Bestandskraft

Bestandskraft; schuldrechtliches Sondernutzungsrecht; Sondernutzungsrecht; Aufhebung; Kfz- Stellplatz; dingliches Sondernutzungsrecht

1. Ein stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung mit Billigung aller Wohnungseigentümer eingeräumtes schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann nur bei einer wesentlichen Veränderung der Verhältnisse aus wichtigem Grund unter Berücksichtigung des schutzwürdigen Vertrauens des Sondernutzungsberechtigten aufgehoben werden.

2. Auch ein nicht angefochtener Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer kann kein dingliches, im Grundbuch eintragbares Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründen. Eine dingliche Rechtsänderung erfordert immer eine Vereinbarung i. S. des § 10 WEG.

Die Ast. sowie die Ag. zu 2 bis 24 sind die Mitglieder einer Eigentumswohnanlage, die in 24 Wohneinheiten aufgeteilt ist. Die Ast. erwarben ihre Eigentumswohnung im Jahre 1978. Die Anlage verfügt über 20 offene Kfz-Abstellplätze auf der Außenanlage sowie elf Garagen, wobei sechs Garagen im Gemeinschaftseigentum und fünf Garagen im Sondereigentum bestimmter Eigentümer stehen. In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10.3.1972 war einstimmig (= 24 Ja-Stimmen) zu TOP 2 beschlossen worden, für die fünfzehn Wohnungseigentümer, die bereit waren, die Kosten für einen Stellplatz zu übernehmen, auf dem Gemeinschaftseigentum je einen Kfz-Abstellplatz herstellen zu lassen und diesen Wohnungseigentümern zuzuweisen. In gleicher Weise wurde in der Versammlung zu TOP 4 beschlossen, auf der Außenanlage sechs im Gemeinschaftseigentum stehende Garagen errichten zu lassen und diese im Wege der Auslosung bestimmten Wohnungseigentümern zuzuweisen. Die Nutzung dieser Garagen soll für die Nutzungsberechtigten nach den gesondert abgeschlossenen Verträgen mit Ablauf des 31.12.2022 enden. Der Beschluß ist unangefochten geblieben. In der Folgezeit bis 1978 wurden auf den Wunsch weiterer Eigentümer die weiteren offenen Kfz Stellflächen auf der Außenanlage erstellt und diesen zugeordnet. Die Ast., die die Nutzung einer Gemeinschaftsgarage anstreben, haben die Beendigung der bisherigen Nutzungsverhältnisse und die Neuordnung der Nutzung der Gemeinschaftsgaragen- und der Stellplatznutzung mit Vergabe im Loseverfahren verlangt. In der Eigentümerversammlung vom 4.7.1995 lehnten die Eigentümer zu TOP 4 b den Antrag der Ast. mit Mehrheit ab, und beschlossen dagegen zu TOP 4 c mehrheitlich u. a., daß die derzeitigen Nutzungsverhältnisse an den sechs Gemeinschaftsgaragen, wie sie gemäß Vertrag vom 7.11.-12.11.1972 geregelt sind, und an den 20 offenen Stellplätzen bestehenbleiben.

Das AG hat den Antrag der Ast., den vorgenannten Mehrheitsbeschluß zu TOP 4 c für ungültig zu erklären und die Ag. zu verpflichten, ihrem Antrag auf Neuregelung der Nutzungsverhältnisse zuzustimmen, abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde hat das LG die Entscheidung des AG teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde den Eigentümerbeschluß insoweit für ungültig erklärt, als eine Neuregelung der Kosten der Instandsetzung, Instandhaltung und Unterhaltung der Gemeinschaftsgaragen und Stellplätze (zu c), und eine Verteilung der Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der Sondernutzungsrechte in die Grundbücher zu Lasten der Wohnungseigentümer zu je 1/4 getroffen wurde (zu d). Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. hatte teilweise Erfolg. Der Beschluß des LG wurde aufgehoben, soweit er sich mit den Kosten für die Grundbucheintragung befaßt.

1. Die Entscheidung des LG, den Beschluß der Wohnungseigentümer über das Beibehalten der bestehenden Nutzungsverhältnisse an den Gemeinschaftsgaragen und den Stellplätzen nicht für ungültig zu erklären, hält der rechtlichen Nachprüfung stand (§§ 27, 550 ZPO). ... Die Entscheidung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Der angefochtenen Regelung liegt die Feststellung zugrunde, daß für eine abändernde Nutzungsregelung keine begründete Veranlassung besteht. Damit ist der Beschlußinhalt nicht zu beanstanden, denn er entspricht der bestehenden Rechtslage in der Gemeinschaft und mithin ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 Abs. 3 WEG). Den Bet. zu 1 bis 24 steht ein Recht auf alleinige Nutzung des ihnen bzw. ihren Rechtsvorgängern in den Jahren 1972 bis 1978 jeweils zugewiesenen Stellplatzes bzw. der Gemeinschaftsgarage zu, und zwar hinsichtlich der sechs Gemeinschaftsgaragen und der vierzehn Stellplätze aufgrund des einstimmigen bestandskräftigen Beschlusses vom 10.3.1992 und hinsichtlich der restlichen sechs Stellplätze aufgrund einer stillschweigend getroffenen Gebrauchsregelung i. S. des § 15 Abs. 1 WEG. Für eine Abänderung der Nutzungsregelungen fehlt die Rechtsgrundlage.

a) Bei dem einstimmigen Beschluß vom 10.3.1992 liegt - wie der Senat bereits entschieden hat (Senat, WE 1992, 260 = DWE 1992, 121) - eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern über die Einräumung bestimmter Nutzungsrechte vor, wobei die entsprechenden Nutzungsberechtigten auch die Herstellungskosten für ihren Stellplatz bzw. ihre Gemeinschaftsgarage übernommen und getragen haben. Dieser den jeweiligen Wohnungseigentümern wirksam zugewiesene Nutzungsanspruch kann diesen nicht beliebig, sondern nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wieder entzogen werden, wenn die dafür vereinbarten Voraussetzungen vorliegen - wie bei den Garagen nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne - bzw. wenn eine wesentliche Veränderung der Verhältnisse dies gebietet. Die Nutzungsberechtigten müssen im Rahmen ihrer Dispositionen darauf vertrauen können, daß sie begünstigende bestandskräftige Beschlüsse fortgelten, wenn nicht eine Veränderung der Verhältnisse eintritt, die auch unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und des Vertrauensschutzes eine Abänderung geboten erscheinen läßt (Senat, WE 1992, 260 = DWE 1992, 121). Eine solche Veränderung der Umstände ist hier ersichtlich nicht gegeben, insbesondere kann sie nicht schon nur der bisherige Zeitablauf begründen.

b) Hinsichtlich der übrigen sechs Stellplätze, deren Zuweisung in der Folgezeit unter den gleichen Bedingungen erfolgt ist, und zwar teils aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses vom 7.3.1997 sowie eines nur schriftlichen Beschlusses vom 11.4.1992, wobei in der Urkunde allerdings die Unterschrift von drei Eigentümern fehlt - der angeblich weitere schriftliche Beschluß betreffend den Eigentümer C liegt dem Verwalter nicht vor -, ist jedenfalls aufgrund deren langjähriger faktischer Nutzung mit Billigung auch der Ast. eine schuldrechtliche Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft entstanden. Es ist anerkannt, daß durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer i. S. des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung unter Ausschluß der anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch (Sondernutzung) einem oder mehreren Wohnungseigentümern überlassen werden kann (Senat, NJW-RR 1992, 598; WuM 1997, 59 = WE 1997, 197; WuM 1997, 637 = OLG Report 1997, 234; BayObLG, NJW-RR 1992, 81 [83]; Weitnauer-Lüke, WEG, § 15 Rdnrn. 23, 25 m.w. Nachw.). Eine solche das Gemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung ist als schuldrechtlicher Vertrag formlos gültig (BGH, NJW 1984, 612; BayObLG, DWE 1993, 168) und gewährt dem begünstigten Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen auf Gewährung des ausschließlichen Gebrauchs. Die Vereinbarung kann entsprechend der Rechtsprechung des Senats auch stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung mit Billigung aller Wohnungseigentümer geschlossen werden. Dabei muß den Eigentümern bewußt sein, daß sie eine Regelung treffen, die auch für die Zukunft gelten soll (vgl. den von den Vorinstanzen zit. Beschluß des Senat, WuM 1997, 637 = OLG-Report 1997, 234). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen haben die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler bejaht. Die Ast. sind seit 1978 Eigentümer einer Wohnung und Nutzungsberechtigte eines Stellplatzes und haben selbst jahrelang die Nutzungsregelungen bezüglich auch der anderen Stellplätze sowie der Garagen hingenommen. Die Investitionskosten der Nutzungsberechtigten sowie das Verhalten der Eigentümer begründen danach das schutzwürdige Vertrauen der Ag. - wie auch der Ast. - auf eine auch zukünftige Gewährung des ausschließlichen Gebrauchs der Gemeinschaftsgarage bzw. des Stellplatzes. Die Ast. sind mithin an die konkludent unter den Wohnungseigentümern zustandegekommenen Nutzungsregelungen gebunden, auch wenn nur schuldrechtlich vereinbarte Sondernutzungsrechte vorliegen.

2. Die Entscheidung des LG, der von den Ast. angefochtene Beschluß sei auch insoweit rechtmäßig, als die Teilungserklärung notariell im Sinn der bestehenden Nutzungsregelungen geändert und die Änderung in den Grundbüchern eingetragen werden soll, ist hingegen aus Rechtsgründen zu beanstanden (§ 27 FGG). Der Beschluß verstößt gegen die zwingenden Bestimmungen der §§ 873 Abs. 1, 877 BGB und damit gegen Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Zwar hat das LG nicht verkannt, daß die Einräumung eines dinglichen, d.h. in den Grundbüchern eingetragenen Sondernutzungsrechts die Teilungserklärung ändert und nicht mit Mehrheit beschlossen werden kann. Es meint jedoch, hier läge der Fall anders, weil die Sondernutzungsrechte bereits durch stillschweigende Vereinbarung bzw. Verwirkung wirksam auch schon gegenüber dem jeweiligen Sonderrechtsnachfolger eingeräumt worden seien, so daß die Grundbucheintragung nur deklaratorische Wirkung habe und nicht einmal erforderlich sei. Damit läßt sich indes die beschlossene Durchführung der Abänderung der Teilungserklärung mit entsprechender Grundbucheintragung nicht rechtfertigen.

Die Einräumung eines dinglichen Sondernutzungsrechts, das den Vorteil hat, daß es unentziehbar ist und auf einen Rechtsnachfolger übergeht, führt zum Ausschluß der übrigen Miteigentümer von der Befugnis zum Mitgebrauch und stellt daher eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums i. S. des § 877 BGB dar (BGHZ 91, 343 = NJW 1984, 2409; BayObLG, DNotZ 1990, 383; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1986, 38). Sie bedarf deshalb der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, die die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch auch gem. § 19 GBO bewilligen müssen, und kann danach grundsätzlich nur aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung i. S. des § 10 WEG erfolgen (Senat, NJW-RR 1997, 1442 sowie im Beschl. v. 23.1.1995 - 16 Wx 202/94), an der es hier ersichtlich fehlt.

Den Ag. steht auch nicht etwa ein materiell-rechtlicher Anspruch auf Zustimmung zu einer solchen Änderung der Teilungserklärung mit entsprechender Eintragung in den Grundbüchern zu. Selbst durch den einstimmigen Beschluß aus dem Jahre 1972 haben die Nutzungsberechtigten kein dingliches Sondernutzungsrecht an den Gemeinschaftsgaragen bzw. den Stellplätzen erworben bzw. erwerben sollen. Ein Wille der Eigentümer zur Verdinglichung der Rechtsposition läßt sich nicht feststellen, denn es ist nicht zugleich beschlossen worden, die Teilungserklärung entsprechend zu ändern und die Änderung im Grundbuch zu bewilligen und einzutragen.