Bestimmbarkeit des Mietobjekts

Bestimmbarkeit des Mietobjekts; Schriftform; Änderungsvereinbarung; Bezugnahme auf ursprüngliche Vertragsurkunde

Die Schriftform des Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden.

II. Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 10.4.2014 Folgendes ausgeführt: [...]

2. Die ordentliche Kündigung scheitert an der Befristung des Mietvertrages. § 550 BGB steht nicht entgegen. Zwar ist mangels hinreichender Bezeichnung des Mietgegenstandes von einem Formmangel des ursprünglichen Mietvertrages auszugehen, dieser ist jedoch durch die Nachträge geheilt.

Das Landgericht hat zutreffend unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 7. Juli 1999 - XII ZR 95/97 - (GE 1999, 1210 = NJW 1999, 3257) ausgeführt, dass die Mieträume bei Abschluss der Nachtragsvereinbarungen aufgrund der tatsächlich ausgeübten Nutzung ausreichend bestimmbar waren, nachdem sie inzwischen von der kleineren Restfläche in dem Geschoss abgetrennt worden waren. Die Kl. kann, obwohl beide Nachträge die Anschrift des Mietobjekts nicht nennen, auch nichts Entscheidendes aus der Aussage in der angegebenen BGH-Entscheidung (zitiert nach juris, Tz. 43) herleiten, der Nachtragsvertrag müsse seinerseits alle Essentialia des Mietvertrages enthalten. Nach der sogenannten „Auflockerungsrechtsprechung" ist nämlich, wenn die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages dessen Änderung in einzelnen Punkten vereinbaren und unmissverständlich erklären, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll, die Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt (BGH, Urteil vom 23.2.2000 - XII ZR 251/97 -, NZM 2000, 381). Hiernach hat das Landgericht zu Recht entsprechend dem Urteil des OLG Naumburg vom 7.6.2005 - 9 U 20/05 - (GuT 2006, 16) erkannt, dass die Schriftform vorliegend gewahrt ist, weil die Regelungen des Ursprungsmietvertrages (u. a.) zum Mietgegenstand in den Nachträgen in Bezug genommen und nunmehr anhand der tatsächlichen Verhältnisse hinreichend bestimmbar sind. Im 1. Nachtrag ist ausdrücklich eine „Änderung zum Hauptmietvertrag vom 22.1.1997 vereinbart" und bestimmt: „Alle anderen Bestimmungen des Hauptmietvertrages vom 22.1.1997/12.2.1997 bleiben unverändert bestehen." Der „2. Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag vom 12.2.1997 und dem 1. Nachtrag vom 21.12.2006" regelt eine Reduzierung der Nebenkosten und Heizkosten und legt fest: „ Mit Ausnahme der o. g. Punkte bleibt der Hauptvertrag unverändert." Damit ist der bisherige Vertragsinhalt klar und unzweideutig in Bezug genommen und, soweit keine Änderungen vereinbart worden sind, zum Gegenstand der Nachtragsverträge gemacht worden.

II. [...] Der Senat hält an dieser Einschätzung auch unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Kl. vom 28.5.2014 fest. Die Schriftform des Mietvertrages ist im Hinblick auf die Bestimmbarkeit der Mieträume bei Abschluss der Nachtragsvereinbarungen gewahrt. Angesichts der Bezugnahme der Nachträge auf den ursprünglichen Vertrag ist unschädlich, dass keine der Vereinbarungen für sich allein der Schriftform genügen würde. Vielmehr kann auf die folgenden Ausführungen im Urteil des BGH vom 29.4.2009 - XII ZR 142/07 - (NJW 2009, 2195, Tz. 24) Bezug genommen werden: „Aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden [...] ergibt sich der Inhalt des Vertrages. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde [...] selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt [...]. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden."

Ob die nach § 550 BGB für einen längerfristigen Mietvertrag erforderliche Schriftform eingehalten ist, beschäftigt nach wie vor die Instanzgerichte und letztlich auch den BGH (GE 2014, 865). Zu der Frage, ob die fehlende Bestimmtheit des Mietobjekts durch die spätere tatsächliche Nutzung schriftformwahrend ersetzt werden kann, nimmt die nachfolgende Entscheidung des KG Stellung.

Der Mietvertrag enthielt zwar Angaben über Anschrift und Etage der Mieträume, nicht aber über die Begrenzung zu einer Restfläche in derselben Etage, die vereinbarungsgemäß abgetrennt werden sollte. Nachdem diese Fläche abgetrennt worden war, schlossen die Parteien zwei Nachtragsvereinbarungen, die jeweils auf den Mietvertrag Bezug nahmen. Bei Abschluss dieser Vereinbarungen nutzte der beklagte Mieter die zwischen den Parteien vorgesehenen Flächen. Weil der Mietgegenstand nicht ausreichend bezeichnet und deshalb die erforderliche Schriftform nicht gewahrt worden sei, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgemäß und verlangte Räumung und Herausgabe.

Die Berufung gegen das klageabweisende Urteil des LG Berlin hatte keinen Erfolg. Das KG hielt die Kündigung für unbeachtlich, weil der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden sei. Zwar hätten weder der Mietvertrag noch die Nachträge für sich genommen dem Schriftformerfordernis genügt. Weil aber bei Abschluss der Nachtragsvereinbarungen eine Nutzung im gewollten Umfang erfolgte, sei der Mietgegenstand hinreichend bestimmbar geworden mit der Folge, dass die Schriftform nunmehr insgesamt eingehalten worden sei.

Unmittelbar vor der vom KG zitierten Textpassage im Urteil des BGH vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195, 2196 r. Sp. heißt es dort wie folgt: „Der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Mietvertrages steht nicht entgegen, dass Karl W. das Angebot der Beklagten vom 15. März 1994 auf Abschluss des Mietvertrages erst am 14. April 1994 und damit möglicherweise nach § 147 Abs. 2 BGB verspätet angenommen hat. Denn die Schriftform der in der Urkunde vom 15. März/14. April 1994 enthaltenen vertraglichen Vereinbarungen ist jedenfalls - wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt - durch die am 25. September 1995 von beiden Vertragspartnern unterzeichnete, wirksam abgeschlossene schriftliche Änderungsvereinbarung gewahrt. Die Vereinbarung nimmt ausdrücklich Bezug auf den schriftlichen Vertrag vom 14. April 1994 und bestätigt diesen mit der Maßgabe der in der Vereinbarung aufgeführten Änderungen."

Die Ausführungen des BGH betreffen in diesem Zitat also nicht die Bestimmbarkeit des Mietobjektes, sondern die Frage, ob überhaupt eine schriftlich abgeschlossene Vereinbarung vorliegt. Erst danach unter Rn. 26 befasst sich der BGH mit der Bestimmbarkeit (des Mietobjekts), wobei es hier u. a. wie folgt heißt: „Entgegen der Auffassung der Revision ist das Mietobjekt in § 1 des Mietvertrages i. V. m. der in Bezug genommenen, dem Mietvertrag beigefügten Grundrisszeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet. Einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, wäre es möglich gewesen, anhand des Mietvertrages – vor dem Einzug der Beklagten – festzustellen, auf welchem Grundstück welche Räume an die Beklagte vermietet worden sind. Für die Bestimmbarkeit des Mietgrundstücks bedurfte es – entgegen der Auffassung der Revision – keiner Angabe einer Flurstücknummer oder einer Hausnummer. Es bestehen schon keine Anhaltspunkte dafür, dass sich in der Schulstraße ein weiteres Grundstück befindet, welches sieben Ladengeschäfte aufweist, die ebenso angeordnet sind wie aus dem beigefügten Grundrissplan ersichtlich. Auch kann ein Erwerber mit Hilfe des Grundrissplans feststellen, ob dieser das von ihm erworbene Grundstück betrifft. Für einen potentiellen Erwerber ist weiter anhand des Grundrissplans ersichtlich, welche Flächen an wen vermietet worden sind."

Gerade das war doch hier – soweit es dem mitgeteilten Sachverhalt zu entnehmen ist – zu keinem Zeitpunkt möglich, weil weder der Mietvertrag noch die Nachträge das Mietobjekt genau beschrieben. Wenn das KG aber insoweit ausführt, dass der Mietgegenstand jedenfalls durch die tatsächliche Nutzung bestimmbar geworden sei, dürfte es in der Praxis keinen einzigen Fall mehr geben, in dem sich eine der Vertragsparteien auf fehlende Schriftform wegen unzureichender Bezeichnung des Mietobjekts berufen könnte. Wie bei dieser Betrachtungsweise dem auf schriftliche Unterlagen gegründeten Informationsbedürfnis des potentiellen Grundstückserwerbers Genüge getan werden soll, erschließt sich aber auch nicht.