Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß zur Ausfüllung der Teilungserklärung

Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß zur Ausfüllung der Teilungserklärung; Kostenverteilung und Fläche von Kellerräumen

1. Sieht die Teilungserklärung eine Verteilung der Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage nach anteiligen Wohn- bzw. Nutzflächen einschließlich der Kellerräume ausdrücklich vor, beschließen die Wohnungseigentümer zunächst bestandskräftig die genaue Vermessung und sodann bestandskräftig die genaue Festlegung der anteiligen Wohn- und Nutzflächen, ist dieser Verteilungsschlüssel der Jahresabrechnung zugrunde zu legen.

2. Die Einrede, die Kellerflächen dürften nur zu 25 % mitberücksichtigt werden, kann nicht in dem Verfahren über die gerichtliche Ersetzung der Jahresabrechnung gebracht werden.

Antragsteller und Antragsgegner bilden die Wohnungsei-gentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage. Die Beteiligte zu II. (Antragsgegnerin zu 6; im folgenden: Antragsgegnerin) war teilende Eigentümerin und hält die Mehrheit der Miteigentumsanteile, nach denen sich gemäß § 15 der Gemeinschaftsordnung auch das Stimmrecht richtet. § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung, die der notariellen Teilungserklärung vom 30. Juni 1984 beigefügt und zum Inhalt des Grundbuchs gemacht worden ist, sieht zunächst vor, daß die jeweiligen Eigentümer die Heizkosten wegen der gesonderten Beheizung jeweils allein tragen, und dasselbe gilt, soweit die Teileigentumsrechte durch ihre gewerbliche Nutzung besondere Kosten verursachen. Weiter heißt es in § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung:

"Im übrigen werden die Kosten der Wohnanlage - soweit sie nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern getragen werden - entsprechend der jeweiligen Wohnfläche der Wohnungseigentumsrechte zuzüglich der Flächen der Kellerräume, die mit zum Sondereigentum gehören, bzw. nach den Flächen der Teileigentumsrechte zuzüglich der Flächen der Kellerräume, die zum Teileigentum gehören, verteilt."

Auf Grund von Unklarheiten über die Größe einzelner Wohn- und Kellerflächen beschloß die Eigentümergemeinschaft zunächst, die Kosten der Wohnanlage bis zur endgültigen Vermessung prozentual nach den einzelnen Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumsrechten umzulegen. Entsprechend einem bestandskräftigen Eigentümerbeschluß ließ die Verwaltung die unklaren Wohn- und Kellerflächen vermessen. Der dem Teileigentum Nr. 17 zugehörige Keller war ursprünglich direkt von dem Teileigentum aus begehbar, hat jedoch zwischenzeitlich durch Sanierungsarbeiten den direkten Zugang verloren. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. November 1999 beschloß die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich zu Tagesordnungspunkt 3, daß die Kosten der Wohnanlage mit Wirkung vom 1. Januar 1999 nach den neu vermessenen Flächen gemäß der als Anlage Nr. 1 zur Niederschrift der Eigentümerversammlung beigefügten Aufstellung maßgeblich sind. Dieser Beschluß ist bestandskräftig geworden. Zu TOP 4 lehnte die Eigentümerversammlung am 29. November 1999 dagegen die vorgelegte Jahresabrechnung 1998 einschließlich der Einzelabrechnungen vom 22. Oktober 1999 mit den Stimmen der Antragsgegnerin ab. Die Abrechnung legt die Kosten nach den Quadratmetern der Flächen des Wohn- bzw. Teileigentums zuzüglich der Quadratmeter der hierzu gehörenden Kellerflächen um, wobei die zu TOP 3 beschlossene Aufstellung zugrunde gelegt wird.

Die Antragsteller haben die Antragsgegnerin wegen ihrer Verpflichtung zur Zustimmung zu der Jahresabrechnung 1998 einschließlich der Einzelabrechnungen gerichtlich in Anspruch genommen. Die Antragsgegnerin beanstandet nicht die Verteilung nach anteiligen Wohn-/Nutzflächen, verlangt indessen, daß die zugeordneten Kellerräume jeweils nur mit 25 % (statt zu 100 %) berücksichtigt werden. Das Amtsgericht hat die Gesamt- und Einzelabrechnungen 1998 in Kraft gesetzt. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen und ihren Gegenantrag auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels als nicht sachdienlich für unzulässig gehalten. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin blieb erfolglos.

1. Zutreffend hat das Landgericht den zweitinstanzlichen Gegenantrag der Antragsgegnerin auf gerichtliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht zugelassen. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, daß die Zulassung entsprechend § 530 Abs. 1 ZPO zu prüfen, hier aber die Sachdienlichkeit zu verneinen ist. Die Feststellung der Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hat für die Eigentümergemeinschaft große Bedeutung, weil sie die Beitragspflichten festlegt und fällig stellt. Kommt kein Mehrheitsbeschluß zustande, ist eine gerichtliche Ersetzung möglich. Diese duldet keinen Aufschub. Nach BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791 = ZMR 1995, 483 kann die Änderung der Kostenverteilung nur durch Richterspruch erfolgen; sie gilt auch nur für die Zukunft ab Rechtskraft, wenn nicht zuvor eine einstweilige Anordnung über die Aussetzung des Kostenschlüssels ergangen ist. Demgemäß ist es nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht den zweitinstanzlichen Gegenantrag nicht zugelassen hat.

2. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß der Antrag der Antragsteller, die Antragsgegnerin zur Zustimmung zu der auf der Eigentümerversammlung abgelehnten Jahresabrechnung zu verpflichten, als Antrag auf gerichtliche Festlegung der Jahresabrechnung aufzufassen ist (KG NJW-RR 1991, 1424). Die Antragsteller haben auch das Erforderliche und Zumutbare hinsichtlich einer Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung unternommen. Die Beschlußfassung ist an der Ablehnung durch die Antragsgegnerin gescheitert. Der Anspruch auf Jahresabrechnung steht nicht der Gemeinschaft zu, sondern den Antragstellern in ihrer Eigenschaft als Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG (KG NJW-RR 1991, 1424).

3. Die vom Amtsgericht ersatzweise aufgestellte Jahresabrechnung für 1998 unter Bezugnahme auf das von dem Verwalter der Anlage erstellte Abrechnungswerk ist inhaltlich nicht zu beanstanden. Auch die Antragsgegnerin wendet sich nicht gegen das Zahlenwerk. Sie beanstandet auch nicht im Ansatz die anteilige Verteilung nach den Wohn- bzw. Nutzflächen. Die Antragsgegnerin will lediglich erreichen, daß die Kellerflächen jeweils nur zu 25 % ihrer Fläche in die Gesamtaufstellung eingerückt werden. Damit kann sie jedoch nach der Beschlußlage der Eigentümergemeinschaft nicht gehört werden.

4. Die Bewirtschaftungskosten sind entsprechend dem in § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Maßstab umgelegt worden. Denn die Kosten sind nach § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung entsprechend den Flächen des jeweiligen Wohn- oder Teileigentums zuzüglich der Flächen der dazugehörigen Kellerräume auf die Wohnungs- bzw. Teileigentümer verteilt. Die Größe der Flächen beruht auf der durchgeführten Vermessung und ist im übrigen als Tagesordnungspunkt 3 bestandskräftig beschlossen worden. Ob früher ein anderer Verteilungsschlüssel wirksam beschlossen und angewendet worden ist, kann dahinstehen, da es hier nur um die Jahresabrechnung 1998 geht und das frühere Verfahren nur bis zur Vermessung der unklaren Flächen dauern sollte. Im übrigen ist die früher eingeführte Änderung durch den Eigentümerbeschluß vom 29. November 1999 zu TOP 3 bestandskräftig aufgehoben worden, indem die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, daß die Kosten nunmehr entsprechend § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung umgelegt werden. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. September 2000 (GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500) festgelegten Grundsätze stehen dem nicht entgegen. Denn die Gemeinschaftsordnung ordnet hier ausdrücklich eine Abweichung von dem gesetzlichen Maßstab der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) an. Der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung sollte nach dem übereinstimmenden, bestandskräftig festgelegten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich durch genauere Vermessung festgelegt werden. Diese Vermessung hat stattgefunden und ist von den Wohnungseigentümern in eine bestandskräftig gewordene Aufstellung über die anteiligen Flächen eingegangen. Die Gemeinschaft hat damit eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vorgabe ergänzt und ausgefüllt. Damit ist die grundsätzliche Beschlußkompetenz der Gemeinschaft gegeben. Ob von ihr ordnungsgemäß Gebrauch gemacht worden ist, wäre in einem Beschlußanfechtungsverfahren zu prüfen, das hier jedoch in bezug auf die Aufstellung der Wohnflächen und Nutzflächen nicht durchgeführt worden ist.

5. Die Antragsgegnerin kann der Festlegung des Abrechnungswerkes 1998 nicht entgegensetzen, daß nach ihrer Auffassung die Kellerräume jeweils nur mit 25 % ihrer Fläche in die Aufstellung eingesetzt werden dürften. Nach der Festlegung der Gesamtflächen, denen auch die Antragsgegnerin nicht widerspricht, kommt es nur noch darauf an, ob die Gemeinschaftsordnung eine Differenzierung der im Keller gelegenen Räume vorsieht oder nicht. Nach § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung ist aber unterschiedslos die Einbeziehung der Kellerräume sowohl bei den Wohnungseigentumsrechten wie auch bei den Teileigentumsrechten vorgeschrieben worden, ohne eine Differenzierung anzuordnen. Deshalb ist die nächstliegende Bedeutung die, daß auch die Kellerräume voll mit einzubeziehen sind. Das von der Antragsgegnerin beanstandete Mißverhältnis besteht im wesentlichen wegen der übergroßen Kellerfläche der Teileigentumseinheit Nr. 17. Hierzu hat die Teilungserklärung aber keine Sonderregelung getroffen, so daß bis zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung diese zugrunde zu legen ist. Ohne eine ergänzende Vereinbarung kann von § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung nicht abgewichen werden. Es wäre im übrigen auch zu fragen, weshalb die Kellerflächen gerade zu 25 % veranschlagt werden sollen und nicht etwa zu 20 % oder zu 30 %. Schon dieses Beispiel zeigt, daß eine unterschiedliche Bewertung der Kellerräume zwar erwägenswert ist, der konkreten Gemeinschaftsordnung aber nicht entnommen werden kann.

Eine Öffnungsklausel liegt auch dann vor, wenn die Teilungserklärung eine Kostentragung nach Wohn- und Nutzflächen vorsieht, ohne die genauen Größenverhältnisse anzugeben.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloß zunächst eine genaue Vermessung der Wohn-, Nutz- und Kellerflächen, die nach der Teilungserklärung maßgebend sein sollten, und sodann die Kostenverteilung nach diesen Vermessungsergebnissen. Ein Wohnungseigentümer, der über besonders große Kellerflächen verfügte, wollte nachträglich erreichen, daß die Kellerflächen nur zu 25 % berücksichtigt werden.

Die Teilungserklärung verlangte die Ausfüllung ihrer Vorgaben zum Kostenverteilungsschlüssel. Wird dieser nach genauer Vermessung bestandskräftig festgelegt, ist er für die Wohnungseigentümer bindend und kann nicht erneut in Zweifel gezogen werden.