Bestandsschutz für Altbauten

Bestandsschutz für Altbauten; erhöhte Anforderungen an Trittschallschutz bei Dachgeschoßausbau

1. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend.

2. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

3. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.

4. Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.

Die Kl. mieteten 1987 eine Wohnung im dritten Obergeschoß des Anwesens. Das direkt über der von den Kl. gemieteten Wohnung gelegene Dachgeschoß des vor dem Jahre 1918 errichteten Hauses war zunächst nicht ausgebaut und wurde lediglich als Abstellraum genutzt. Im Jahr 2001 wurde der Dachboden abgetragen und an seiner Stelle von der Bekl. eine zweigeschossige Wohnung errichtet, die sie als Eigentumswohnung veräußerte.

Seit dem Bezug der neuerrichteten Dachgeschoßwohnung fühlen sich die Kl. durch den von dort ausgehenden Trittschall gestört. Ein von ihnen in Auftrag gegebenes Privatgutachten des Sachverständigen M. ergab einen Normtrittschallpegel von L' = 58,5, der die Grenzwerte der DIN 4109 (Normtrittschallpegel L' ≤ 53 dB bzw. ≤ 46 dB für erhöhten Schallschutz) überschreitet. Der ferner eingeschaltete Sachverständige T. ermittelte in seinem Prüfbericht Nr. 09.2001.02 einen Wert von 57 dB. Die Kl. minderten ab November 2002 die Miete um 20 %.

Mit ihrer Klage begehren die Kl. von den Bekl. die Herstellung eines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB, hilfsweise einen Trittschallschutz von 53 dB. Ferner verlangen sie im Hinblick auf den ihrer Ansicht nach mangelhaften Trittschallschutz Rückzahlung bereits gezahlter Miete und Ersatz der Kosten für das Gutachten des Sachverständigen M.

Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Bekl. lediglich zur Herstellung eines Trittschallschutzes von 53 dB verurteilt und die Klage hinsichtlich des verlangten erhöhten Trittschallschutzes abgewiesen. Es hat ferner dem Zahlungsantrag der Kl. stattgegeben.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Es sei vom Vorliegen eines Mangels der Mietwohnung auszugehen. Maßgebend sei zwar in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Fehle es an entsprechenden Abreden, sei aber die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Danach seien grundsätzlich die DIN-Normen zugrunde zu legen, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Das sei für den nachträglichen Dachgeschoßausbau die zu diesem Zeitpunkt gültige DIN-Norm 4109, da die Wohnung über der Wohnung der Kl. erst durch den Ausbau errichtet worden sei. Es komme nicht entscheidend darauf an, ob die bei Anmietung vorhandene einfache Holzbalkendecke baualtersgemäß gewesen sei oder ob der technisch vorhandene Trittschallschutz nach Umbau des Dachgeschosses den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspreche und besser sei als bei Anmietung des Objekts. Bei Anmietung seien Lärmimmissionen aus der Etage über der Mietwohnung nicht zu befürchten gewesen, weil oberhalb der Wohnung keine weitere Wohnnutzung stattgefunden habe. Die Sollbeschaffenheit des Mietobjekts sei deshalb eine Wohnung ohne störende Lärmbelästigungen aus dem darüberliegenden Dachgeschoß. Der Mieter dürfe davon ausgehen, daß er auch bei einem späteren Ausbau des Dachgeschosses vor Lärmimmissionen jedenfalls in der Weise geschützt werde, daß die zum Zeitpunkt des nachträglichen Ausbaus geltenden technischen Normen eingehalten würden.

Die Kl. hätten jedoch keinen Anspruch auf Einhaltung der Grenzwerte gemäß den "Empfehlungen für einen erhöhten Schallschutz" nach Beiblatt 2 der DIN 4109. Vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen müsse der Mieter die Geräusche hinnehmen, die durch eine vertragsgemäße Nutzung der anderen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses entstünden.

Soweit die Bekl. einwende, die Ursache der Lärmimmissionen liege im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers, führe dies nicht zu einer Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung, sondern lediglich dazu, daß die Vornahme der Mangelbeseitigung wegen der Notwendigkeit der Mitwirkung Dritter nicht allein vom Willen der Bekl. abhänge, so daß Zwangsmittel nach § 888 ZPO ausgeschlossen seien, wenn der Schuldner vorher mit der gebotenen Intensität zumindest versucht habe, diese Dritten zur Mitwirkung zu veranlassen. Im übrigen sei die Trittschalldämmung anders als der Bodenbelag nicht Gegenstand des Sondereigentums, sondern gehöre grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum, wobei die anderen Wohnungseigentümer zumindest zur Duldung der Arbeiten verpflichtet seien. Den Kl. seien auch die Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen, weil die Bekl. die Mangelhaftigkeit durch den von ihr veranlaßten Umbau schuldhaft herbeigeführt habe. Die klägerseitig vorgenommene Mietminderung von 20 % sei unter Zugrundelegung eines Trittschallschutzes von L' ~ 57 dB angemessen.

II. 1. Die Revision der Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB wegen des nicht ausreichenden Trittschallschutzes bejaht. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter A II 2 a m. w. N. zur Rechtsprechung; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. B Rdnr. 1344). Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Sache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet (vgl. KG WuM 1980, 255; LG Berlin GE 1996, 1249; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 536 Rdnr. 27; vgl. auch LG Berlin GE 1996, 677). Dabei ist, wovon auch die Revision zu Recht ausgeht, nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527; Kraemer in Bub/Treier aaO. Rdnr. 1338; differenzierend Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 29 f.).

Entgegen der Auffassung der Revision bedeutet dies jedoch nicht, daß die Kl. keinen höheren Schallschutz verlangen können, als er der Zeit vor 1918 entsprach. Zwar haben die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen, die sich in einem vor dem Jahr 1918 errichteten und nicht den aktuellen Schallschutzbestimmungen angepaßten Gebäude befindet. Auch trifft den Vermieter grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO. Rdnr. 30). Wenn der Vermieter jedoch selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können, kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Die Revision übersieht, daß die Kl. zunächst im obersten bewohnten Stockwerk gewohnt haben, weil der darüber befindliche Dachboden lediglich als Abstellraum genutzt wurde. Durch die Errichtung der zweigeschossigen Wohnung über der Wohnung der Kl. haben sich die Nutzungsgewohnheiten erheblich geändert. Zu Recht führt das Berufungsgericht aus, daß die Wohnung über der Wohnung der Kl. durch den Ausbau erst errichtet worden ist. Dementsprechend sind hinsichtlich des zwischen diesen Wohnungen erforderlichen Trittschallschutzes auch die zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden DIN-Normen, die den jeweiligen technischen Mindeststandard wiedergeben (vgl. BGHZ 139, 16, 20), als Vertragsinhalt anzusehen.

2. Dagegen hat die Anschlußrevision der Kl. Erfolg.

Allerdings ergibt sich ein Anspruch der Kl. auf Einbau eines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht schon daraus, daß das Dachgeschoß vor dem Umbau nicht bewohnt war und die Kl. somit "außergewöhnlich störungsfrei" wohnen konnten. Ein Mieter ist nicht davor geschützt, daß in dem Haus, welches er bewohnt, Umbauarbeiten stattfinden. Es bleibt die freie Entscheidung des Vermieters, ob er solche Arbeiten durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen läßt. Einen Anspruch auf erhöhten Schallschutz hat der Mieter nur dann, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. Ob dies hier der Fall war, ist zwischen den Parteien streitig. Die Anschlußrevision weist mit Recht darauf hin (§ 286 ZPO), daß die Kl. unter Benennung von Zeugen eine solche Vereinbarung behauptet haben. Diesen Beweisangeboten hätte das Berufungsgericht nachgehen müssen, um zu klären, ob die Kl. Anspruch auf erhöhten Schallschutz haben.

Welchen (technischen) Standard ein Mieter verlangen kann, der bauliche Mängel rügt, ist umstritten. Der BGH meint, daß es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ankommt. Bei wesentlichen Umbauarbeiten wie Dachgeschoßausbauten sind allerdings die bei Umbau geltenden Standards einzuhalten.

Die Mieter beklagten nach Ausbau des Dachgeschosses Lärmbelästigung durch Trittschall und minderten die Miete. Ferner verlangten sie Herstellung eines erhöhten Trittschallschutzes. Zwei Sachverständige stellten fest, daß die zum Zeitpunkt des Dachgeschoßausbaus geltenden DIN-Normen nicht eingehalten waren.

Mit Urteil vom 6. Oktober 2004 bejahte der Bundesgerichtshof ein Minderungsrecht der Mieter wegen der Lärmbelästigung. Maßgeblich seien allerdings die vertraglichen Absprachen; wenn diese fehlten, komme es auf die Einhaltung der technischen Normen an. Bei einem Dachgeschoßausbau seien die Normen heranzuziehen, die zum Zeitpunkt des Ausbaus gültig seien.

Allerdings folgte daraus nicht schon die Begründetheit der Widerklage, mit der die Mieter einen erhöhten Trittschallschutz verlangt hatten. Letztlich könne der Mieter nur die Einhaltung der niedrigeren Grenzwerte der DIN 4109 verlangen. Daß das Dachgeschoß vor dem Umbau nicht bewohnt gewesen sei und die Mieter mithin lärmfrei wohnen konnten, spiele keine Rolle. Da die Mieter aber behauptet hatten, es sei ein erhöhter Schallschutz zugesagt worden, war darüber noch Beweis zu erheben.

Ob ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliegt, ist zunächst einmal nach der vertraglichen Vereinbarung zu bestimmen (subjektiver Mangelbegriff). Nachrangig kommt es auf die Eignung zur üblichen Nutzung an. Deswegen hatte der BGH (GE 2004, 1090) entschieden, daß der Mieter einer Altbauwohnung mit einem Mindeststandard der elektrischen Anlage rechnen dürfe. Danach sind die Regeln der Technik, schließlich Grenz- und Richtwerte, etwa aus dem Immissionsschutz heranzuziehen und erst ganz zum Schluß die DIN-Normen. Auf sie darf allerdings erst zurückgegriffen werden, wenn die erwähnten anderen vorrangigen Prüfungsmaßstäbe nicht zur Verfügung stehen (BGHZ 139, 16), denn DIN-Normen sind Regeln, die von Interessenvertretungen festgelegt worden sind (BVerwG NJW 1987, 2886).

Hier fehlten solche vorrangigen Maßstäbe, so daß der BGH auf die DIN-Normen zurückgriff. Für den Zeitpunkt der Mangelfeststellung, welche Normen also einzuhalten sind, stellte der BGH auf den Zeitpunkt der Errichtung des Hauses ab, wobei bei wesentlichen Umbauarbeiten dieser Zeitpunkt maßgeblich ist. Bei gesundheitsgefährdender Schadstoffbelastung wird bekanntlich auf die Normen abgestellt, die zum Zeitpunkt der möglichen Gesundheitsgefährdung maßgeblich sind (BVerfG GE 1998, 1208).

Auf eine erhöhte Trittschalldämmung, die über die DIN 4109 hinausging, hatten die Mieter grundsätzlich keinen Anspruch. Der BGH bestätigte die Auffassung des LG Berlin (GE 2004, 1096), daß der Mieter, der bisher im Obergeschoß lärmfrei wohnt, keinen Anspruch darauf hat, daß dieser Zustand so bestehen bleibt. Allerdings hatten die Mieter behauptet, der erhöhte Trittschallschutz sei vereinbart. Darüber war Beweis zu erheben.