Bestimmte und prüfbare Bezeichnung für Aufrechnungsforderung nötig

Bestimmte und prüfbare Bezeichnung für Aufrechnungsforderung nötig; fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzugs

Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, daß sie der Vermieter prüfen kann.

1. Die Verurteilung der Bekl. zur Räumung und Herausgabe ist zu Recht erfolgt.

Die Bekl. (war) gemäß § 546 Abs. 2 BGB zur Räumung und Herausgabe der Hauptvermieterin Z. gegenüber verpflichtet, nachdem diese das Hauptmietverhältnis wirksam durch außerordentliche fristlose Kündigung vom 28. April 2006 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Verzuges mit der Zahlung der Mieten für März und April 2006 gegenüber dem Hauptmieter T. N. beendet und die Herausgabe der Mietsache verlangt hat. Nach Beendigung des Mietverhältnisses konnte die Hauptvermieterin gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Räume auch unmittelbar von der Bekl. als Untermieterin verlangen.

Auch das Untermietverhältnis mit der Bekl. (war) durch den Untervermieter T. N. wegen Zahlungsverzuges mit den Mieten für die Monate März und April wirksam fristlos mit Schreiben vom 25. April 2006 gekündigt worden. Die von der Bekl. gegenüber dem Untervermieter im Anwaltsschreiben vom 28. April 2006 erklärte Aufrechnung gegenüber den rückständigen Mietforderungen mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen ist nicht begründet, so daß es nicht darauf ankommt, ob die Aufrechnung mit berechtigten Gegenforderungen durch das in § 6 Abs. 1 des Untermietvertrages vereinbarte Aufrechnungsverbot ausgeschlossen wäre. Eine Aufrechnungserklärung führt nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, daß sie der Vermieter (hier: Untervermieter) prüfen kann; der allgemeine Hinweis auf eine Aufrechnungsbefugnis genügt nicht (vgl. Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. IV Rdr. 181 m. w. N.). Anderenfalls ließe sich auch gar nicht feststellen, welche konkrete Gegenforderung aus einem bestimmten Lebenssachverhalt im Wege der Aufrechnung mit den rückständigen Mietforderungen gemäß § 389 BGB erloschen ist und damit anderweitig nicht mehr geltend gemacht werden kann.

Im vorliegenden Fall enthält die Erklärung im Anwaltsschreiben der Bekl. vom 28. April 2006, die Bekl. habe weit über die Mietzinsansprüche hinausgehende Zahlungsansprüche gegen T. N., mit denen sie zunächst in Höhe der dargelegten Mietrückstände aufrechne, keine bestimmte Bezeichnung der Gegenforderungen. Zudem ist wegen der Vielzahl der angeblichen Zahlungsansprüche unklar, mit welchen Einzelforderungen die Aufrechnung erklärt werden sollte.

Nach § 543 BGB wird eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Mieten unwirksam, wenn unverzüglich nach Zugang der Kündigung der Mieter die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt. Das gilt auch für den Geschäftsraummieter, setzt aber voraus, daß die Gegenforderungen konkretisiert sind.

Das Mietverhältnis war wegen nicht gezahlter Mieten gekündigt worden. Mit Anwaltsschreiben wurde eine Vielzahl von Gegenansprüchen geltend gemacht, mit denen zunächst in Höhe der dargelegten Mietrückstände aufgerechnet werden sollte.

Mit Hinweisbeschluß vom 16. Februar 2007 hielt das OLG Celle das nicht für ausreichend, die Unwirksamkeit der Kündigung zu begründen. Die Gegenforderung, mit der aufgerechnet werde, müsse so bestimmt bezeichnet sein, daß sie der Vermieter prüfen könne. Bei einer Vielzahl von Einzelforderungen sei die Angabe erforderlich, mit welcher konkreten Gegenforderung aufgerechnet werden soll.