Bestellung

Bestellung; Verwalter; Verwaltervergütung; Eigentümerbeschluß

1. Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung eines Verwalters" deckt sowohl einen Beschluß der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters als auch über die Höhe der Vergütung.

2. Eine Verwaltervergütung in Höhe von 100 DM pro Stunde zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer kann bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen im Rahmen des Üblichen und Angemessenen liegen.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer aus drei Häusern bestehenden Wohnanlage, die von der weiteren Bet., einer GmbH, verwaltet wird.

In der Teilungserklärung ist bestimmt: "Jede Einheit ist von den übrigen wirtschaftlich vollständig getrennt, so daß Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinne nicht vorhanden ist, ausgenommen jedoch etwa gemeinschaftlich genutzte Ver- und Entsorgungsanlagen sowie die gelb eingezeichnete Grundstücksfläche.

Die Lasten und Kosten von Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinne tragen die betroffenen Eigentümer zu gleichen Teilen. Bezüglich der gelb angelegten Grundstücksfläche gilt die vorbezeichnete Kostenregelung.

Bei Beschlüssen über Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinne hat jede betroffene Einheit eine Stimme."

Die gemeinschaftlich genutzte Grundstücksfläche, die im wesentlichen aus Wegflächen und einem Garagenvorplatz besteht, ist rund 77 qm groß.

In einem anderweitig geführten Rechtsstreit zwischen den jetzigen Ag. zu 2 als Ast., der jetzigen Ast. als Ag. und den jetzigen Ag. zu 1 als weiteren Bet. wegen der Bestellung eines Verwalters wurde am 28.1.1999 folgender gerichtlicher Vergleich geschlossen:

"Die Wohnungseigentümer vereinbaren mit dem Tagesordnungspunkt "Bestellung eines Verwalters" eine Wohnungseigentümerversammlung abzuhalten. Sie vereinbaren zu diesem Zweck einen Termin auf Mittwoch, den 24. Februar 1999 ..."

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 24.2.1999: "Als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ... wird die Firma ... (= weitere Beteiligte) ab 24.2.1999 bis 23.2.2001 bestellt.

Alleiniger Sachbearbeiter für die WEG ist Herr J. Die Vergütung erfolgt aufwandsabhängig pro Stunde mit 100 DM zuzüglich Auslagen und zuzüglich Mehrwertsteuer; der Verwaltervertrag wird auf der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen. ..."

Für den Beschluß stimmten die Ag. zu 1 und zu 2, dagegen die Ast.

Die Ast. hat am 23.3.1999 beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck hat am 15.10.1999 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht München II hat mit Beschluß vom 25. 1. 2000 auf die sofortige Beschwerde der Ag. den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Ast., die nicht begründet wurde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 1. (...)

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung eines Verwalters" wie hier deckt sowohl einen Beschluß über die Bestellung des Verwalters als auch eine Vereinbarung über die Höhe der Verwaltervergütung (BayObLG MDR 1985, 412 [= WM 1985, 100]; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 190).

b) Nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Das Recht, einen Verwalter zu bestellen, ist somit unabdingbar. Die Verwalterbestellung kann deshalb auch nicht ausgeschlossen werden, weil das zu verwaltende Gemeinschaftseigentum sehr klein ist (Staudinger/Bub § 26 Rn. 11 m. w. N.).

Abgesehen davon ist Rechtsgrundlage dafür, daß hier ein Verwalter bestellt werden sollte, der gerichtliche Vergleich vom 28.1.1999 in dem anderweitigen Rechtsstreit, an dem die Ast. und die Ag. zu 1 und zu 2 beteiligt waren.

c) Die Bestellung der weiteren Bet. zur Verwalterin entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die von der Verwalterin als Sachbearbeiter mit der Angelegenheit betraute Person ist ersichtlich in den Geschäftsbetrieb der GmbH eingebunden. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei ausgeführt, daß Gründe, an der Zuverlässigkeit, Objektivität und Eignung der weiteren Beteiligten zu zweifeln, nicht vorliegen. Dagegen hat die Ast. mit der Rechtsbeschwerde keine Einwendungen erhoben.

d) Die Bestellung der weiteren Bet. zur Verwalterin stellt auch keine rechtsmißbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch die Ag. dar. Ein solcher Grund für die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses liegt nahe, wenn das Stimmrecht in einer Zweiergemeinschaft abweichend von § 25 Abs. 2 WEG der Größe der Miteigentumsanteile folgt und dadurch für einen der Miteigentümer von vornherein ein Stimmenübergewicht geschaffen wird (vgl. BayObLGZ 1986, 10 f. m. w. N.; 1997, 139 f. [= WM 1997, 285]). Dies gilt in gesteigertem Maße, wenn der Eigentümer seine Stimmenmehrheit dazu ausnützt, sich selbst oder eine Person seines Vertrauens zum Verwalter zu bestellen (vgl. BayObLG WE 1990, 111 f. [= WM 1989, 264]; WM 1996, 648; ZMR 1999, 495 f.; OLG Düsseldorf WE 1996, 70 f. [WM 1995, 610]). Hier liegt weder eine Zweiergemeinschaft vor noch ist nach den Feststellungen des Landgerichts davon auszugehen, daß die Ag. ihre Stimmenmehrheit dazu ausgenutzt haben, sich selbst oder eine Person ihres Vertrauens zum Verwalter zu bestellen. Zutreffend weist das Landgericht in diesem Zusammenhang darauf hin, daß es für die Ag. eine andere Verfahrensweise nicht gegeben hat, nachdem sich die Ast. dagegen ausgesprochen hätte, überhaupt einen Verwalter zu bestellen.

e) Der Eigentümerbeschluß ist auch nicht insoweit für ungültig zu erklären, als er die Verwaltervergütung betrifft. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht ausgeführt, daß die Höhe der Vergütung den Rahmen des üblichen und angemessenen nicht sprengt. Insbesondere war es nicht rechtsfehlerhaft, daß das Landgericht hinsichtlich der Höhe des Stundensatzes als Vergleichsbetrag herangezogen hat, was für einen Handwerker pro Stunde zu zahlen ist. Die Billigung des Stundensatzes durch das Landgericht beruht insbesondere deshalb nicht auf einem Rechtsfehler, weil bei den gegebenen Umständen wohl kaum ein Verwalter zu finden gewesen wäre, der die Verwaltertätigkeit für ein geringeres Honorar übernommen hätte. Die berufliche Qualifikation des eingesetzten Sachbearbeiters tritt dabei in den Hintergrund.