Bestand von Altvereinbarungen

Eine Altvereinbarung, die individuelle Regelungen - hier zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats - enthält, bleibt weiterhin gültig (§ 47 WEG), auch wenn sie dem dispositiven neuen Recht nicht entspricht.

I. Der Kl. begehrt gegenüber der beklagten WEG, deren Mitglied er ist, die Ungültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 1.8.2023 zu TOP 12 gefassten Beschlusses, mit dem ein Eigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt wurde, zu erklären und dessen Nichtigkeit festzustellen.

In der gleichen Versammlung fand die unter TOP 13 zur Disposition gestellte Wahl des Kl. als Verwaltungsbeirat nicht die erforderliche Mehrheit.

In § 15 der Gemeinschaftsordnung ist u. a. festgehalten:

„[…] 15.2. Der Verwaltungsbeirat (ggf. der Unterbeirat) besteht mindestens aus drei Mitgliedern, […]. Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Mitgliederanzahl des Beirats beschließen, die zwei nicht unterschreiten darf. […]

15.5. Die Beiratsmitglieder werden jeweils für einen Zeitraum von zwei Jahren gewählt. Eine Wiederwahl der Beiratsmitglieder - auch mehrfach - ist zulässig. […]“

Der Kl. hat die Meinung vertreten, dass die Wahl des anderen Eigentümers zum Verwaltungsbeirat ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Gemäß Gemeinschaftsordnung könne bereits nicht lediglich ein Verwaltungsbeiratsmitglied gewählt werden. Darüber hinaus sei der Eigentümer für die Rolle ungeeignet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Regelung in § 15 der Gemeinschaftsordnung, in der die Mindestanzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder mit drei angegeben wird, sei davon auszugehen, dass es sich lediglich um eine sogenannte gesetzeswiederholende Vereinbarung handele. Zum damaligen Zeitpunkt habe § 29 WEG nämlich ein Gremium von jedenfalls drei Personen vorgesehen. Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 gäbe es eine solche Mindestzahl nicht mehr. Gemäß § 47 WEG sei vorliegend davon auszugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene andere Regelung der jetzigen gesetzlichen Regelung nicht entgegensteht. Der Beschluss sei aber auch nicht wegen in der Person des Gewählten liegenden Gründen unwirksam. Es sei zu berücksichtigen, dass ein Verwaltungsbeiratsmitglied grundsätzlich lediglich eine unterstützende Aufgabe habe und es weitgehend ihm selbst überlassen sei, wie intensiv dessen Unterstützung und Überwachung des Verwalters ausfalle. Auch bei einer Wahrunterstellung des klägerischen Vortrags zum Verhalten des gewählten Verwaltungsbeiratsmitglieds würde dessen Wahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Persönliche Differenzen zwischen ihm und dem Kl. reichten nicht aus.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt die Kammer auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug.

Gegen die Entscheidung wendet sich der Kl. mit der Berufung. Er ist der Meinung, das Amtsgericht habe sich mit seinem Vortrag zum Verhalten des gewählten Verwaltungsbeiratsmitglieds nicht hinreichend auseinandergesetzt. Er habe u. a. dem Kl. in der Eigentümerversammlung 2020 mit der Äußerung gedroht: „Er sei Amerikaner und wolle dem Kl. auf das Maul hauen“. Weiterhin entspreche die Regelung der Gemeinschaftsordnung nicht der damaligen Gesetzeslage, da sie nur eine Mindestanzahl von zwei vorsehe. Weiterhin sei die Wahl ungültig, weil vor der Wahl nicht festgelegt wurde, aus wie vielen Mitgliedern der Beirat bestehen solle, keine Vorschläge vorlagen und die Wahl entgegen der Gemeinschaftsordnung auf unbegrenzte Zeit erfolgte. Zudem sei das gewählte Verwaltungsbeiratsmitglied charakterlich und fachlich ungeeignet. …

Die Bekl. verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts.

II. Die Berufung ist zulässig und begründet.

Den Antrag auf Ungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses und gleichzeitige Feststellung dessen Nichtigkeit war als Antrag auf alleinige Ungültigerklärung auszulegen, da ein einheitlicher Streitgegenstand vorliegt und sonst ein Fall doppelter Rechtshängigkeit vorläge (vgl. MHdB WEG-R/Bergerhoff, 8. Aufl. 2023, § 24 Rn. 116).

Der angegriffene Beschluss ist rechtswidrig, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Er entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zumindest gegen eine Vereinbarung der Eigentümer verstößt. Diese hat auch weiterhin Bestand.

Zwar gilt gemäß § 47 WEG das neue Recht auch wenn eine Altvereinbarung ihr entgegensteht (§ 47 WEG). Es bleibt aber bei der Vereinbarung, wenn sich aus der Vereinbarung ein klarer Wille ergibt, dass diese auch gegenüber einer künftigen Gesetzesänderung Bestand haben soll. Insoweit ist - wie stets - eine objektiv-normative Auslegung der Vereinbarung vorzunehmen. Verbleiben Zweifel, ist gemäß der gesetzlichen Auslegungsregel des § 47 Satz 2 WEG (BGH NZM 2024, 553 Rn. 18; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 47 Rn. 19) von einem Vorrang des neuen Rechts auszugehen.

Erforderlich für eine Fortgeltung der Vereinbarung ist dabei stets, dass es sich um eine „echte“ Vereinbarung handelt, die also eine Abweichung von dem zur Zeit der Vereinbarung gültigen Recht enthält. Fehlt es hieran und gibt die Vereinbarung zumindest sinngemäß nur das damals geltende Recht wieder, fehlt der für eine Vereinbarung erforderlich Wille, im Rahmen der Privatautonomie von dem dispositiven Recht abzuweichen (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 47 Rn. 5).

Entgegen dem Amtsgericht kann man hier nicht davon ausgehen, dass es sich bei der Regelung zur Mindestanzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder in der Gemeinschaftsordnung lediglich um eine sogenannte gesetzeswiederholende Vereinbarung handelt und daher das neue Recht anzuwenden ist. Vor der WEG-Reform war zwar ein Verwaltungsbeirat mit mindestens drei Mitgliedern vorgesehen, jedoch konnte die Anzahl durch eine Vereinbarung auf bis zu ein Mitglied reduziert werden (vgl. Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 29 Rn. 16). Damit liegt in der Vereinbarung bereits eine Änderung des damaligen Rechts. Ob diese Bestand hat, ist nun nach überwiegender, von der Kammer geteilter Auffassung durch einen Vergleich der Willensrichtungen der Altvereinbarung und der neuen Gesetzeslage zu ermitteln (vgl. nur Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 16 Rn. 4 ff.; Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 47 Rn. 9 ff.; Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. 2024, Rn. 7.62).

Nach neuem Recht (§ 29 WEG) genügt für einen Verwaltungsbeirat bereits ein Mitglied aus. Die Gemeinschaftsordnung sieht hier vor, dass der Verwaltungsbeirat mindestens drei Mitglieder haben und durch Mehrheitsbeschluss hiervon nach unten nur bis zu einer Mindestanzahl von zwei abgewichen werden darf. Damit geht die Vereinbarung zwar in dieselbe Richtung wie das neue Recht, nämlich die Möglichkeit der Verminderung der erforderlichen Zahl der Mitglieder, bleibt aber hinter dem neuen Recht zurück, indem eine Mindestzahl von zwei Mitgliedern vorgesehen ist. Damit ändert die Vereinbarung unter der Geltung des neuen Rechts ihre Zielrichtung. Während sie im alten Recht es den Eigentümern erleichterte, einen Verwaltungsbeirat abweichend von der Gesetzeslage statt mit drei bereits mit zwei Eigentümern zu befüllen, tritt nun eine Erschwernis ein, da ein Eigentümer nicht genügt. Alleine dies genügt aber nicht, um davon auszugehen, dass die Vereinbarung nunmehr nicht mehr anzuwenden ist. Es gibt hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass mit der Vereinbarung eine dauerhafte Regelung geschaffen werden sollte, die auch gegenüber Gesetzesänderungen Bestand haben sollte. Bei der Regelung über den Verwaltungsbeirat handelte es sich um eine individuelle einzelfallbezogene Regelung, welche die Konflikte, die bei einer Beiratswahl entstehen können, abfedert. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass diese Regelung im Falle einer Gesetzesänderung aufgegeben werden sollte (vgl. zu diesem Kriterium LG Itzehoe NZM 2024, 1018 Rn. 32 f.). Es war der Vereinbarung offenbar daran gelegen, den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, die Zahl der Beiratsmitglieder zu reduzieren oder auch zu erhöhen. In jedem Fall sollte der Beirat aber aus mehr als einer Person bestehen. Über diesen Willen kann § 47 Satz 2 WEG nicht hinweghelfen. Im Übrigen ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Vereinbarung darauf nicht beschränkt, sondern auch eine Amtszeit von zwei Jahren vorsieht und eine ausdrückliche Regelung zur Wiederwahl enthält. Dies stellt sowohl gegenüber dem alten als auch dem neuen Recht eine Verschärfung dar, so dass insoweit der klare Wille erkennbar ist, dass diese Regelung fortbestehen soll. Damit ist im Ergebnis zweifelsfrei, dass die individuelle Vereinbarung auch bei einer Reform der Regeln über den Beirat bestand haben soll.

Der Beschluss, mit dem nur ein Eigentümer ohne Befristung zum Beirat bestellt wurde, widerspricht der Vereinbarungslage und war daher auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Es ist insoweit auch unschädlich, dass ein zweites Verwaltungsbeiratsmitglied zur Wahl stand, aber nicht gewählt worden ist (BGH NJW 2010, 3168), zumal dies auf die unbefristete Bestellung ohnehin keine Auswirkungen hat.

Ob der angegriffene Beschluss sich noch aus weiteren Gründen, die sich gegen die Person des Gewählten richten, als rechtswidrig erweist, kann daher dahinstehen.

III. Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern und der Beschluss für ungültig zu erklären.

Das WEG wurde zum 1. Dezember 2020 umfassend reformiert. Dabei stellte sich das Problem, wie man mit Vereinbarungen umgehen sollte, die etwas anderes als das neue Recht bestimmen. Die Lösung war eine „Kollisionsnorm“, nämlich § 47 WEG. Danach gilt im Zweifel das WEG in seiner am 1. Dezember 2020 geltenden Form, wenn sich aus der Vereinbarung nicht der Wille ergibt, das neue Recht zu „stechen“. Im Fall meint das LG, ein solcher Wille liege für eine Vereinbarung zum Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) vor.

In einer Vereinbarung, die vor dem 1. Dezember 2020 geschlossen wurde, heißt es wie folgt:„Der Verwaltungsbeirat (ggf. der Unterbeirat) besteht mindestens aus drei Mitgliedern, […]. Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Mitgliederanzahl des Beirats beschließen, die zwei nicht unterschreiten darf. […] Die Beiratsmitglieder werden jeweils für einen Zeitraum von zwei Jahren gewählt. Eine Wiederwahl der Beiratsmitglieder – auch mehrfach – ist zulässig.“

Vor diesem Hintergrund wendet sich Wohnungseigentümer K gegen die Bestellung von Wohnungseigentümer Z zum alleinigen Mitglied des Verwaltungsbeirats. Nach der Vereinbarung könne, meint K, nicht lediglich ein Mitglied bestimmt werden. Das AG sieht das nicht so. Die Vereinbarung wiederhole bloß § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. („Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern“) und sei nach § 47 WEG daher nicht mehr anwendbar. Dagegen wendet sich die Berufung.

Mit Erfolg! Der Beschluss, mit dem nur ein Wohnungseigentümer und ohne Befristung zum Beirat bestellt worden sei, widerspreche der Vereinbarung. Diese Vereinbarung sei trotz § 47 WEG auch noch anwendbar. Denn sie wiederhole nicht lediglich § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. Vor dem 1. Dezember 2020 sei zwar ein Verwaltungsbeirat mit mindestens drei Mitgliedern vorgesehen gewesen. Durch eine Vereinbarung hätte die Anzahl aber bis auf ein Mitglied reduziert werden können. Damit habe die Vereinbarung § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. geändert.

Ob sie noch gelte, sei durch einen „Vergleich der Willensrichtungen der Altvereinbarung und der neuen Gesetzeslage zu ermitteln“. Diese Richtungen seien nicht gleich. Denn nach § 29 WEG reiche für einen Verwaltungsbeirat ein Mitglied aus. Die Vereinbarung sehe demgegenüber vor, dass der Verwaltungsbeirat mindestens drei Mitglieder haben und durch Beschluss hiervon nach unten abgewichen werden könne. Damit gehe sie zwar in dieselbe Richtung wie das neue Recht, bleibe hinter diesem aber zurück.

Allein dies genüge zwar nicht, um davon auszugehen, dass sie nach § 47 WEG nicht mehr anzuwenden sei. Es gebe aber weitere hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass mit ihr eine dauerhafte Regelung geschaffen werden sollte. Es handele sich bei ihr nämlich um eine individuelle einzelfallbezogene Regelung, welche die Konflikte, die bei einer Beiratswahl entstehen könnten, abfedere. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass diese Regelung im Falle einer Gesetzesänderung aufgegeben werden sollte (Hinweis auf LG Itzehoe NZM 2024, 1018 Rn. 32). Ziel der Vereinbarung sei es offenbar gewesen, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, die Zahl der Beiratsmitglieder zu reduzieren oder auch zu erhöhen. Über diesen Willen könne § 47 Satz 2 WEG nicht hinweghelfen. Im Übrigen sei auch zu berücksichtigen, dass sich die Vereinbarung darauf nicht beschränke, sondern auch eine Amtszeit von zwei Jahren vorsehe und eine Regelung zur Wiederwahl enthalte.

In vergleichbaren Fällen ist zunächst zu untersuchen, ob eine „Altvereinbarung“ i.S.v. § 47 Satz 1 WEG vorliegt. Im Fall war das zu bejahen. Weiter ist zu klären, ob die „Altvereinbarung“ etwas bestimmt, das von den WEG-Vorschriften abweicht, die seit 1. Dezember 2020 gelten. Im Fall ist auch diese Frage klar zu bejahen. Denn § 29 Abs. 1 WEG bestimmt, anders als ein Teil der Vereinbarung („Der Verwaltungsbeirat [ggf. der Unterbeirat] besteht mindestens aus drei Mitgliedern“), nicht, dass es mehrere Verwaltungsbeiräte geben muss.

Liegen diese zwei Voraussetzungen vor, sind wirksame Altvereinbarungen grundsätzlich unbeachtlich. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich der Wille, dass sich die Vereinbarung gegen Gesetzesänderung durchsetzen will („Versteinerungswille“/„Vorrangwille“) zweifelsfrei ermitteln lässt. Für die Auslegung mag es ein Baustein sein, wie es das LG ausführt, die „Willensrichtung“ von Altvereinbarung und Gesetz zu ermitteln. Das reicht aber, wie es das LG auch erkennt, in der Regel nicht. Für die Auslegung gelten mithin die allgemeinen Grundsätze. Kein Versteinerungswille ist nach dieser Maßgabe im Ergebnis jedenfalls dann anzunehmen, wenn eine Altvereinbarung den Wortlaut des bei ihrer Errichtung geltenden WEG bloß wiederholt (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 47 Rn. 11).

Das AG hat die Frage bejaht, das LG hat sie verneint. Dabei wird aber wohl jeweils zu „pauschal“ gedacht. Warum? Die Vereinbarung hat offensichtlich mehrere Inhalte:

Ihr erster Teil „Der Verwaltungsbereit (ggf. der Unterbeirat) besteht mindestens aus drei Mitgliedern“ ordnet an, was unstreitig auch nach § 29 Abs. 1 WEG a.F. galt. Er wiederholte mit eigenen Worten das Altgesetz. Dieser Teil ist daher heutzutage eigentlich nicht mehr anzuwenden, selbst dann, wenn man wegen des Wortes „mindestens“ gut vertretbar meinte, der Teil sei damals von § 29 Abs. 1 WEG a.F. abgewichen, weil er auch mehr Verwaltungsbeiräte erlaubte. So ist es heute auch.

Ihr zweiter Teil „Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Mitgliederanzahl des Beirats beschließen, die zwei nicht unterschreiten darf“, ist eine Öffnungsklausel i.S.v. § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG. Diese ist am 1. Dezember 2020 unnötig geworden, da § 29 Abs. 1 WEG, wie schon ausgeführt, keine bestimmte Anzahl von Verwaltungsbeiräten verlangt. Mit der Öffnungsklausel wurde entgegen dem LG § 29 Abs. 1 WEG a.F. also nicht geändert! Es wurde nur die Möglichkeit geschaffen, das zu tun. Dieser Teil wäre heutzutage noch anzuwenden, man braucht ihn aber nicht. Der Weg wäre wegen § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG, der dazu zwingt, Beschlüsse die auf Öffnungsklauseln beruhen, zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, auch nicht zu raten.

Der dritte Teil der Vereinbarung „Die Beiratsmitglieder werden jeweils für einen Zeitraum von zwei Jahren gewählt. Eine Wiederwahl der Beiratsmitglieder – auch mehrfach – ist zulässig“ging immer über § 29 Abs. 1 WEG a.F. hinaus. Er wiederholte diesen nicht, da das alte Recht zwar eine Wiederwahl als unproblematisch ansah, aber keine Bestellung alle zwei Jahre verlangte. Er ist also ziemlich sicher weiter anzuwenden.

Damit stellt sich die spannende Frage, was nach § 47 WEG bei einer Vereinbarung gilt, die teilbar ist. Hier mag § 139 BGB anwendbar sein. Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist danach das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Zu prüfen ist also: „Wäre der dritte Teil der Vereinbarung getroffen worden ohne die ersten Teile“? Die Antwort darauf dürfte „nein“ lauten. Denn die teilweise Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarungen kommt regelmäßig – wie bei Beschlüssen (dazu BGH, GE 2024, 1101 Rn. 34) – nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass die Vereinbarung auch als Teilregelung getroffen worden wäre. Wegen der auch mit Blick auf § 139 BGB gebotenen objektiven Auslegung sind dafür objektive Anhaltspunkte in der Vereinbarung selbst erforderlich. Die gibt es aber nicht.

Fazit: Im Ergebnis könnte es wegen des ersten Teils der Vereinbarung, der das heutige Recht wiederholt, richtig sein, nach § 47 Satz 2 WEG auch die weiteren Teile, die das nicht tun, nicht anzuwenden. Dann hätte das AG doch Recht – im Ergebnis. Der Fall ist jedenfalls eine Aufforderung, für § 47 WEG zu fragen, was für mehrteilige Vereinbarungen gilt.