Bestellung des WEG-Verwalters durch das Gericht

Bestellung des WEG-Verwalters durch das Gericht; Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers; rechtsmissbräuchlicher Gebrauch des Stimmrechts; mit Mehrheitseigentümer verbundene Person als Verwalter; fachliche Eignung des Verwalters; Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung; Zustimmung zur Bestellung eines bestimmten Verwalters; Stimmrechtsverbot; Stimmrechtsmajorisierung; fehlende Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen als erhebliche Pflichtverletzungen

1. Wird die Bestellung des Verwalters mit dem Abschluss des Verwaltervertrages verbunden, entfällt das Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers nicht.

2. Setzt der Mehrheitseigentümer eine seinen Interessen einseitig verbundene Person als Verwalter ein, ist im Einzelfall besonders sorgfältig zu prüfen, ob der beherrschende Miteigentümer von seinem Stimmrecht in rechtsmissbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat. 3. Zur Frage, wann bei Verstößen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eine fachliche Nichteignung vorliegt.

4. Fehlt ein Verwalter, weil der Bestellungsbeschluss ungültig ist, steht dem Gericht die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Wird die Zustimmung zur Bestellung eines bestimmten Verwalters beantragt, ist das Gericht hieran nicht gebunden.

1. Der zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 5.9.2007 gefasste Eigentümerbeschluss, in dem K. zum Verwalter bestellt worden ist, war für ungültig zu erklären. Zwar ergibt sich dies entgegen der Ansicht der Kl. nicht schon daraus, dass für die Bekl. zu 1) ein Stimmrechtsverbot bestanden hätte, weil einer ihrer Gesellschafter zum Verwalter gewählt wurde. Nach der Vorschrift des § 25 Abs. 5 WEG ist ein Eigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums gerichtetes Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Nach allgemeiner Ansicht findet das Stimmrechtsverbot deshalb auf die Bestellung eines Verwalters keine Anwendung, da es sich hierbei nicht um ein Rechtsgeschäft, sondern um eine Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen handelt (vgl. BGH NJW 2002, 3704, 3706 f. m. w. N.). Wird, wie im vorliegenden Fall ("nach Maßgabe des vorliegenden Vertragsentwurfs"), die Bestellung des Verwalters mit dem Abschluss des Verwaltervertrags verbunden, entfällt das Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers ebenfalls nicht. Zwar sind dann im Hinblick auf die Verwaltervergütung private Sonderinteressen dieses Eigentümers durchaus berührt, doch liegt der Schwerpunkt der Beschlussfassung weiterhin in dem Bestellungsakt (vgl. BGH a. a. O.). Der in der Eigentümerversammlung vom 5.9.2007 zu TOP 2 gefasste Beschluss steht jedoch mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) nicht in Einklang, weil durchgreifende Bedenken gegen die persönliche und fachliche Eignung des Herrn E. K. zum Verwalteramt bestehen. Wie vom Amtsgericht zutreffend angenommen, ist im Falle einer Stimmrechtsmajorisierung - wie hier - im Einzelfall stets besonders sorgfältig zu überprüfen, ob der beherrschende Miteigentümer von seinem Stimmrecht in rechtsmissbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat (vgl. BayObLG WuM 1996, 648; OLG Zweibrücken WE 1990, 108; Niedenführ u. a., 8. Aufl., § 26 WEG Rn. 19). So entspricht es regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Geschäftsführer und der Alleingesellschafter einer GmbH, die über die Mehrheit der Stimmen verfügen, gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die GmbH zur Verwalterin bestellen (vgl. BayObLG a. a. O.). Zumindest sind in einem Fall, in dem ein Mehrheitseigentümer mit seiner Stimmenmehrheit eine seinen Interessen einseitig verbundene Person als Verwalter einsetzt, dessen fachliche und persönliche Eignung bzw. ein Stimmrechtsmissbrauch des Mehrheitseigentümers besonders sorgfältig zu prüfen (vgl. OLG Zweibrücken a. a. O.; OLG Düsseldorf, WuM 1995, 610). Rechtsfehlerfrei ist das Amtsgericht vorliegend zu dem Schluss gelangt, dass die Bekl. zu 1) ihr Stimmenübergewicht rechtsmissbräuchlich dazu benutzt hat, um die Wahl ihres Gesellschafters E. K. trotz dessen fehlender fachlicher und persönlicher Eignung durchzusetzen. Die diesbezüglichen Bedenken ergeben sich, wie vom Amtsgericht ebenfalls zutreffend angenommen, aus der Art der Verwaltungsführung der vorher bestellten B. und E. K. GbR, deren Fehler sich E. K. als Gesellschafter zurechnen lassen muss. So hat die B. und E. K. GbR gegen ihre Verpflichtung aus § 24 Abs. 1 WEG sowie § 9 Nr. 2 der Teilungserklärung verstoßen, jedes Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine solche hat vor der hier streitgegenständlichen Versammlung unstreitig lediglich am 18.11.2005 und am 9.3.2007 stattgefunden. Selbst wenn man sich die Argumentation der Bekl. zu eigen macht,

. K. GbR gegen ihre Verpflichtung aus § 24 Abs. 1 WEG sowie § 9 Nr. 2 der Teilungserklärung verstoßen, jedes Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine solche hat vor der hier streitgegenständlichen Versammlung unstreitig lediglich am 18.11.2005 und am 9.3.2007 stattgefunden. Selbst wenn man sich die Argumentation der Bekl. zu eigen macht, wonach zur Abhaltung einer Versammlung in 2004 keine Veranlassung bestanden habe, da erst Ende dieses Jahres zwei Eigentümer hinzugekommen seien, so fehlt es doch an einer Eigentümerversammlung in 2006. Soweit die Bekl. vortragen, die Termine seien so gelegt worden, dass jeweils gerade ein Wirtschaftsjahr abgelaufen sei, so ist dies bereits nicht nachvollziehbar, nachdem am 18.11.2005 das Wirtschaftsjahr 2005 noch nicht beendet war. Eine Eigentümerversammlung kann auch nicht durch die in der Berufungsbegründung erwähnten formlosen mündlichen Gespräche mit den Eigentümern vor Ort ersetzt werden. Weiter hat die B. und E. K. GbR gegen ihre Verpflichtung verstoßen, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und beschließen zu lassen (§ 28 Abs. 1 und Abs. 3 WEG bzw. § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung). Ein Wirtschaftsplan wurde lediglich für das Jahr 2004 aufgestellt. In Kraft getreten wäre er erst mit einer Beschlussfassung der Eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG, an welcher es jedoch fehlt. Wirtschaftspläne für die Folgejahre wurden von der Verwalterin gar nicht erst erstellt. Entgegen der Behauptung der Bekl. wäre die Aufstellung von Wirtschaftsplänen selbstverständlich auch möglich gewesen, obwohl Wohnungen leer standen, Bauarbeiten stattfanden und noch keine Wasseruhren eingebaut waren, denn ein Wirtschaftsplan hat lediglich den voraussichtlichen Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft zu enthalten, während erst in der Jahresabrechnung die entstandenen Kosten und Lasten endgültig auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Jahresabrechnung 2005 hat die Verwalterin aber ebensowenig wie Wirtschaftspläne beschließen lassen, so dass auch keine Zahlungspflichten der Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG begründet wurden. Auch den Entwurf der Jahresabrechnung 2006 hat die Vorverwalterin der Eigentümerversammlung nie zur Beschlussfassung vorgelegt. Eine bloße - für die Jahresabrechnung 2006 zudem streitige - Übersendung von Abrechnungsentwürfen an die Eigentümer genügt der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 5 WEG jedoch nicht. Dass sich im Jahr 2005 die damaligen Eigentümer K., P. und G. in der Wohnung des Kl. zu 4) zusammengefunden und auf ein vereinfachtes Abrechnungsverfahren in Form einer Betriebskostenabrechnung nach dem Anfallsprinzip ohne Wirtschaftsplan verständigt hätten, haben die Bekl. erstmals mit Schriftsatz vom 10.1.2008 vortragen lassen. Diesen hat das Amtsgericht, da nicht nachgelassen, bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt (§ 296 a ZPO). Auch in zweiter Instanz ist die bestrittene Behauptung der Bekl. somit gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zuzulassen. Vorsorglich sei aber darauf hingewiesen, dass die entsprechende Behauptung auch nicht geeignet wäre, ein ordnungsgemäßes Verwalterhandeln zu belegen. Selbst wenn die geschilderte formlose Übereinkunft, den Verwalter künftig von der Verpflichtung zur Aufstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG zu befreien, als Beschlussfassung zu verstehen sein sollte, so wäre diese als eine das Gesetz - und darüber hinaus die Teilungserklärung in § 8 Nr. 1 - abändernde Dauerregelung nichtig (vgl. BayObLG ZMR

bereinkunft, den Verwalter künftig von der Verpflichtung zur Aufstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG zu befreien, als Beschlussfassung zu verstehen sein sollte, so wäre diese als eine das Gesetz - und darüber hinaus die Teilungserklärung in § 8 Nr. 1 - abändernde Dauerregelung nichtig (vgl. BayObLG ZMR 2005, 384). Die fachliche Eignung der Vorverwalterin und damit ihres Gesellschafters E. K. wäre hierdurch also nicht etwa bestätigt, sondern zusätzlich in Frage gestellt.

Die fehlenden Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen und damit die Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft stellen bereits so erhebliche Pflichtverletzungen der Vorverwalterin dar, dass eine Bestellung des demnach fachlich ungeeigneten E. K. mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin rechtsmissbräuchlich ist und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Ob die Entwürfe der Jahresabrechnungen darüber hinaus noch inhaltliche Mängel aufweisen und ob sich die Vorverwaltung ausreichend um die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln bemüht hat, kann daher dahinstehen. 2. Unbegründet ist die Berufung auch, soweit sich die Bekl. gegen die gerichtliche Bestellung der A. Grundstücksverwaltungs GmbH zur Verwalterin wendet. Wie vom Amtsgericht, zutreffend dargelegt, besteht vorliegend ein Rechtsschutzbedürfnis der Kl. für eine entsprechende Bestellung eines Verwalters durch das Gericht, nachdem der Eigentümergemeinschaft nunmehr ein Verwalter fehlt und die Vertreter der Bekl. in der Versammlung vom 5.9.2007 unstreitig bekundet haben, ohnehin nur einen Verwalter aus ihren Reihen akzeptieren zu wollen. Dabei steht dem Gericht auch nach neuer Rechtslage in Anwendung von § 21 Abs. 8 WEG die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 878). Soweit das Amtsgericht die Bekl. lediglich verurteilt hat, einer Bestellung der A. GmbH zuzustimmen, ist dies jedoch unschädlich, da mit dem entsprechenden Ausspruch der Beschluss der Eigentümerversammlung ersetzt und damit ebenfalls eine Bestellung der (Not-) Verwalterin erreicht wird. Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht ist das Gericht auch nicht an die im Klageantrag vorgeschlagene Person des Verwalters gebunden, da es seine Entscheidung im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG nach billigem Ermessen zu treffen hat (vgl. Niedenführ u. a., § 26 WEG Rn. 134). Doch auch bei - nunmehr in zweiter Instanz vorzunehmender - Ermessensausübung begegnet die Bestellung der A. Grundstücksverwaltungs GmbH, gegen deren Eignung nichts vorgetragen oder ersichtlich ist, keinerlei Bedenken.

Fehlt ein Verwalter, weil der Bestellungsbeschluss ungültig ist, steht dem Gericht in Anwendung von § 21 Abs. 8 WEG die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Wird die Zustimmung zur Bestellung eines bestimmten Verwalters beantragt, ist das Gericht hieran nicht gebunden. Fehlende Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen stellen so erhebliche Pflichtverletzungen dar, dass die Bestellung eines hierfür mitverantwortlichen Gesellschafters der zuvor als faktische Verwalterin tätigen GbR zum Verwalter mit den Stimmen einer Mehrheitseigentümer-GbR, zu deren Gesellschaftern der Bestellte ebenfalls gehört, wegen fachlicher Nichteignung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Eine aus drei GbR-Gesellschaftern bestehende Mehrheitseigentümerin bestellte (mit der Teilungserklärung) eine aus zwei ihrer Gesellschafter bestehende weitere GbR zur Verwalterin, die mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin nach rd. vier Jahren von ihrer (faktischen) Verwaltertätigkeit unter Berufung auf die Nichtigkeit der Bestellung (BGH, Beschl. v. 26.1.2006 - V ZR 132/05 - GE 2006 [7] 441) abberufen wurde. Mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin wurde einer ihrer Gesellschafter, der auch Gesellschafter der abberufenen Verwalterin war, zum neuen Verwalter bestellt. Die Anfechtungsklage gegen die Verwalterbestellung sowie die auf eine gerichtliche Verwalterbestellung gerichteten Anträge hatten vor dem Amtsgericht Erfolg (GE 2008 [9] 615 und 589). Die Berufung hiergegen blieb erfolglos.

Das Landgericht bestätigte das angefochtene Urteil und hob im Rahmen der Überprüfung der fachlichen Eignung des bestellten Verwalters hervor, das allein die seit dem Jahre 2004, in dem die Gemeinschaft entstand, ausgebliebenen Beschlussfassungen über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen bereits eine so erhebliche Pflichtverletzung bedeuten, dass die Bestellung des hierfür Mitverantwortlichen mit den Stimmen der Mehrheitseigentümer-GbR, der dieser als Gesellschafter angehört, rechtsmissbräuchlich ist und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Während das Amtsgericht die Auffassung vertrat, die Verwalterbestellung sei durch Verurteilung zur Zustimmung der Beklagten in die Bestellung eines (bestimmten) Verwalters herbeizuführen, erachtet das Landgericht unter Hinweis auf OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 878, das Gericht für befugt, selbst unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Am Ergebnis der erstinstanzlichen Entscheidung änderte dies nichts. Die Verurteilung der Beklagten, der Bestellung einer bestimmten Verwaltung zuzustimmen, ersetzt den entsprechenden Eigentümerbeschluss ebenso, wie die gerichtliche Bestellung dieser Verwaltung in Ausübung des gerichtlichen Ermessens (§ 21 Abs. 8 WEG), wenn gegen die Eignung des Verwalters nichts vorgetragen oder ersichtlich ist.

Die Verwalterbestellung erfolgte im entschiedenen Fall einheitlich mit dem Abschluss des Verwaltervertrages, bei dessen Abschluss, für sich betrachtet, die Mehrheitseigentümerin gem. § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen wäre. Wie das Amtsgericht setzt sich auch das Landgericht nicht mit der Frage auseinander, ob die Rechtsprechung des BGH (NJW 2002, 3704, 3706 f.), wonach bei Verbindung des Rechtsgeschäfts (Verwaltervertrag) mit der Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen (Verwalterbestellung) der Schwerpunkt der Beschlussfassung im Bestellungsakt liegt und somit die verbundene Beschlussfassung insgesamt nicht das Stimmrecht ausschließt, generell und ohne Einzelfallprüfung Geltung beansprucht. Der Schwerpunkt einer solchen Beschlussfassung dürfte auch dann, wenn nicht die Verwaltervergütung im Mittelpunkt steht, in den privaten Sonderinteressen des Eigentümers zu erkennen sein, wenn nicht die fachliche und persönliche Eignung, sondern die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung des Verwalterkandidaten mit dem Eigentümer unübersehbar ist und die Willensbildung des Mehrheitseigentümers, der bekundete, nur einen Verwalter aus den eigenen Reihen zu akzeptieren, allein auf die Installation eines "verlängerten Arms" in Verwaltergestalt zur Wahrnehmung und Durchsetzung eigener Interessen konzentriert ist. Eine solche - objektiv nachvollziehbare - Motivation des Mehrheitseigentümers beschränkt sich nicht auf das Rechtsgeschäft, den Verwaltervertrag und die Verwaltervergütung; es zielt auf die Einflussnahme auf die Führung des Verwalteramtes ab. Die rechtsmissbräuchliche Interessenwahrnehmung in mitgliedschaftlichen Angelegenheiten vermag m. E. das Stimmverbot für die rechtsgeschäftliche Angelegenheit (Verwaltervertrag) nicht aufzuheben.

Zutreffend hat sich das Landgericht zur Begründung der mangelnden Eignung des Verwalters auf die Feststellung beschränkt, dass für Beschlussfassungen über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen nicht gesorgt wurde. Dies gefährdet die wirtschaftlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft.

Die Entscheidung zu der prozessualen Frage, wonach nicht die Zustimmung der Beklagten in die Bestellung eines (bestimmten) Verwalters, sondern die unmittelbare gerichtliche Bestellung zu beantragen ist, entwickelt sich zur herrschenden Meinung. Voraussetzung bleibt, dass eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Verwalterbestellung durch die Eigentümerversammlung nicht möglich ist und ein Anspruch auf die Bestellung eines bestimmten Verwalters nicht besteht.