Bestellung des WEG-Verwalters mit gerichtlicher Hilfe

Bestellung des WEG-Verwalters mit gerichtlicher Hilfe; nichtige Verwalterbestellung; fachliche Eignung des Verwalters; ordnungsgemäße Verwaltung; Mehrfacheigentümer; Majorisierungsfälle; Stimmenübergewicht; GbR als Verwalter; Stimmrechtsauschluss bei der Verwalterbestellung; Notverwalter; Notverwaltung; rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung; neutrale Verwalter

1. Zur Frage des Stimmrechtsausschlusses bei Verwalterbestellung.

2. Eine Verwalterbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn gewichtige Bedenken gegen die persönliche und fachliche Eignung des Bestellten sprechen.

3. Eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung liegt nicht alleine schon darin, dass ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht neutralen Verwalters seines Vertrauens einsetzt, sondern erst bei Rechtsmissbrauch.

4. Zur Bestellung eines Notverwalters.

Eine aus drei Gesellschaftern bestehende GbR erwarb ein Haus und teilte in Wohnungseigentum auf. In der Teilungserklärung war eine weitere GbR, die aus zwei Gesellschaftern der teilenden GbR bestand, zum Verwalter bestellt worden. Nach der Teilung wurden fünf Eigentumswohnungen verkauft, 35 Einheiten verblieben bei der teilenden GbR. In den folgenden rund drei Jahren fanden nur zwei Eigentümerversammlungen statt, weder Jahresabrechnung noch Wirtschaftsplan wurden beschlossen, Protokolle der Eigentümerversammlungen wurden nicht versandt.

Auf einer Eigentümerversammlung am 5.9.2007 wurde der bestellte Verwalter im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zur Unfähigkeit einer GbR, Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein zu können, einstimmig abberufen. Der Antrag der Kl. zu 1 bis 5, die zum Teil einzeln, zum Teil gemeinschaftlich Eigentümer von vier Wohneinheiten sind, wurde mit vier Jastimmen und 36 Neinstimmen abgelehnt. Danach wurde mit umgekehrter Mehrheit einer der Gesellschafter der teilenden GbR zum Verwalter bestimmt. Die Kl. fechten den Beschluss zur Verwalterbestellung an. Die Klage hatte Erfolg. Das AG erklärte die Verwalterbestellung für ungültig.

[...] I. Ein Stimmverbot für die Bekl. zu 1) wegen der Gesellschaftereigenschaft des zum Verwalter bestellten E. K. dürfte zwar nicht bestanden haben, da der Bestellungsbeschluss im Wesentlichen mitgliedschaftliche Interessen des Miteigentümers betrifft und § 25 Abs. 5 WEG wegen der hohen Bedeutung des Stimmrechts insoweit einschränkend auszulegen ist. Dies gilt selbst dann, wenn eine einheitliche Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrages erfolgt, da der Schwerpunkt in diesem Fall auf dem Bestellungsakt liegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 25 Rn. 104).

Die im Wesentlichen mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin und gegen den Willen der zahlenmäßigen Mehrheit der Miteigentümer erfolgte Bestellung des Herrn K. zum Verwalter entsprach jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil gewichtige Bedenken gegen dessen persönliche und fachliche Eignung bestehen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei einem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers, wenn er die anderen überstimmt hat, jeweils sorgfältig geprüft werden muss, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Zwar dürfte eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung nicht schon allein darin liegen, dass ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht neutralen Verwalters seines Vertrauens einsetzt (vgl. u. a. OLG Celle WE 1989, 199 f.). Jedoch ist für die Verwalterwahl eine besonders kritische Prüfung der Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers geboten, weil das Funktionieren der Gemeinschaft von der fachlichen und persönlichen Qualifikation des Verwalters und seiner wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer entscheidend abhängt. Der Bestellungsbeschluss ist deshalb auf Antrag nicht nur dann für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die vorzeitige Abberufung des Verwalters rechtfertigt, sondern unter anderem auch dann, wenn der Mehrheitseigentümer sein absolutes Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich zur Wahl eines persönlich ungeeigneten und fachlich unfähigen Verwalters seines Vertrauens eingesetzt hat (unter anderem OLG Zweibrücken WE 1990, 108 f.).

Im vorliegenden Fall bestehen erhebliche Bedenken im Hinblick auf die fachliche Eignung des Herrn P. für das Verwalteramt, so dass den Kl. unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit diesem Verwalter nicht zugemutet werden kann. (wird ausgeführt)

Entgegen der Ansicht der Bekl. entfällt diese Verpflichtung nicht deswegen, weil in dem Haus noch gebaut wurde, Wohnungen leer standen und anfangs noch keine Wasseruhren eingebaut waren. Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans war natürlich auch für die Jahre ab 2005 möglich, wobei eben die besonderen Umstände hätten berücksichtigt werden müssen, etwa durch Wahl eines anderen Verteilungsschlüssels für den Wasserverbrauch. Trotz Vorliegens eines Wirtschaftsplans für 2004 hat die Vorverwaltung für dieses Jahr keine Abrechnung erstellt, obwohl jedenfalls ab Ende August eine Eigentümergemeinschaft bestand. Für 2005 ist zwar Ende Februar 2007 abgerechnet worden, diese Jahresabrechnung entspricht jedoch nicht ansatzweise den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen sind. So sind weder der Stand der gemeinschaftlichen Konten noch die Umsätze im Einzelnen ausgewiesen worden. So hätte die Zusammenstellung der Umsätze die Erträge wie Mieten, Zinsen und Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie die Kosten, aufgeteilt nach Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten, enthalten müssen. insbesondere an der Zusammenstellung der Erträge fehlt es vollständig. Im Übrigen ist der Verteilungsschlüssel zwar ausgewiesen, aber weder nachvollziehbar noch irgendwie erläutert worden. Eine Jahresabrechnung für 2006 ist bis heute nicht erstellt worden, obwohl dies noch in der Amtszeit der bisherigen Verwaltung möglich gewesen wäre. Eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2005 ist von der bisherigen Verwaltung auf der Versammlung vom 9.3.2005 entgegen § 28 Abs. 5 WEG nicht herbeigeführt worden. Hinsichtlich der von den Kl. immer wieder beanstandeten Feuchtigkeitsschäden mag die Vorverwaltung sich inzwischen zwar um eine Mangelbeseitigung gekümmert haben, die Bekl. haben jedoch nicht dargelegt, inwieweit sich die Vorverwaltung um eine Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen der von dem Gutachten des Bauingenieurbüros CRP festgestellten Baumängel bemüht hat. Dies führt dazu, dass die Eigentümergemeinschaft die Mängel insbesondere im Bereich der hofseitigen Terrasse nunmehr auf eigene Kosten beseitigen muss. In Anbetracht der Gesamtheit der Nachlässigkeiten bzw. Pflichtverletzungen der bisherigen Verwaltung bestehen erhebliche Bedenken gegen eine fachliche Eignung des Herrn K., so dass den Kl. eine weitere Zusammenarbeit mit Ihm nicht zuzumuten ist.

II. Auch der weitere Klageantrag auf Bestellung einer Notverwaltung ist begründet.

Nachdem die Wahl des Herrn K. zum Verwalter für ungültig erklärt worden ist, fehlt der Eigentümergemeinschaft ein Verwalter. Zwar besteht für die Geltendmachung eines Anspruchs auf Bestellung eines Notverwalters gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Rechtsschutzbedürfnis im Regelfall nur dann, wenn versucht worden ist, in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Bestellung eines neuen Verwalters herbeizuführen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn den Kl. die vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, weil in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse eine anderweitige Verwalterbestellung ausgeschlossen erscheint. Dies ist hier der Fall, da die Vertreter der Bekl. zu 1) in der Versammlung vom 5.9.2007 unstreitig bekundet haben, dass sie auf absehbare Zeit lediglich eine Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden. Da eine solche Verwaltung den Kl. aus den oben dargelegten Gründen aber nicht zumutbar ist, bedurfte es keines vorangehenden Versuchs einer erneuten Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung. In einem auf § 21 Abs. 4 WEG gestützten Antrag ist das Gericht aber nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu verpflichten, vielmehr kann es zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 878; KG ZMR 2003, 780). Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim Vorliegen eines dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht ausnahmslos, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter sofort gerichtlich zu bestellen. Dabei ist das Gericht gemäß § 308 ZPO an den Antrag der Kl. gebunden, ein Auswahlermessen ist ihm nicht eingeräumt (Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, §10 Rn. 9). [...]

Die WEG-Novelle hat außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten die Möglichkeit genommen, eine gerichtliche Verwalterbestellung zu beantragen. § 26 Abs. 3 WEG a. F. ist seit dem 1. Juli 2007 aufgehoben. Den Wohnungseigentümern selbst ist dieser Anspruch gemäß dem unveränderten § 21 Abs. 4 WEG verblieben. Danach kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Umstritten ist, welchen Inhalt der Anspruch insbesondere hinsichtlich der Auswahl des Verwalters hat und - damit korrespondierend - welches prozessuale Vorgehen einzuhalten ist.

Mit der Teilungserklärung bestellte die aus den Gesellschaftern B., E. und D. bestehende GbR eine weitere GbR, bestehend aus den Gesellschaftern B. und E., zum Verwalter. Nach Veräußerung von fünf Einheiten sind der teilenden GbR 35 Einheiten verblieben. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Stimmrecht nach Sondereigentumseinheiten. Wegen der Nichtigkeit der Bestellung einer GbR zum Verwalter (BGH, Beschluss vom 26. Januar 2006 - V ZR 132/05 -, GE 2006 [7], 441) beschloss die Eigentümerversammlung einstimmig deren vorsorgliche Abberufung und Kündigung. In der anschließenden Verwalterwahl erhielt die X-GmbH vier Ja-Stimmen bei 36 Gegenstimmen; der Gesellschafter E. der Mehrheitseigentümer-GbR wurde mit 36 Stimmen bei vier Gegenstimmen zum Verwalter bestellt. Die Gesellschafter der B., E. und D. GbR hatten in der Versammlung bekundet, dass sie nur einen Verwalter aus ihren Reihen akzeptieren. Die überstimmten Eigentümer fochten die Bestellung an und beantragten, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, der Verwalterbestellung der X-GmbH zuzustimmen.

Die Klage hatte vor dem Amtsgericht Erfolg. Zwar sei die B., E. und D. GbR bei der Verwalterbestellung des E. nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen, auch wenn mit dem Beschluss zugleich der Verwaltervertrag abgeschlossen wurde. Die Bestellung des E. widerspreche jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die fachliche Eignung des E. begegne erheblichen Bedenken auf Grund der Art und Weise der bisherigen Amtsausübung durch die B. und E. GbR, für die E. als einer von zwei Gesellschaftern der GbR maßgeblich verantwortlich sei.

Der durch die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung des E. entstehende verwalterlose Zustand sei zwar grundsätzlich durch die Eigentümerversammlung zu beheben. Die Einberufung der Eigentümerversammlung vor Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe jedoch nicht zumutbar, wenn in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse eine anderweitige Verwalterbestellung ausgeschlossen erscheine. Auf Grund des unstreitigen Beharrens der Mehrheit auf einem Verwalter aus ihren Reihen habe es vor Anrufung des Gerichts keines erneuten Versuchs der Verwalterbestellung durch die Eigentümerversammlung bedurft.

Der Antrag auf gerichtliche Verwalterbestellung sei nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu verpflichten, vielmehr könne das Gericht zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen. Das Gericht sei hierbei gemäß § 308 ZPO an den Antrag auf Bestellung eines bestimmten Verwalters - ohne Auswahlermessen - gebunden.

Bei der Abstimmung über den Abschluss des Verwaltervertrages mit einem Wohnungseigentümer ist dessen Stimmrecht gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Das Stimmverbot einer Eigentümer-GbR erstreckt sich auch auf Rechtsgeschäfte mit deren geschäftsführenden Gesellschaftern, wie das OLG Karlsruhe (Beschluss vom 31. Juli 2007 - 14 Wx 41/06 -) für den Fall einer maßgeblichen Einflussnahmemöglichkeit des Geschäftsführers einer Eigentümer-GmbH ausgeführt hat, wenn dieser zugleich Geschäftsführer der Verwalter-GmbH ist. Erfolgt die Beschlussfassung jedoch einheitlich mit der Verwalterbestellung, betreffe der Beschluss damit im Wesentlichen mitgliedschaftliche Interessen des kandidierenden Miteigentümers, von deren Wahrnehmung er nicht ausgeschlossen werden könne. § 25 Abs. 5 WEG sei insoweit einschränkend auszulegen.

Die Auffassung des Amtsgerichts entspricht der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02 -, GE 2002 [22], 1497 = WuM 2003, 47), der in Anlehnung an die Grundsätze der Rechtsprechung zum Gesellschaftsrecht danach differenziert, ob der Schwerpunkt der Angelegenheit in der Verfolgung privater Sonderinteressen oder in der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen liegt. Es sei hier dahingestellt, ob die Anlehnung an das Gesellschaftsrecht gerechtfertigt bzw. tragfähig ist. Die Berufung auf die zitierte BGH-Entscheidung enthebt m. E. jedenfalls nicht von der Einzelfallprüfung, ob ein "Schwerpunkt" festzustellen ist. Sind mit einem Beschluss sowohl private Sonderinteressen (Verwaltervertrag), als auch mitgliedschaftliche Interessen (Verwalterbestellung) berührt, bedeutet dies nicht generell die Privilegierung der mitgliedschaftlichen Interessen mit der Folge einer Aufhebung des gesetzlichen Stimmverbots im Wege der teleologischen Reduktion.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Wedding beruht auf einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt. In Majorisierungsfällen, die nicht per se zur Annahme von Rechtsmissbrauch führen, ist hinzutretenden Umständen Rechnung zu tragen, wenn diese zum Rechtsmissbrauch des Stimmenübergewichts führen. Dies ist im Falle einer Verwalterbestellung mit dem OLG Karlsruhe anzunehmen, wenn ein konkreter Interessenkonflikt vorliegt und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen ist und diesen das Vertragsverhältnis mit dem Verwalter nicht zugemutet werden kann.

Die Liste der Pflichtverstöße der Verwalter-GbR begründete im vorliegenden Fall erhebliche Bedenken gegen deren fachliche Eignung. Zutreffend führt das Amtsgericht aus, die Nichteignung der Verwalter-GbR, die das Amt faktisch ausübte, lasse die Folgerung zu, dass auch deren geschäftsführender Gesellschafter nicht geeignet ist. Es entspricht der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, dass bei beherrschendem Stimmenübergewicht die Stimmrechtsausübung einer besonders kritischen Prüfung im Hinblick auf die persönliche und fachliche Eignung des nicht "neutralen" Verwalters zu unterziehen ist.

Hinsichtlich des Anspruchs auf die Verwalterbestellung stützt sich das Gericht auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZMR 2007, 878), ohne diese zu hinterfragen oder wenigstens präzise anzuwenden. Das OLG Düsseldorf (aaO.) ist der Auffassung, die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene WEG-Reform habe - von dem Wegfall des Antragsrechts Dritter gemäß § 26 Abs. 3 WEG a. F. abgesehen - keine Änderung der Rechtslage hinsichtlich des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf eine gerichtliche Verwalterbestellung, der Voraussetzungen dieses Anspruchs und der prozessualen Konsequenzen herbeigeführt. Wie zuvor sei das Wohnungseigentumsgericht bei einem auf § 24 Abs. 4 WEG gestützten Antrag nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu verpflichten, sondern könne zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen. Eine derartige Verwalterbestellung sei jedenfalls regelmäßig dann eröffnet, wenn auch die Voraussetzungen der bisherigen Notverwalterbestellung gegeben wären. Dies sei sachgerecht, denn bei Vorliegen eines dringenden sachlichen Bedürfnisses entspreche es in aller Regel, wenn nicht ausnahmslos, ordnungsmäßiger Verwaltung, einen Verwalter gerichtlich zu bestellen, da das Ermessen des Gerichts auf null reduziert sei.

Demgegenüber hat Bonifacio (MDR 2007, 869) prägnant die durch die WEG-Reform geschaffenen Unterschiede zur bisherigen Rechtslage dargestellt, wenn es um die Verwalterbestellung mit Hilfe des Gerichts geht. Dem Klageantrag auf Bestellung eines bestimmten Verwalters durch das Gericht steht entgegen, dass es einen entsprechenden Anspruch nicht gibt, lediglich den auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, zu der eine Vielzahl von Verwaltern in der Lage ist, so dass eine Ermessensreduzierung auf null hinsichtlich der Personenauswahl nicht eintreten kann. Andererseits gebietet es § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, einen bestimmten Klageantrag zu stellen. Für die Fälle, in denen ein Anspruch der Wohnungseigentümer gegen die Übrigen auf eine Maßnahme (Beschlussfassung) besteht, jedoch nicht auf einen bestimmten Beschlussinhalt, räumt § 26 Abs. 8 WEG dem Gericht das ersetzende Ermessen ein.

Würden mehrere Wohnungseigentümer unabhängig voneinander und zeitgleich die gerichtliche Bestellung verschiedener bestimmter Verwalter beantragen, würde das Dilemma besonders deutlich. Beide genügen der Pflicht einer bestimmten Antragstellung. Beiden hätte das Gericht wegen seiner Bindung an die Anträge (§ 308 Abs. 1 ZPO) zu entsprechen. Das Auswahlermessen muss folglich dem Gericht überlassen sein und in der Antragstellung zum Ausdruck kommen. Darüber hinaus erscheint es grundsätzlich weder geboten noch zulässig, wenn das Gericht einen bestimmten Verwalter bestellt. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung richtet sich nicht gegen das Gericht, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer, soweit diese die nötige Mitwirkung vermissen lassen. Der Klageantrag hat sich deshalb m. E. darauf zu beschränken, dass die übrigen Wohnungseigentümer durch das Gericht verpflichtet werden, der Verwalterbestellung zuzustimmen. Die Verurteilung zur Zustimmung ersetzt dieselbe. Wer die Zustimmung außergerichtlich erteilt hat, sollte zur Vermeidung des Kostenrisikos bei sofortigem Anerkenntnis nicht verklagt werden. Es empfiehlt sich somit die Antragstellung, die Beklagten zu verurteilen, der Bestellung eines Verwalters nach dem Auswahlermessen des Gerichts zuzustimmen. Begründeten Vorschlägen hinsichtlich der Person des gewünschten und geeigneten Verwalters verschließt sich kein Wohnungseigentumsgericht.

Im Ergebnis zutreffend hat das Gericht im vorliegend besprochenen Fall antragsgemäß die Beklagten verurteilt, der Bestellung eines bestimmten Verwalters zuzustimmen. Dessen Bewerbung hatte die ungeteilte Zustimmung der überstimmten Eigentümer gefunden. Entgegen den Urteilsgründen hat sich das Gericht auf die Verurteilung zur Zustimmung beschränkt und nicht selbst den Verwalter bestellt. Es war dabei - entgegen seiner Begründung - an den (Hilfs-) Antrag, der die Person des Verwalters benannte, nicht gebunden, erkannte gleichwohl zutreffend auf diesen in Ausübung des durch § 26 Abs. 8 WEG eingeräumten Ermessens.