Bestätigung des Teilnahmerechts des werdenden Wohnungseigentümers an aktuellen Eigentümerversammlungen

Zur Eigentümerversammlung ist der werdende Wohnungseigentümer anstelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Auch steht ihm allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu.

I. Gegenstand der Berufung sind die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 2, 3, 4, 6 und 7, gefasst auf der Eigentümerversammlung vom 28.11.2018, zu welcher statt der Kl. (Bauträgerin) die Eheleute … eingeladen wurden, an welche die Kl. eine Wohnungseigentumseinheit verkauft und übergeben hatte und zu deren Gunsten vor der Versammlung auch eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden war.

Von der Wiedergabe der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg.

Im Ergebnis hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen. Unabhängig der Fragen, ob hinter der Nichteinladung böswillige Absicht steckte oder welche Partei die Kausalität zwischen Ladungsmangel und Beschlussfassung darlegen und beweisen muss, konnte die Klage schon deshalb keinen Erfolg haben, weil die Kl. nicht einzuladen war. Allein die Eheleute … als werdende Eigentümer waren Stimmberechtigte und als solche zu laden.

Die Frage, wem in den Eigentümerversammlungen das Stimm- und Anfechtungsrecht zusteht - dem Veräußerer, dem werdenden Wohnungseigentümer oder analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG beiden gemeinschaftlich -, war umstritten (BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., 42. Ed. 1.8.2020, WEG § 10 Rn. 60 mit einer Vielzahl von Nachweisen). Der Bundesgerichtshof, dessen Auffassung sich die Kammer anschließt, hat den Streit dahingehend entschieden, dass dem werdenden Wohnungseigentümer Stimm- und Anfechtungsrecht allein zustehen, da er wie ein Eigentümer zu behandeln ist und an dessen Stelle tritt (BGH, Urt. v. 11. 5. 2012 - V ZR 196/11 = NZM 2012, 643 Rn. 18; s. a. BGH, Urt. v. 14.2.2020 - V ZR 159/19 = NZM 2020, 563, Rn. 8). Der Bauträger verliert damit das Stimm- und Anfechtungsrecht (BGH, Urt. v. 11.12.2015 - V ZR 80/15 = NZM 2016, 266, Rn. 13).

Diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber nun auch in § 8 Abs. 3 WEG n. F. kodifiziert (vgl. Palandt, 80. Aufl. 2021, § 8 WEG Rn. 8; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 4 Rn. 284).

Ein Verbleib beim oder ein Rückfall zum Veräußerer kann auch nicht angenommen werden, wenn - wie hier - der Veräußerer den werdenden Eigentümer im Veräußerungsvertrag widerruflich bevollmächtigt, „alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen“, diese Vollmacht dann aber widerruft. Denn das auf den werdenden Eigentümer übergehende Stimm- und Anfechtungsrecht ist das Gegenstück zu der den werdenden Eigentümer treffenden Kosten- und Lastentragung (BGH, Urt. v. 11. 5. 2012 - V ZR 196/11 = NZM 2012, 643 Rn. 18; BGH, Urt. v. 11.12.2015 - V ZR 80/15 = NZM 2016, 266, Rn. 13). Durch den Widerruf der Vollmacht wird der werdende Eigentümer aber nicht korrespondierend auch wieder von Kosten und Lasten befreit. Im Übrigen würde ein Abstellen auf kaufvertragliche Regelungen, die übrigen Wohnungseigentümern und Verwalter möglicherweise nicht bekannt sind, zu Rechtsunsicherheit führen. Dem werdenden Eigentümer kann durch eine schuldrechtliche Vereinbarung nicht der Schutz der vorgezogenen Anwendung des WEG-Rechts entzogen werden, welcher ihm aufgrund einer bereits erlangten dinglichen Rechtsposition gebührt.

Mithin ist der werdende Wohnungseigentümer anstelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers zur Eigentümerversammlung zu laden (Abramenko in: Jennißen, WEG, 6. Aufl. 2019, § 10 Rn. 168). Eine Ladung zur Eigentümerversammlung zur bloßen Teilnahme ohne Stimmrecht ist abzulehnen (BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., 42. Ed. 1.8.2020, WEG § 10 Rn. 60.2), denn die Teilnahme von ohnehin nicht stimmberechtigten Personen verstieße - fern der hier nicht einschlägigen Ausnahme für zu Beratungszwecken hinzugezogenen Personen - gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung.

Dem werdenden Wohnungseigentümer steht allein das Stimmrecht und auch das Recht zur Anfechtung von Beschlüssen zu.

Angefochten sind Beschlüsse einer Eigentümerversammlung, zu der statt der Klägerin (Bauträgerin) die Eheleute eingeladen wurden, an welche die Klägerin eine Eigentumswohnung verkauft u. übergeben hatte und zu deren Gunsten vor der Versammlung eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden war. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg, weil die Klägerin als Bauträgerin nicht mehr einzuladen war. Allein die Eheleute als werdende Eigentümer waren stimmberechtigt und zu laden. Bereits vor der WEG-Reform hat der BGH entschieden, dass in einem solchen Fall dem werdenden Wohnungseigentümer Stimm- und Anfechtungsrecht allein zustehen, da er wie ein Eigentümer zu behandeln ist und an die Stelle der Bauträgerin tritt, die damit Stimm- und Anfechtungsrecht verliert. Dies hat der Gesetzgeber nun in § 8 Abs. 3 WEG n. F. kodifiziert. Ein Verbleib bei oder ein Rückfall zum Veräußerer kann auch nicht angenommen werden, wenn – wie hier – der Veräußerer den werdenden Eigentümer im Veräußerungsvertrag widerruflich bevollmächtigt, alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen, diese Vollmacht dann aber widerruft. Denn das auf den werdenden Eigentümer übergehende Stimm- und Anfechtungsrecht ist das Gegenstück zu der den werdenden Eigentümer treffenden Kosten- und Lastentragung. Durch den Widerruf der Vollmacht wird der werdende Eigentümer aber nicht korrespondierend auch wieder von Kosten und Lasten befreit. Dem werdenden Eigentümer kann durch eine schuldrechtliche Vereinbarung nicht der Schutz der vorgezogenen Anwendung des WEG-Rechts entzogen werden, welcher ihm aufgrund einer bereits erlangten dinglichen Rechtsposition gebührt.

Das LG hat offengelassen, wer die Kausalität zwischen Ladungsmangel und Beschlussfassung darlegen u. beweisen muss. Auch eine Ladung des Veräußerers zur Teilnahme ohne Stimmrecht ist abzulehnen, weil die Teilnahme von nicht Stimmberechtigten gegen den Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit der Versammlung verstieße.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister