Besondere Beschlusskompetenz nach der Teilungserklärung

Besondere Beschlusskompetenz nach der Teilungserklärung; interne Kostenverteilung bei Untergemeinschaft

1. Die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss einer Untergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung eigene Eigentümerversammlungen abhalten darf und die grundsätzlich mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet ist, ist nur gegen die übrigen Eigentümer der betreffenden Untergemeinschaft zu richten.

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass sowohl die Gesamtgemeinschaft als auch die Untergemeinschaften Jahresabrechnungen aufstellen sollen, besteht eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft zur Genehmigung der Jahresabrechnung nur, soweit durch diese Abrechnung gemeinschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf die Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden, die zuvor durch die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft der Untergemeinschaft wirksam zugewiesen wurden.

II. Die zulässige Berufung der Kl. hat Erfolg. Auf die Anfechtungsklage hin war festzustellen, dass der Beschluss der Untergemeinschaft A. Straße 13 + 15 nichtig ist.

1. Zu Recht hat die Kl. lediglich die übrigen Eigentümer der Untergemeinschaft, nicht auch die anderen Eigentümer der Gesamtwohnanlage verklagt.

a) Zwar ist die Anfechtungsklage nach § 46 I WEG grundsätzlich gegen sämtliche übrigen Miteigentümer der WEG zu richten (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 46 Rz. 38).

b) Etwas anderes gilt aber, wenn der angegriffene Beschluss auf einer Eigentümerversammlung nur einer Untergemeinschaft der WEG gefasst wurde und, wie hier, eine solche Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft von der Teilungserklärung vorgesehen und auch grundsätzlich mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet ist. In diesem Fall ist die Anfechtungsklage nur gegen diejenigen Eigentümer zu richten, die der Untergemeinschaft angehören, die also grundsätzlich gemäß §§ 23 I, 25 I in Verbindung mit der Teilungserklärung hätten abstimmen dürfen (so im Ergebnis auch LG Düsseldorf, NZM 2010, 288, wo nicht beanstandet wurde, dass die Klage nur gegen die Eigentümer der Untergemeinschaft „XXX der Gesamtgemeinschaft ZZZ" gerichtet wurde).

(1) Dafür spricht schon der Wortlaut des § 46 I WEG.

Demnach ist die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines „Beschlusses der Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Wohnungseigentümer im Sinne der Norm sind also diejenigen Miteigentümer, deren Beschluss auf dem Prüfstand steht.

Grundsätzlich sind das alle Eigentümer, weil Beschlüsse nach der gesetzlichen Ausgangslage in der Gesamteigentümerversammlung gemäß § 23 I WEG gefasst werden. Hier gilt aber aufgrund der Teilungserklärung ausnahmsweise etwas anderes: Es gibt Eigentümerversammlungen nur der Untergemeinschaften, auf denen ebenfalls grundsätzlich Beschlüsse gefasst werden dürfen. Verantwortlich für diese Beschlüsse sind dann aber auch nur die Eigentümer dieser Untergemeinschaft. Deren Beschluss wird angefochten. Sie sind also die Wohnungseigentümer im Sinne des § 46 I WEG, die es zu verklagen gilt.

(2) Diese Lösung ist auch alleine interessengerecht.

Es wäre sinnwidrig, die Eigentümer, die auf der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft gar kein Stimmrecht hätten, mitzuverklagen. Sie haben keine Befugnis, über den verfahrensgegenständlichen Beschluss der Untergemeinschaft, der sie nicht angehören, zu disponieren. Streng genommen dürften sie daher auch keine Sachanträge im Prozess stellen, die auf eine solche Disposition über den Beschluss abzielten. So wäre es ihnen z. B. nicht möglich, die Klage anzuerkennen und so den Beschluss zu Fall zu bringen. Auch die Zustimmung zu einem Vergleich, der den Beschluss abändern oder gar aufheben würde, wäre ihnen versagt.

Auch wäre es nicht berechtigt, die nicht zur Untergemeinschaft gehörenden Miteigentümer dem Haftungsrisiko für Prozesskosten, die eine rechtswidrige Beschlussfassung verursacht, auszusetzen, obwohl sie mangels Stimmrecht keine Möglichkeit hatten, den Beschluss unmittelbar zu beeinflussen.

(3) Dieser Sichtweise steht nicht entgegen, dass die Untergemeinschaft nur ein unselbständiger Teil der Gesamtgemeinschaft ist, der selbst nicht (teil-) rechtsfähig ist (so aber AG Karlsruhe-Durlach, ZMR 2010, 565). Denn das bedeutet nur, dass nicht die Untergemeinschaft selbst verklagt werden könnte. Das ändert aber nichts daran, dass die übrigen Miteigentümer der Untergemeinschaft, und nur um diese geht es hier, als natürliche oder juristische Personen ohne Weiteres parteifähig sind und also verklagt werden können.

2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft A. Str. 13 + 15, durch den die Jahresgesamtabrechnung und die Jahreseinzelabrechnungen 2008 genehmigt wurden, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

a) Grundsätzlich sind gemäß §§ 23 I, 25 I, II WEG sämtliche Miteigentümer der WEG zur Beschlussfassung berufen (Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 21). Das gilt auch bei Mehrhausanlagen jedenfalls dann, wenn der Beschlussgegenstand zumindest auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft (BayObLGZ 1983, 320, 323; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rz. 137; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 22).

b) Dieser Grundsatz ist durch die Teilungserklärung hier nicht abbedungen worden. Dabei kann dahinstehen, ob eine Vereinbarung, die auch eine Beschlussfassung, die die Interessen sämtlicher Eigentümer berührt, einer Untergemeinschaft zuweist, überhaupt wirksam wäre (verneinend Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rz. 137). Denn jedenfalls regelt die Teilungserklärung in vorliegendem Fall derartiges nicht. Im Gegenteil.

Zwar ergibt sich insbesondere aus Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung, dass eine weitestgehende Selbständigkeit der einzelnen Untergemeinschaften gewollt ist. Das geht aber nicht so weit, dass diese auch über Dinge beschließen dürfen, die sämtliche Eigentümer betreffen. Ziffer 6 a. E. der Gemeinschaftsordnung betont vielmehr, dass die gemeinschaftlich verbliebenen Angelegenheiten bei der Gesamteigentümerversammlung verbleiben sollen. Nach Ziffer 2.5 der Gemeinschaftsordnung sind sowohl Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Gesamtgemeinschaft als auch solche der Untergemeinschaften aufzustellen. Die Abrechnungen der Untergemeinschaft dürfen also die Gesamtabrechnung der Gesamtgemeinschaft nicht ersetzen. Soweit Belange der Gesamtgemeinschaft in Rede stehen, sind diese in einer Gesamtabrechnung der WEG zu erfassen. Nur soweit ausschließlich die Interessen der einzelnen Untergemeinschaften betroffen sind, genügt die Abrechnung dieser Untergemeinschaften.

c) Für die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften hat das zur Konsequenz, dass eine solche nur besteht, wenn und soweit der Untergemeinschaft gemeinschaftsbezogene Ausgaben und Einnahmen von der Abrechnung der Gesamtgemeinschaft zugewiesen wurden. Diese, und nur diese, kann und muss die Untergemeinschaft dann in ihrer Abrechnung auf ihre Miteigentümer verteilen.

(1) Zunächst einmal ist es unumgänglich, dass eine Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft erstellt wird, die alle gemeinschaftsbezogenen Ausgaben und Einnahmen ausweist. Diese müssen dann, ebenfalls von der Gesamtgemeinschaft, entweder auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden – soweit es um Positionen geht, die nicht den Untergemeinschaften zugewiesen werden können – oder sie müssen auf die einzelnen Untergemeinschaften verteilt werden – soweit Positionen betroffen sind, die nach der Teilungserklärung den einzelnen Untergemeinschaften zugewiesen sind.

Denn die Feststellung der gemeinschaftsbezogenen Zu- und Abflüsse im Außenverhältnis ist stets ein Belang der Gesamtgemeinschaft. Nach außen kann eben nur die WEG, nicht auch die nicht teilrechtsfähige Untergemeinschaft auftreten.

Einen Versicherungsvertrag kann so z. B. nur die Gesamtgemeinschaft, nicht auch die Untergemeinschaft rechtswirksam abschließen. Die Gesamtgemeinschaft wird also aus diesem Vertrag verpflichtet, sie schuldet der Versicherung die Prämienzahlungen. Die korrekte Feststellung der genauen Höhe der Prämienzahlungen durch die Jahresabrechnung und die Bestimmung, wie dieser Betrag auf die einzelnen Miteigentümer bzw. die einzelnen Untergemeinschaften aufzuteilen ist, liegt damit im Interesse der Gesamtgemeinschaft. Nur auf diese Weise kann die Gesamtgemeinschaft sicherstellen, dass immer die gesamten Versicherungszahlungen umgelegt und so zu 100 % durch Wohngeldzahlungen gegenfinanziert werden. Andernfalls bestünde nämlich die Gefahr, dass die Eigentümer der Untergemeinschaften jeweils einen zu niedrigen Anteil an diesen Ausgaben auf sich bezögen, dies durch bestandskräftigen Beschluss ihrer Untergemeinschaft rechtsverbindlich festschreiben würden (so letztlich eine geringere Wohngeldbelastung ihrerseits erreichten) und so letztlich die Gesamtgemeinschaft auf der Differenz sitzen ließen.

Die Interessen der Eigentümer sind in diesem Punkt untrennbar miteinander verwoben: Legen die Miteigentümer der einen Untergemeinschaft nur einen niedrigeren Anteil an den Gemeinschaftskosten auf sich um, müssen die verbleibenden Miteigentümer einen entsprechend höheren Restanteil auf sich verteilen und entsprechend mehr Wohngeld bezahlen. Deshalb berührt die grundsätzliche Feststellung und Verteilung der Kosten auf die einzelnen Untergemeinschaften (bzw. auf die einzelnen Eigentümer, soweit die Teilungserklärung bestimmte Positionen nicht einer Untergemeinschaft zugewiesen hat) die Interessen sämtlicher Eigentümer.

(2) Erst wenn dieser erste Schritt abgeschlossen ist, kann die Untergemeinschaft die ihr hierdurch zugewiesenen Zu- und Abflüsse ihrerseits auf ihre Miteigentümer umlegen. Allein dieser Schritt betrifft ausschließlich die Interessen der Miteigentümer der Untergemeinschaft: Für die anderen Eigentümer ist es ohne Bedeutung, welcher der Miteigentümer der Untergemeinschaft wie viel zahlen muss, solange die Summe der Zahlungen die auf die Untergemeinschaft entfallenden gemeinschaftsbezogenen Ausgaben deckt.

d) Nach diesen Grundsätzen fehlte der Untergemeinschaft hier die Beschlusskompetenz, über die Jahresabrechnung Beschluss zu fassen. Denn unstreitig gab es keine Abrechnung der Gesamtgemeinschaft, die der Untergemeinschaft irgendwelche gemeinschaftsbezogenen Zu- und Abflüsse zur weiteren Verteilung zugewiesen hätte. Folglich durften die Mitglieder der Untergemeinschaft eine solche auch nicht vornehmen. Der angefochtene Beschluss ist daher nichtig.

e) An diesem Ergebnis würde sich auch dann nichts ändern, wenn, wie der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, jedenfalls teilweise die Verträge, etwa die Versicherungsverträge, gar nicht von der Gesamtgemeinschaft abgeschlossen worden wären, sondern von einer aus den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft gebildeten GbR.

Es ist dabei zum einen schon fraglich, ob eine derartige Gestaltung überhaupt zulässig wäre. Denn auf diese Weise würde der Gemeinschaft der Miteigentümer eine Kernkompetenz, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, dauerhaft entzogen: Die Verwaltung wäre auf eine GbR ausgelagert, für die nicht das WEG, sondern die Grundsätze des Gesellschaftsrechts gelten.

Abgesehen davon gilt, dass, wenn die Verwaltung derart von einer aus einem Teil der Miteigentümer gebildeten GbR vorgenommen würde, hieraus entstehende Kosten keine gemeinschaftsbezogenen Kosten im Sinne des § 28 WEG mehr wären. Denn Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lägen dann nicht mehr vor, sondern nur noch Kosten der Gesellschafter einer GbR (mögen diese auch zugleich noch Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein). Über solche Kosten einer GbR wäre nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen abzurechnen, nicht durch eine Jahresabrechnung einer WEG nach § 28 WEG.

f) Die Nichtigkeit konnte auch nicht durch den späteren Beschluss der Gesamtgemeinschaft vom 30.6.2010, TOP 2, durch den die bisherige Abrechnungspraxis der Untergemeinschaften bestätigt wurde, geheilt werden. Der Beschluss kann eine nach der Teilungserklärung gerade nicht bestehende Beschlusskompetenz nicht nachträglich, rückwirkend und generell schaffen.

3. Die Nichtigkeit konnte von der Kammer festgestellt werden, ohne dass es einer Änderung des Anfechtungsantrags der Kl. bedurfte. Denn es handelt sich um einen einheitlichen Streitgegenstand (BGH, NJW 2009, 3655, 3657).

Vor einer Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft über die Zuordnung der Bewirtschaftungskosten zu einer Untergemeinschaft besitzt die Untergemeinschaft keine Beschlusskompetenz zur internen Verteilung dieser Kosten unter ihren Mitgliedern. Bevor also gemeinschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf die Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden, müssen sie durch die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft der Untergemeinschaft wirksam zugewiesen worden sein. Die Anfechtungsklage gegen den Beschluss einer mit eigener Beschlusskompetenz ausgestatteten Unter-WEG ist nur gegen die übrigen Eigentümer der Unter-WEG zu richten.

Die Klägerin hat den auf der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft A. Straße 13 + 15 der A-WEG gefassten Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung der Untergemeinschaft für 2008 angefochten. Eine Abrechnung der Gesamtgemeinschaft existiert nicht. Nach der Teilungserklärung sollen die sieben Untergemeinschaften der WEG möglichst selbständig sein. Die Untergemeinschaften sollen eigene Eigentümerversammlungen einberufen und dort Beschlüsse fassen können. Nur die wirklich gemeinschaftlichen Angelegenheiten sollen bei der Gesamtgemeinschaft verbleiben. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind nach Ziffer 2.5 der Gemeinschaftsordnung jeweils sowohl durch die Gesamtgemeinschaft als auch durch die Untergemeinschaften zu erstellen. Das Amtsgericht hat die gegen die übrigen Eigentümer der Untergemeinschaft A. Straße 13 + 15 gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg. Zutreffend hat die Klägerin lediglich die übrigen Eigentümer der Untergemeinschaft, aber nicht auch die anderen Eigentümer der Gesamtwohnanlage verklagt. Auch wenn Anfechtungsklage grundsätzlich gegen sämtliche übrigen Miteigentümer der WEG zu richten ist, gilt etwas anderes, wenn der angegriffene Beschluss auf einer Eigentümerversammlung nur einer Untergemeinschaft gefasst wurde und eine solche Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft von der Teilungserklärung vorgesehen und auch grundsätzlich mit eigener Beschlusskompetenz ausgestattet ist. Dennoch ist der Eigentümerbeschluss nur der Untergemeinschaft hier nichtig. Deren Beschlusskompetenz besteht erst, wenn bereits die Gesamtgemeinschaft die Jahresabrechnung beschlossen und durch diese Abrechnung gemeinschaftsbezogene Zu- und Abflüsse speziell auf die Miteigentümer der Untergemeinschaft zur internen Weiterverteilung (durch Beschluss der Untergemeinschaft) wirksam zugewiesen hat. Auch ein späterer Beschluss der Gesamtgemeinschaft, mit dem die Abrechnungspraxis der Untergemeinschaften generell bestätigt wurde, kann eine nach der Teilungserklärung gerade nicht bestehende Beschlusskompetenz nicht nachträglich, rückwirkend und generell schaffen.

1. Untergemeinschaften können gebildet werden, wenn eine Eigentumswohnungsanlage aus mehreren selbständigen Gebäuden besteht. Solche Untergemeinschaften sind niemals rechtsfähig, wie es die Gesamtgemeinschaft nach § 10 Abs. 6 WEG ist. Eine derartige Untergemeinschaft kann somit weder klagen noch verklagt werden. Es kann auch nur einen einzigen Verwalter der Gesamtanlage geben.

2. Vielfach wird in Teilungserklärungen nur geregelt, dass die Untergemeinschaften wirtschaftlich möglichst getrennt verwaltet werden. Dann kann versucht werden, bestimmte Ausgaben und Einnahmen der Gesamtgemeinschaft den einzelnen Untergemeinschaften zuzuordnen. Über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan haben aber alle Wohnungseigentümer abzustimmen, wobei sie auf die wirtschaftliche Trennung der Untergemeinschaften Rücksicht nehmen müssen. Werden die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt, kann jeder Wohnungseigentümer auch unter Hinweis darauf die Gesamtabrechnung anfechten. Diese Anfechtungsklage ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, die für eine Abrechnung nach den Bestimmungen der Teilungserklärung geradestehen müssen.

3. Im vorliegenden Fall bestimmte die Teilungserklärung darüber hinaus, dass die Untergemeinschaften über die nur sie angehenden Verwaltungsangelegenheiten getrennte Versammlungen und Abstimmungen abhalten dürfen. Damit wird im Grundsatz eine zusätzliche besondere Beschlusskompetenz geschaffen. Anfechtungsprozesse sind dann unter den Mitgliedern der Untergemeinschaft auszutragen, wenn es allein um Belange der Untergemeinschaft geht. Voraussetzung für die Ausübung dieser Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft ist aber, dass zunächst die Gesamtgemeinschaft über Jahresabrechnungen (und entsprechend über Wirtschaftspläne) beschließt. Die aussonderbaren Kosten der Untergemeinschaften sind zunächst im Verhältnis aller Wohnungseigentümer untereinander festzustellen und den Untergemeinschaften zuzuordnen, wobei immer auch nicht trennbare Kosten der Gesamtgemeinschaft verbleiben werden. Erst wenn dieser übergeordnete Abrechnungsbeschluss vorliegt, kann die Untergemeinschaft anschließend auf der Grundlage ihrer besonderen Beschlusskompetenz die interne Verteilung auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft vornehmen, was dann in diesem Rahmen wieder gerichtlich überprüfbar ist. Bevor die übergeordnete Gesamtabrechnung also vorliegt, würde jede Entscheidung der Mitglieder der Untergemeinschaft in der Luft hängen. Darum hat das Gericht hier deren Nichtigkeit ausgesprochen.