Bestehenbleibende Zahlungspflicht des Gewerbemieters trotz coronabedingter Umsatzeinbrüche

Ein Gewerberaummieter hat auch bei coronabedingten Umsatzeinbrüchen die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, so dass nach Erledigung eines Rechtsstreits er die Kosten zu tragen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind durch einen Gewerbemietvertrag vom 16.12.2015 verbunden. Die Miete der Bekl. einschließlich Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich USt. beträgt derzeit 9.222,50 € monatlich und ist nach § 5 des Mietvertrages spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Die Bekl. betreibt in dem vom den Kl. gemieteten Ladenlokal ein Brillengeschäft, wie auch an insgesamt knapp 20 Einzelhandelsstandorten. Ferner verfügt die Bekl. über einen aktiven Onlinehandel.

Eine pünktliche Zahlung der April 2020-Miete konnten die Kl. nicht verbuchen.

Mit Anwaltsschreiben vom 6.4.2020 ließen die Kl. die Warmmiete für April 2020 zunächst anmahnen und setzten der Bekl. durch Anwaltsschreiben erfolglos Frist zur Zahlung bis zum 9.4.2020 und wiesen in der Mahnung darauf hin, dass die Bekl. durch pünktliche Nachzahlung Kosten einer beabsichtigten Urkundsklage vermeiden könne.

Mit Schreiben vom 16.4.2020 setzte der anwaltliche Vertreter der Kl. der Bekl. eine erneute (Nach-) Frist bis zum 22.4.2020 unter Übersendung eines Entwurfs der beabsichtigten Urkundsklage und wies darauf hin, dass bei fruchtlosen Verstreichen am nächsten Werktag die Klage eingereicht würde. Eine Zahlung erfolgte gleichwohl nicht. Die Klage bezüglich der ausstehenden April-(Warm)miete wurde der Bekl. am 22.5.2020 zugestellt; am 5.6.2020 hat sie mitgeteilt, dass sie den Betrag auszugleichen gedenke, was auch im Juni 2020 geschah.

Bereits zuvor am 4./5.6.2020 haben die Kl. einen Klageerhöhungsschriftsatz eingereicht, mit welchem sie die ebenfalls zunächst ausgebliebene Warmmiete für 2. Mai 2020 eingeklagt haben. Die Klageerhöhung wurde dem Bekl.vertreter am 24.6.2020 zugestellt; die Mai-Warmmiete 2020 hat die Bekl. mit Gutschrift vom 8.7.2020 gezahlt.

Während des Corona-Lockdowns durfte die Bekl. ihre Ladengeschäfte, wie auch das von den Kl. angemietete, nicht öffnen.

Die Kl. haben durch Schriftsatz vom 13.7.2020 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt, der Bekl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Die Bekl. hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen, allerdings unter Verwahrung gegen die Kostenlast. Sie hat ausgeführt, dass die Bekl. wegen der Corona-Sondersituation im April und Mai diesen Jahres unvorhersehbar und unvermeidbar von Umsatzeinbrüchen betroffen war und die erste Zahlung für die April-Miete erst leisten konnte, nach dem sie Mittel aus dem Corona-Förderprogramm erhalten hatte.

Nach übereinstimmender Erklärung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache hat die Bekl. die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen mit Rücksicht auf den bisherigen Sach- und Streitstand zu tragen (§ 91a ZPO).

Begibt sich die Bekl. - wie im vorliegenden Fall - nach Klageerhebung und vor Antragstellung in der mündlichen Verhandlung durch vorbehaltlose Ausgleichung der Klageforderung freiwillig in die Rolle des Unterlegenen, so hat sie in der Regel die volle Kostenbelastung zu tragen. Will die Bekl. die mit einer freiwilligen Erfüllung zwangsläufig verbundene Kostenbelastung von sich abwenden, dann muss sie von sich aus klarstellen, dass ihrem Verhalten andere Motive als die Anerkennung der Forderung zugrunde liegen.

In einem Fall wie dem Vorliegenden hat es bei der Kostenbelastung aufgrund der Anerkenntniswirkung der Zahlung zu bleiben.

In den Austauschverhältnissen, die auf Überlassung einer Sache - sei es vorübergehend, sei es endgültig - gerichtet sind, liegt zudem das Verwendungsrisiko grundsätzlich beim Sachgläubiger. Diese grundsätzliche Risikoverteilung beruht auch im Hinblick auf Gewerberaummietverträge auf einer gefestigten Rechtsprechung. Dies bedeutet, dass sich ein typisches Risiko allein des Mieters verwirklicht, wenn er mit dem Mietobjekt keine Gewinne erzielt (Daßbach/Bayrak: Corona-Krise und vertragliche Risikoverteilung, NJ 2020, 185, beck-online).

Auch die Risikoverteilung bei coronabedingten Umsatzeinbußen geht im Grundsatz zu Lasten des Mieters. Zwar hat der Gesetzgeber mit Wirkung zum 1. April 2020 in Art. 240 § 2 EGBGB eine Kündigungssperre zugunsten auch des Gewerberaummieters eingeführt; gleichzeitig ist jedoch kommuniziert, dass die weiter geltende Zahlungsverpflichtung des Mieters davon nicht berührt ist.

Die Bekl. war in Verzug und zudem durch die 2-fache Nachfristsetzung auch gewarnt, dass sie mit einer kostenauslösenden Klage zu rechnen hat. Sie hat damit auch zur Klage Veranlassung gegeben.

Der Gesetzgeber hatte bei Beginn der Corona-Krise in Art. 240 § 2 EGBGB eine zeitweilige Kündigungssperre wegen Mietschulden angeordnet; die Zahlungspflicht des Mieters selbst war davon nicht betroffen, so dass auch im Lockdown der Gewerbemieter in Verzug kommt, wenn die Miete ausbleibt.

Der Geschäftsraummieter – eine Brillengeschäftskette, die an insgesamt knapp 20 Einzelhandelsstandorten vertreten ist und auch noch über einen aktiven Onlinehandel verfügt – musste während der Corona-Krise sein Ladenlokal zeitweilig schließen und zahlte wegen ausgebliebener Umsätze trotz Mahnung die Miete zunächst nicht. Der Vermieter erhob Klage im Urkundenprozess; mehrere Wochen nach Zustellung der Klage beglich der Mieter den Rückstand. Er schloss sich der Erledigungserklärung des Vermieters an, berief sich aber auf unvorhersehbare und unvermeidbare Umsatzeinbrüche, wollte jedoch die Prozesskosten nicht tragen.

Das Landgericht Frankfurt/Main legte dem Mieter die Kosten auf, da er sich schon durch die vorbehaltlose Ausgleichung der Klageforderung in die Rolle des Unterlegenen begeben habe. Zudem liege das Verwendungsrisiko grundsätzlich beim Mieter, so dass Umsatzeinbußen zu seinem Risikobereich zählten. Schließlich habe der Gesetzgeber auch mit der Kündigungssperre zum Ausdruck gebracht, dass die weiter geltende Zahlungsverpflichtung davon nicht berührt sei.