f. mwN.). Ebenso gewährleistet sie, dass zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie etwaigen Rechtsnachfolgern hinreichende Klarheit über Inhalt und Umfang der Berechtigung zur Nutzung des Grundstücks besteht (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 1994 - V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 15 mwN.).

2. Die Frage, ob ein Erbbaurecht wirksam entstehen kann, wenn schon im Zeitpunkt der Bestellung ein dauerndes öffentlich-rechtliches Bauverbot die Nutzung des Erbbaugrundstücks als Baugrund hindert, hat der Senat verneint (Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 147 f.; Urteil vom 20. Dezember 1985 - V ZR 263/83, BGHZ 96, 385, 388). Ob daran angesichts der geäußerten Kritik (Kohler, JR 1989, 317, 318 f.) festzuhalten ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor.

13 Allein die Lage des Grundstücks im Außenbereich rechtfertigt noch nicht die Annahme eines dauernden öffentlich-rechtlichen Bauverbotes, das bereits zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts bestanden hat. Das Berufungsgericht verweist zu Recht darauf, dass auch nach § 35 Abs. 2 BBauG a. F. bestimmte Bauvorhaben im Einzelfall zulässig waren und für das ebenfalls im Außenbereich gelegene Nachbargrundstück der Bekl. eine Bebauung genehmigt worden ist. Dass sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts ein Flächennutzungsplan in der Aufstellungsphase befand, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche ausweist, führt ebenfalls zu keiner anderen Betrachtung. Zu einer verbindlichen Aufstellung des Flächennutzungsplans ist es nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gekommen. Hinzu kommt, dass die Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts an Grundstücken im Außenbereich nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung bedurfte, die nach § 20 Abs. 1 BBauG a. F. nur versagt werden konnte, wenn die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung des Grundstücks mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar gewesen wäre. Diese rechtliche Voraussetzung für die - hier erfolgte - Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung deckte sich mit den Maßstäben, die gemäß § 35 Abs. 1 und 2 BBauG a. F. für die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich galten (BVerwG, BVerwGE 18, 242, 245 f.; 20, 127, 130). Der Genehmigungsvorbehalt des § 19 Abs. 2 BBauG a. F. gab der Verwaltung die rechtliche Handhabe, im öffentlichen Interesse die Bebauung schon zu einem möglichst frühen Zeitpunkt in geordnete Bahnen zu lenken. Zugleich enthielt das Institut der Bodenverkehrsgenehmigung eine Schutzfunktion für die Beteiligten des genehmigungsbedürftigen Rechtsvorganges (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 152 f.). Gemäß § 21 Abs. 1 BBauG a. F. bewirkte die Bodenverkehrsgenehmigung, dass ein Bauantrag, der innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt wurde, nicht mit der Begründung abgelehnt werden durfte, das Vorhaben sei mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Die Bodenverkehrsgenehmigung kam daher - entgegen der Ansicht der Revision - einer vorweggenommenen Entscheidung über die Zulässigkeit des Bauvorhabens gleich (BVerwG, BVerwGE 18, 242, 245; 19, 82, 84; 20, 127, 130; 48, 242, 245; NJW 1969, 73; Schrödter, Bundesbaugesetz, 2. Aufl. 1969, § 19 Rn. 2; Fickert, Zulässigkeit von Bauvorhaben, 2. Aufl. 1968, § 35 Rn. 306). Auch vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts nicht bebaubar war.

14 3. Das Erbbaurecht ging auch nicht deshalb unter, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen ist. Anders als bei einer Dienstbarkeit, deren Ausübung objektiv und endgültig unmöglich ist (Senat, Urteil vom 24. Februar 1984 - V ZR 177/82, NJW 1984, 2157, 2158 mwN.), führt dies nicht zu dem Erlöschen des Erbbaurechts. Dieses stellt ein grundstücksgleiches Recht dar und unterscheidet sich damit von der Dienstbarkeit. Es ist wie ein Grundstück zu behandeln (§ 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) und ebenso wie dieses eigenständig belastbar und veräußerlich. Damit hat der Erbbauberechtigte eine dem Grundeigentümer ähnliche - wenn auch durch den Inhalt des Erbbaurechts beschränkte - Rechtsstellung. Ist das Erbbaurecht wirksam entstanden, so ist sein Fortbestand, genauso wie der des Grundeigentums, unabhängig davon, ob das Recht ausgeübt werden kann. Ein Untergang des Erbbaurechts käme in der Auswirkung einer dem Verbot des § 1 Abs. 4 ErbbauRG widersprechenden Bindung an eine auflösende Bedingung gleich (Senat, Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 148 f.).

15 4. Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung auch stand, soweit den Kl. der erhöhte Erbbauzins zugesprochen worden ist.

16 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet führt das Berufungsgericht aus, dass das Erhöhungsverlangen der Kl. nicht an den Voraussetzungen des § 9 a ErbbauRG scheitert. Die Vorschrift will den Erbbau-berechtigten schützen, der ein auf Grund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk zu Wohnzwecken nutzt. Für ihn stellt sich der Erbbauzins wirtschaftlich als Miete des Grundstücks dar, die er grundsätzlich aus einem Einkommen zu bezahlen hat. Eine Erhöhung des Erbbauzinses verzerrt die Relation zwischen dem Wert des Grundstücks, den Wirtschafts- und Währungsverhältnissen und dem Einkommen des Erbbauberechtigten im Ausgangspunkt nicht, soweit letzteres in die Berechnung des Anpassungsbetrages einfließt und die Erhöhung des Grundstückswertes hierüber nicht hinausgeht. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber durch § 9 a ErbbauRG Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses an die Änderung des Grundstückswertes die Wirksamkeit versagt, soweit diese unbillig sind (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2009 - V ZR 110/09, NZM 2010, 253 Rn. 15). Die Vorschrift bildet daher keine Grundlage für eine allgemeine Billigkeitskontrolle von Erbbauzinsanpassungen. Sie zielt auf einen besonderen Fall, der hier nicht vorliegt.

17 b) Ohne Rechtsfehler weist das Berufungsgericht ferner darauf hin, dass die Kl. nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) daran gehindert sind, die geltend gemachte Anpassung des Erbbauzinses zu verlangen.

18 aa) Bei den gegenseitigen, entgeltlichen Verträgen gehört der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage, auch wenn dies bei den Vertragsverhandlungen nicht besonders angesprochen oder bedacht worden ist. Die Äquivalenz der in einem Erbbaurechtsvertrag vereinbarten gegenseitigen Leistungen ist dann gegeben, wenn der Erbbauzins dem Wert des Erbbaurechts entspricht. Der Erbbauzins ist dem Recht zur baulichen Nutzung wirtschaftlich gleichwertig, wenn sich seine Höhe an dem Wert der dem Erbbauberechtigten gewährten Nutzungsmöglichkeit ausrichtet (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 18 ff. mwN.). Für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist allerdings kein Raum, wenn sich damit ein Risiko verwirklicht hat, das nach der vertraglichen Regelung in den Risikobereich einer Partei fällt. In einem solchen Fall muss sich die Partei, die dieses Risiko übernommen hat, an dem Vertrag festhalten lassen (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 22; vgl. auch Urteil vom 21. Februar 2014 - V ZR 6/13, GE 2014, 585 Rn. 22 jeweils mwN.).

19 bb) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach eine solche Risikoübernahme durch den Erbbauberechtigten vorliegt, ist revisionsrechtlich nur darauf überprüfbar, ob Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände nicht beachtet worden sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 8 mwN.), und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.

20 Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, dass den Vertragsparteien das Risiko einer Unbebaubarkeit des Grundstücks bewusst war. Dies folgt nicht nur aus der Lage des Grundstücks im Außenbereich. Das Berufungsgericht verweist ferner auf den zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts in der Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplan, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche auswies, und auf die gegenüber dem ursprünglichen Vertragsentwurf veränderte Fassung von § 5 Satz 2 des Vertrages, in der Nutzungsmöglichkeiten auch für das unbebaute Grundstück angesprochen werden.

21 In Einklang mit der Rechtsprechung des Senats nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass in der Regel der Käufer bei dem Erwerb eines sich auf Bauerwartungsland beziehenden Erbbaurechts das für ihn erkennbare Risiko übernimmt, ob und wann sich die Erwartung künftiger Bebaubarkeit erfüllt. Insoweit geht derjenige, der ein Erbbaurecht in Kenntnis des Umstandes erwirbt, dass das betreffende Grundstück nach öffentlichem Planungsrecht (noch) nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum bebauungsfähig ist, in gleicher Weise wie ein Grundstückskäufer die Gefahr einer womöglich dauernden Unbebaubarkeit ein. Bei der Langfristigkeit von Erbbaurechten - im vorliegenden Fall 99 Jahre - liegt die wirtschaftliche Tragweite des Entschlusses, ein solches Recht in der bloßen Erwartung späterer (ggf. erneuter) Bebaubarkeit zu erwerben, auf der Hand. Dieses Risiko darf dem Erbbaurechtskäufer nicht zu Lasten des Verkäufers abgenommen werden. Es ist vielmehr Sache des Käufers, eine das Verwendungsrisiko begrenzende Regelung in dem schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag zu treffen. Zwar kann sich der Erbbaurechtskäufer nicht durch einen Rücktrittsvorbehalt absichern (§ 1 Abs. 4 ErbbauRG); er kann aber jedenfalls die Höhe des Erbbauzinses von dem Eintritt der Bebaubarkeit abhängig machen (Senat, Urteil vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 151 f. mwN.).

22 5. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass die Ansprüche der Kl. weder verjährt noch verwirkt sind. Angriffe werden hiergegen auch nicht erhoben.

Der Inhalt des Erbbaurechts ist genügend bestimmt, wenn sich die Vertragsparteien darauf verständigt haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf, wobei auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht erfolgen kann.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 1970 bestellten die Rechtsvorgänger der Klägerinnen dem Rechtsvorgänger der Beklagten an ihrem im Außenbereich gelegenen Grundstück notariell ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren. § 5 des Vertrages enthält folgende Regelung:

„Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, das Erbbaugrundstück gemäß den in der Gemeinde (…) geltenden Bauplanungsvorschriften zu bebauen. Er kann das unbebaute oder bebaute Grundstück einschl. der errichteten Gebäude an Dritte vermieten oder in sonstiger Weise zum Gebrauch überlassen.“

Als jährlicher Erbbauzins wurde ein Betrag von 3.278 DM mit einer – von der Landeszentralbank genehmigten – Wertsicherungsklausel vereinbart, wonach eine Veränderung in Abhängigkeit vom Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte eintrat. Dementsprechend bezifferten die Klägerinnen den ab April 2012 zu zahlenden Betrag auf jährlich 5.221,74 € und nahmen die Beklagte auf Zahlung des Differenzbetrages zum ursprünglich vereinbarten Erbbauzins in Anspruch.

Gegen die Verurteilung durch die Vorinstanzen richtete sich die Berufung der Beklagten.

Die Revision hatte keinen Erfolg, Nach Ansicht des BGH war der Inhalt des Erbbaurechts genügend bestimmt. Zwar bedürfe der Inhalt des Erbbaurechts im Bestellungsvertrag einer näheren Bezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung, jedoch nur mit solcher Genauigkeit, dass deutlich werde, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handelt. Insoweit reiche die Vereinbarung der Vertragsparteien aus, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden dürfe, wobei auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht zulässig gewesen sei. Das Erbbaurecht sei auch nicht deshalb untergegangen, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen sei. Sein Fortbestand sei, genauso wie der des Grundeigentums, unabhängig davon, ob das Recht ausgeübt werden könne. Schließlich sei für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage kein Raum, weil den Vertragsparteien das Risiko einer Unbebaubarkeit des Grundstücks bewusst gewesen sei. Derjenige, der – wie die Beklagte – das Erbbaurecht in Kenntnis des Umstandes erworben habe, dass das betreffende Grundstück nach öffentlichem Planungsrecht (noch) nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum bebauungsfähig sei, übernehme in gleicher Weise wie ein Grundstückskäufer die Gefahr einer womöglich dauernden Unbebaubarkeit.

Zu Recht verweist der BGH darauf, dass die Anforderungen an die Bezeichnung des Erbbaurechts nicht überzogen werden dürfen, da dies ohne Not die Bestellung eines Erbbaurechts ausschließen würde, wenn sich der Erbbauberechtigte nicht bereits im Vertrag auf die Art der Bebauung festlegen wolle oder könne. Zutreffend geht der BGH auch davon aus, dass das wirksam bestellte Erbbaurecht nicht deshalb untergegangen ist, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen ist, weil es wie ein Grundstück zu behandeln ist, bei dem Fortbestand des Rechts unabhängig davon ist, ob das Recht ausgeübt werden kann.