Bestandskraft des Jahresabrechnungsbeschlusses auch bei Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers

Legen die Wohnungseigentümer einzelne Posten der Jahresabrechnung im Vertrauen auf eine Erstattungszusage vollständig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer um, so ist dieser Abrechnungsbeschluss nur anfechtbar, nicht aber wegen Überschreitung der absoluten Beschlußkompetenz nichtig.

Der Antragsteller war einer der beiden teilenden Eigentümer der Wohnanlage. Er besaß ein Ausbaurecht an der Einheit Nr. 12, die veräußert wurde. Mit der Erwerberin ergaben sich mehrere Rechtsstreitigkeiten. Der Antragsteller übernahm schon in den Jahren vor 1995 persönlich und allein Rechtsverfolgungskosten der Gemeinschaft gegen die Erwerberin der Einheit Nr. 12.

In die Jahresabrechnung 1995 setzte die Verwalterin demgemäß u. a. Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 6.523,69 DM ein, die sie auch voll in die Einzelabrechnung des Antragstellers einsetzte. Zu der Eigentümerversammlung am 15. April 1996, in der zu TOP 2 über die Jahresabrechnung 1995 und die Einzelabrechnungen beschlossen werden sollte, wurde hinsichtlich der Wohneinheit Nr. 11 nicht der Antragsteller, sondern der Käufer der Wohnung eingeladen. Mit Eigentümerbeschluß vom 15. April 1996 zu TOP 2 wurde die Jahresabrechnung 1995 mit den Einzelabrechnungen mehrheitlich gebilligt. Der Antragsteller hat "Einspruch" gegen den Abrechnungsbeschluß für 1995 erhoben und zuletzt nur noch die ihm auferlegten Rechtsanwaltskosten in Höhe von 6.523,69 DM beanstandet mit der Begründung, er habe sich jedenfalls nicht verpflichtet, ohne vorherige Prüfung Anwaltskosten der Gemeinschaft voll zu übernehmen. Der Abrechnungsbeschluß sei nicht nur anfechtbar, sondern wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Die Erstbeschwerde des Antragstellers hat das Landgericht u. a. mit der Begründung zurückgewiesen, der Abrechnungsbeschluß sei nicht nichtig, weil sich die Regelungskompetenz der Gemeinschaft aus § 28 Abs. 5 WEG ergebe. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.

II. 4. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, daß der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung 1995 mit den entsprechenden Einzelabrechnungen auch nicht teilweise insoweit nichtig ist, als dem Antragsteller Anwaltskosten in Höhe von 6.523,69 DM allein auferlegt worden sind.

a) Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG kommt es auf die Einhaltung der Beschlußanfechtungsfrist nicht an, wenn der Eigentümerbeschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) besteht nicht. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts liegt auch ein Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden gemäß § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) nicht vor. Denn die Gemeinschaft konnte annehmen, daß sie dem Antragsteller nach dessen Zusagen, die er in der Vergangenheit auch eingehalten hatte, die Rechtsverfolgungskosten gegen die Erwerberin der Einheit Nr. 12 auferlegen durfte. Die im vorliegenden gerichtlichen Verfahren nachträglich erhobenen Einwendungen des Antragstellers gegen die Auferlegung der Anwaltskosten könnten zwar Zweifel an der sachlichen Berechtigung erwecken. Vor Geltendmachung dieser Einwendungen ist es jedoch nicht als sittenwidrig anzusehen, wenn die Verwalterin die Anwaltskosten voll in die Einzelabrechnung des Antragstellers eingestellt hat.

b) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht auch einen Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums durch die Auferlegung der vollen Anwaltskosten verneint. Diesen Nichtigkeitsgrund hat der BGH in seinen Entscheidungen vom 16. September 1994 (BGHZ 127, 99 = NJW 1994, 3230) und 4. Mai 1995 (BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036) präzisiert. Die Verletzung des dinglichen Kernbereichs des Wohnungseigentums kann jedoch nur durch Dauerregelungen verletzt werden, nicht aber durch eine konkrete Einzelfallgestaltung wie hier. Rechtlich einwandfrei weist das Landgericht darauf hin, daß der Antragsteller an den Anwaltskosten ohnehin mit 82/1.000 nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel beteiligt wäre und ihm gemäß seinen Zusagen hier lediglich der gesamte Posten aufgebürdet worden ist. Auf einen Rechtsnachfolger wirkt sich diese Regelung ohnehin nicht aus.

c) Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers überschreitet der Abrechnungsbeschluß, soweit er dem Antragsteller die vollen Anwaltskosten auferlegt, auch nicht die absolute Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft. Dieses Merkmal der Abgrenzung zwischen nur anfechtbaren Eigentümerbeschlüssen einerseits und auch ohne gerichtliche Anfechtung nichtigen Eigentümerbeschlüssen andererseits ist durch die Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 (NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771 = NZM 2000, 1184) näher bestimmt worden. Auch wenn die Ausführungen des BGH in dem entschiedenen Fall auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß zurückgehen, sind sie ausdrücklich auch auf andere Problemfelder anzuwenden, wie z. B. die Änderung des einer Mehrheitsentscheidung entzogenen gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Sie betreffen aber, wie in der Entscheidung des BGH ausdrücklich angemerkt, lediglich Beschlüsse über den generellen Kostenverteilungsschlüssel, nicht dagegen Beschlüsse über konkrete Abrechnungen. Wie bereits das Landgericht in dem angefochtenen Beschluß rechtlich einwandfrei ausführt, ist durch § 28 Abs. 5 WEG eine Regelungskompetenz für die Jahresabrechnung geschaffen. Im vorliegenden Fall geht es auch nicht darum, daß ohne jeden Anlaß dem Antragsteller im Gegensatz zu allen übrigen Miteigentümern überraschend ein finanzielles Sonderopfer aufgebürdet wird, was wohl auch die Grenze der Sittenwidrigkeit überschreiten würde. Vielmehr hatten sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die Verwalterin berechtigten Anlaß, der Zahlungszusage des Antragstellers hinsichtlich der Anwaltskosten zu vertrauen. Diese Ausgaben mußten in die Jahresabrechnung eingesetzt und auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. Wenn auch nur die generelle Bereitschaft eines Wohnungseigentümers zur Übernahme dieser Kosten erklärt war, überschritt es nicht die absolute Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft. In diesem Sinne hat der Beschluß des BGH vom 20. September 2000 auch in seinem Leitsatz e) betont, der Beschluß in einer Angelegenheit der Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums, zu der auch das geordnete Rechnungs- und Finanzwesen gehört, aber im konkreten Einzelfall vielleicht nicht mehr eine "ordnungsmäßige" Maßnahme zum Inhalt hat, sei nur anfechtbar. Damit wird der Abrechnungsbeschluß bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb der Beschlußanfechtungsfrist gerichtlich angefochten wird. Somit ergibt sich auch nach der neuen Rechtsprechung des BGH, daß der Abrechnungsbeschluß vom 15. April 1996 auch nicht teilweise nichtig ist.

Die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung kann einem Wohnungseigentümer einzelne Ausgaben nicht nur anteilig auferlegen, sondern auch zu 100 %.

Ein zum Dachausbau berechtigter Wohnungseigentümer hatte die DG-Wohnung ausgebaut und verkauft. Mit dem Erwerber gab es eine Reihe von Prozessen. Der Verkäufer übernahm jahrelang die gesamten Prozeßkosten. Im Vertrauen darauf setzte der Verwalter auch für das folgende Wirtschaftsjahr alle Prozeßkosten dem Wohnungseigentümer in dessen Einzelabrechnung. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist erklärte der Wohnungseigentümer, er habe sich die Prüfung der Kostenübernahme noch vorbehalten wollen.

Der Antragsteller kam zu spät, denn die Sonderbelastung war bestandskräftig festgelegt. Die Beschlußkompetenz der Gemeinschaft war gegeben. Daran hat die neue Rechtsprechung des BGH zum Zitterbeschluß (GE 2000, 1478) nichts geändert.