Bestätigung unwirksamer Staffelmietvereinbarung durch dreimalige Zahlung nach jeweiliger Anforderung

Bestätigung unwirksamer Staffelmietvereinbarung durch dreimalige Zahlung nach jeweiliger Anforderung; konkludente Zustimmung

Wird ein erhöhter Mietzins auf schriftliche Anforderung hin mindestens drei Monate lang vorbehaltlos gezahlt, liegt darin eine konkludente Zustimmung des Mieters, so daß ein Rückzahlungsanspruch auch dann ausscheidet, wenn die Staffelmietvereinbarung unwirksam war.

Die Kl. begehren mit vorliegender Klage Rückzahlung vermeintlich zu Unrecht gezahlter Wohnraummiete. Der Mietvertrag der Bekl. (Vermieter) mit den Kl. (Mieter) sah eine Staffelmietvereinbarung des Inhalts vor, daß die ursprüngliche Miete sich jährlich um 5 % erhöhen sollte. Die Kl. wurden über die Jahre hinweg jeweils schriftlich zur Zahlung der entsprechend erhöhten Miete aufgefordert und zahlten diese vorbehaltslos. Im Dezember 1998 reduzierten die Kl. die Mietzahlung auf den Betrag der ersten Staffel und forderten die Bekl. zur Rückzahlung des den Betrag der ersten Staffel monatlich übersteigenden gezahlten Mietzinses auf. Die Kl. sind der Meinung, die Staffelmietvereinbarung sei unwirksam, da der neue Anfangs- und Endmietzins nicht angegeben sei.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn die Leistung des jeweiligen Mietzinses erfolgte nicht ohne rechtlichen Grund. Die Staffelmietvereinbarung ist zwar als solche unzulässig, da Anfangs- und Endmietzins bzw. der jeweilige Erhöhungsbetrag entgegen § 10 Abs. 2 MHG nicht ausgewiesen ist.

Die Miete wurde jedoch durch entsprechende Aufforderungsschreiben der Bekl. und der entsprechenden vorbehaltlosen Zahlung durch die Kl. jeweils gemäß § 10 Abs. 1 MHG in der entsprechenden Höhe neu zwischen den Parteien vereinbart. Denn die Bekl. haben die jährliche Mieterhöhung unstreitig jeweils schriftlich bei den Kl. angefordert, die Kl. haben daraufhin jedes Mal jeweils vorbehaltlos bis Dezember 1998 die geforderte Miete gezahlt. In einem solchen schriftlichen Mieterhöhungsverlangen, sei dieses nun gestützt auf § 2 MHG oder auf eine im Vertrag vermeintlich verankerte Staffelmietvereinbarung, ist als Minus auch das Angebot zur Miethöhenvereinbarung i. S. von § 10 Abs. 1 MHG enthalten. Dieses haben die Kl. durch konkludentes Verhalten angenommen, indem sie die verlangte Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum gezahlt haben. Denn wenn ein erhöhter Mietzins auf schriftliche Anforderung hin mindestens drei Monate lang vorbehaltlos gezahlt wird, liegt hierin regelmäßig die konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen (vgl. LG Berlin GE 1986, 451; LG Berlin ZMR 1987, 269; LG Berlin NJW-RR 1986, 236; Beuermann Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl., § 10 MHG Rdz. 12 ff. m. w. N.). Ob die Kl. die Rechtslage seinerzeit zutreffend beurteilt haben, mithin ob die Kl. davon ausgingen, zur Zahlung einer entsprechenden Miete verpflichtet zu sein, ist unerheblich. Denn aus dem tatsächlichen Verhalten der Kl. folgt, daß sie den Wünschen der Bekl. nach Zahlung der entsprechenden Miethöhe auf Dauer entsprechen wollten. Daß sie rechtlich hierzu nicht verpflichtet gewesen wären, stellt einen unbeachtlichen Motivirrtum dar. Auch nach dem objektiven Empfängerhorizont konnten die Bekl. die vorbehaltlose Zahlung der Miete nur als Annahme ihres Begehrens einer entsprechenden Miethöhe gemäß § 10 Abs. 1 MHG verstehen. Selbst nach der letzten Mieterhöhung zum 1.5.1996 haben die Kl. die Miete noch zwei Jahre und sieben Monate lang, nämlich bis November 1998 vorbehaltlos gezahlt. Daß die Kl. etwa irrig nur im Hinblick auf die Vereinbarungen im Mietvertrag die jeweilige Miethöhe gezahlt haben, ist im übrigen auch dadurch widerlegt, als die Kl. in den Jahren 1994, 1997 und 1998, in denen keine Mieterhöhung verlangt wurde, auch den jeweils alten Mietzins weiter zahlten. Insofern haben die Kl. jeweils nur auf die entsprechende Aufforderung der Bekl. hin ihre Mietzinszahlungen verändert. Auch dies zeigt nach Ansicht des Gerichts, daß hier jeweils eine Miethöhenvereinbarung i. S. von § 10 Abs. 1 MHG geschlossen worden ist.

Lediglich ergänzend sei darauf hingewiesen, daß der hier geltend gemachte Rückforderungsanspruch im übrigen auch treuwidrig sein dürfte, nachdem beide Parteien im Vertrauen auf die Wirksamkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung über Jahrzehnte hinweg den Vertrag entsprechend abgewickelt haben. Entsprechend haben die Bekl. von anderen Möglichkeiten der Mieterhöhung, respektive § 2 MHG, folgerichtig abgesehen. Die Kl. können sich daher nicht nach Jahrzehnten darauf berufen, nunmehr nur den 1981 vereinbarten Mietzins zu schulden. Hier müßte jedenfalls nach Treu und Glauben eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

(Mitgeteilt von RA TESSMER)

Anm.: Rechtskräftig durch Rücknahme der Berufung auf rechtlichen Hinweis der 63. Kammer des LG Berlin

Nach § 10 MHG ist eine Staffelmiete nur dann wirksam, wenn zumindest die jeweilige Erhöhung betragsmäßig angegeben ist - ein prozentualer Steigerungsbetrag reicht nicht. Anderenfalls ist die Vereinbarung unwirksam, der Mieter kann die Zahlung der Erhöhungsbeträge zurückverlangen. Allerdings nicht immer.

Der Mietvertrag enthielt eine Staffelmietvereinbarung, wonach die Miete sich jährlich um 5 % erhöhen sollte. Der Vermieter forderte jeweils vor Eintritt der nächsten Staffel den Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete auf, was der Mieter dann auch befolgte. In manchen Jahren unterblieb dies jedoch, so daß die Miete unverändert weitergezahlt wurde. Mehr als 15 Jahre nach Abschluß des Vertrages machte der Mieter einen Verstoß gegen § 10 MHG geltend und forderte für die letzten vier Jahre Rückzahlung der erhöhten Beträge.

Mit Urteil vom 6. Oktober 1999 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage ab und meinte, durch die jeweilige Aufforderung des Vermieters und mit der vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Beträge sei ein Änderungsvertrag zustande gekommen, so daß es auf die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr ankomme. Unerheblich sei, ob der Mieter gewußt habe, daß die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei, denn das sei nur ein unbeachtlicher Motivirrtum. Maßgeblich sei der objektive Erklärungsinhalt, aus dem sich ergebe, daß dem Begehren auf Zahlung eines erhöhten Mietzinses zugestimmt werden.

Tip: Das Urteil folgt zu Recht nicht der immer wieder zu hörenden Argumentation, eine wiederholte Zahlung aus Unwissenheit könne nicht zu einer Rechtsänderung führen. Maßgeblich ist eben immer, wie die andere Seite, also der Vermieter, das Verhalten des Mieters verstehen mußte. Voraussetzung ist allerdings, was jeder sorgfältige Vermieter tun wird, daß der Mieter jeweils vor Fälligkeit der nächsten Staffel zur Zahlung der erhöhten Miete aufgefordert wird.