Bestimmtheit

Bestimmtheit; Kaltmiete; Betriebskosten; Aufspaltung; Mietzins; Vertragsänderung

Aus dem im Mietvertrag allgemein vorbehaltenen Recht, nachträglich die Miete in einen Kaltmietanteil und einen (abzurechnenden) Betriebskostenanteil aufzuspalten, folgt für den Vermieter kein Anspruch auf Vertragsänderung.

Mit zutreffender Begründung, auf die nach Maßgabe nachfolgender Ausführungen gemäß § 543 Abs. 1 ZPO Bezug genommen werden kann, hat das AG [München] festgestellt, daß § 9 "Zusätzliche Vereinbarungen" zum Mietvertrag mangels inhaltlicher Bestimmtheit keine ausreichende Grundlage zur nachträglichen Aufspaltung des Mietzinses in einen Kaltmietanteil und einen Betriebskostenanteil ist. Dahingestellt bleiben kann, ob § 9 als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten ist, weil das Gebot inhaltlicher Bestimmtheit einer Vereinbarung allgemeine Gültigkeit hat und zudem eine mietvertragliche Vereinbarung, die auch Auswirkungen auf das Mieterhöhungsrecht des Vermieters hat, im Hinblick auf § 10 MHG besonderen Schranken unterworfen ist. In diesem Bereich gewinnt deshalb das Gebot der Bestimmtheit einer entsprechenden Vereinbarung noch zusätzliche Qualität.

Diesen Anforderungen an eine wirksame vertragliche Vereinbarung wird § 9 der Zusatzvereinbarung aus folgenden Gründen nicht gerecht:

1) In § 9 behält sich die Kl. nur allgemein das Recht vor, zur gegebenen Zeit die Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung abzurechnen. Diese allgemeine Formulierung gibt bei objektiver Würdigung den Bekl. bereits keinen Aufschluß darüber, ob damit nur Erhöhungen von Betriebskosten, die sich nach Abschluß des Mietvertrages ergeben, umgelegt und abgerechnet werden sollen, oder ob damit die Kl. berechtigt sein soll, Betriebskosten in vollem Umfang auf den Mieter umzulegen und über diese abzurechnen.

2) Auch der Hinweis der Kl. darauf, daß den Bekl. durch eine Mitarbeiterin der Kl. erläutert worden sei, daß die Umstellung des Mietzinses auf die Struktur netto/kalt mit Betriebskostenvorauszahlung und gesonderter Zahlung von Heizung und Warmwasserumstellung aufgrund § 9 beabsichtigt sei, führt zu keinem für die Kl. günstigen Ergebnis. Auch dann bleibt nämlich zumindest unklar, ob solchen Betriebskostenvorauszahlungen die aktuellen Betriebskostendaten bei Umgestaltung des Mietzinses oder jene bei Abschluß des Mietvertrages zugrunde gelegt werden sollen. Die Ungewißheit hierüber hat unmittelbare Auswirkungen auf die Frage, in welchem Umfang die Kl. nach Umgestaltung des Mietvertrages die "Kaltmiete" erhöhen kann, da die Höhe der Vorauszahlungen den verbleibenden Grundmietanteil aus der bisherigen Gesamtmiete bestimmt. Damit bleibt der Ansatz für die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG unklar und wird im Ergebnis somit diese Kappungsgrenze trotz ihres im Hinblick auf § 10 MHG zwingenden Charakters in die Disposition der Kl. gestellt.