Bestellung des ersten Verwalters nach Teilung

Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Sondernachfolger der Bestellung zugestimmt haben.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die angefochtene Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO gerechtfertigt. Abgesehen davon, dass nicht alle in Betracht kommenden Beseitigungsmittel bezeichnet sind, weil beim Fehlen eines Verwalters die Wohnungseigentümer an seine Stelle treten können (OLG Saarbrücken, DNotZ 1989, 439 m.w.N., vgl. auch § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG), besteht das aufgezeigte Eintragungshindernis nicht. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die ... GmbH (im Folgenden: ... GmbH), die die Zustimmungserklärung nach § 12 Abs. 1 WEG abgegeben hat, aufgrund der Bestellung in der Teilungserklärung tatsächlich Verwalter der Wohnanlage ist.

Zwar trifft es zu, dass die entsprechende Bestimmung der Teilungserklärung - Teil II Abschnitt B § 1 Nr. 1 der notariellen Verhandlung vom 21. Mai 2008 (UR-Nr. ... des Notars ...) - nicht Gegenstand der Eintragungsbewilligung - Teil IV Abschnitt A Nr. 2 - und damit nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Auch ist die Bestellung in der Teilungserklärung nicht als Beschluss i.S.v. § 26 Abs. 1 WEG zu werten; der teilende Eigentümer kann keine alle Wohnungseigentümer bindenden Beschlüsse nach §§ 10 Abs. 4, 23 Abs. 1 und 3 WEG fassen, weil eine Eigentümergemeinschaft noch nicht vorhanden ist (BayObLG, NJW-RR 2003, 874 m.w.N.; a.A. zur Verwalterbestellung Schmidt, FS Bub 2007, 221, 236 f. und im Ergebnis ebenso Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 67 f.; Wenzel, FS Bub 2007, 249, 267). Das Grundbuchamt hat aber das Vorbringen unberücksichtigt gelassen, jeder Erwerber habe im Kaufvertrag erklärt, er trete (bereits mit der Übergabe) in die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers gemäß der Teilungserklärung UR-Nr. ... einschließlich der darin enthaltenen schuldrechtlichen Bestimmungen ein, er erkenne den mit der ...-GmbH geschlossenen Verwaltervertrag und die dem Verwalter erteilte Verwaltungsvollmacht als für sich verbindlich an.

Die - mögliche (vgl. BGH, NJW 2002, 3240, 3244) - Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung hat Vereinbarungscharakter (Senat, OLGZ 1976, 267, 268; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; BayObLGZ 1974, 305, 309; 275, 278 f.; KG, DWE 1987, 97) und wirkt gegen Sondernachfolger nicht nur, wenn sie nach §§ 8 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Der Bestellungsakt wirkt auch dann fort, wenn sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind (vgl. OLG Zweibrücken, NZM 2005, 343; BayObLG, NZM 2001, 753, 754; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 10 Rn. 16; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 10 WEG Rn. 11). Dafür genügt die oben zitierte Erklärung in den Kaufverträgen. Die pauschale Übernahme schuldrechtlicher Regelungen erfasst zwar nicht ohne Weiteres Vereinbarungen, die sonst grundsätzlich nur bei Eintragung im Grundbuch Wirkung gegen den Sondernachfolger entfalten können (vgl. BayObLG, FGPrax 2005, 106, 107). Hier ergibt sich jedoch aus der Anerkennung des mit der ...-GmbH geschlossenen Verwaltervertrags und der ihr erteilten Vollmacht, dass der Erwerber als Sondernachfolger der Verwalterbestellung in der Teilungserklärung zustimmt.

Das Grundbuchamt wird nunmehr zu prüfen haben, ob sämtliche im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer der Bestellung der ...-GmbH beigetreten sind, was in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachzuweisen ist; ggf. sind die entsprechenden Urkunden durch die Antragsteller konkret zu bezeichnen (BayObLG, Rpfleger 1987, 451, 452; Kuntze/Herrmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 29 Rn. 112).

Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Sondernachfolger der Bestellung zugestimmt haben.

Die Teilungserklärung der Wohnanlage sah die Bestellung einer GmbH als Verwalterin vor. Diese Bestimmung war nicht Gegenstand der Eintragungsbewilligung und damit nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden. Dennoch gab die GmbH als Verwalterin die Erklärung der Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG ab. Das Grundbuchamt verweigerte die Berücksichtigung, weil mangels Eintragung nicht feststehe, dass die GmbH tatsächlich Verwalterin der Wohnanlage ist. Hiergegen die Beschwerde der Beteiligten.

Mit Erfolg! Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung ist allerdings nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Die Bestellung ist auch nicht als Beschluss zu werten, weil der teilende Eigentümer keine für alle Wohnungseigentümer verbindlichen Beschlüsse fassen kann. Das Grundbuchamt hat aber das Vorbringen unberücksichtigt gelassen, jeder Erwerber habe im Kaufvertrag erklärt, er trete bereits mit der Übergabe der Wohnung in die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers gemäß der Teilungserklärung einschließlich der darin enthaltenen schuldrechtlichen Bestimmungen ein und erkenne insbesondere den mit der GmbH geschlossenen Verwaltervertrag und die dem Verwalter erteilte Verwaltungsvollmacht als für sich verbindlich an.

Die nach BGH (GE 2002, 1630 = NJW 2002, 3240) mögliche Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nicht nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Der Bestellungsakt wirkt auch dann fort, wenn sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind. Hierfür genügen die Erklärungen in den Kaufverträgen. Diese erstreckten sich hier insbesondere auch auf die Anerkennung des mit der GmbH geschlossenen Verwaltervertrages und der ihr erteilten Vollmacht.