besondere Befreiung Schönheitsreparaturen

Die Besonderheiten des Einzelfalles können ergeben, daß der vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter von dieser Pflicht ersatzlos befreit ist.

(Nichtamtlicher Leitsatz, Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt)

I. 1. Die Bekl. waren Mieter einer Wohnung im Hause des Kl. Sie hatten diese Wohnung geräumt, nachdem der Kl. sie hierzu unter Hinweis auf erhebliche Belästigungen durch bevorstehende umfangreiche Modernisierungsarbeiten mehrfach aufgefordert hatte. Bei ihrem Auszug führten die Bekl. keinerlei Renovierungsarbeiten aus. Gemäß § 9 Abs. 4 des von den Bekl. unterzeichneten formularmäßigen Mietvertrages vom 17.9.1974 hatten sie als Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Eine maschinenschriftliche Ergänzung zum Mietvertrag (I 23), die von den Mietern an der hierfür vorgesehenen Stelle nicht gesondert unterschrieben war, aber entsprechend einer handschriftlichen Einfügung unter § 20 des Mietvertrages vom 17.9.1974 als wesentlicher Bestandteil desselben gelten sollte, enthielt eine Renovierungsverpflichtung für den Zeitpunkt des Auszugs.

Nach dem Auszug des Bekl. ließ der Kl. in der geräumten Wohnung eine Nachtspeicherheizung einbauen, wobei einige Wände aufgespitzt werden mußten, so daß es sinnlos gewesen wäre, hier vorher Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Anschluß an die Modernisierungsarbeiten ließ der Kl. die Wohnung komplett renovieren und nahm die Bekl. vor dem Amtsgericht auf Erstattung der ihm hierfür entstandenen Kosten in Anspruch.

Das Amtsgericht hat eine Verpflichtung der Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich bejaht, die Klage aber abgewiesen hinsichtlich der Beträge, die der Kl. für die Herrichtung der im Zuge des Einbaus der Nachtspeicherheizung in Mitleidenschaft gezogenen Wände hatte aufwenden müssen.

Im Berufungsverfahren verfolgt der Kl. seine Ansprüche weiter.

2. Das Landgericht geht davon aus, daß die Bekl. entsprechend der Ergänzung zum Mietvertrag, die eine lndividualvereinbarung beinhalte, bei ihrem Auszug grundsätzlich zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet gewesen seien, will aber im Ergebnis dem Amtsgericht folgen: Bei der ergänzenden Auslegung von Verträgen, die eine Renovierungsverpflichtung beinhalteten, könne in der Regel zwar nicht unterstellt werden, daß der Wille der Parteien auf einen ersatzlosen Verzicht des Vermieters auf Renovierungsarbeiten gerichtet sei, falls die Durchführung dieser Arbeiten wegen Umbaumaßnahmen sinnlos wäre. Im vorliegenden Fall habe ein solcher Verzicht dem hypothetischen Parteiwillen aber deshalb entsprochen, weil der Kl. die Bekl. wegen der geplanten Modernisierungsarbeiten über längere Zeit zum Auszug gedrängt habe.

An einer Entscheidung in diesem Sinne sieht sich das Landgericht gehindert durch einen Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 17.1.1 (WuM 83, S. 75). Die Kammer hat dem Senat deshalb mit Beschluß vom 22.7.1983 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Wird ein Mieter von Wohnraum, der sich im Mietvertrag verpflichtet hat, die angemieteten Räume bei seinem Auszug zu renovieren, von dieser Verpflichtung auch dann nicht ersatzlos befreit, wenn er vom Vermieter unter Hinweis auf bevorstehende Umbauarbeiten in der Wohnung zum Auszug bewogen wurde und wenn diese Umbauarbeiten den Erfolg etwa durchgeführter Schönheitsreparaturen wieder zerstört hätten?

II. Die Vorlage des Landgerichts ist unzulässig; ein Rechtsentscheid kann nicht ergehen.

1. Die Sache wurde wegen beabsichtigter Abweichung von der Entscheidung eines Oberlandesgerichts vorgelegt.

Das Landgericht, das grundsätzlich der im zitierten Rechtsentscheid niedergelegten Rechtsauffassung zuzustimmen scheint, kann, ohne hiervon abzuweichen, den bei ihm anhängigen Rechtsstreit in dem von ihm für richtig gehaltenen Sinn entscheiden. Die vom Landgericht angenommene Voraussetzung für die Vorlage ist somit nicht gegeben.

Das OLG Schleswig hat seinen Rechtsentscheid mit der ergänzenden Auslegung einer für Individual- und Formularverträge typischen Mietvertragsklausel begründet und damit die streitige Frage entschieden, ob die Reparaturpflicht des Mieters stets ohne Rücksicht auf die Abreden der Parteien entfällt, wenn ihre Erfüllung sinnlos und daher unzumutbar wäre, weil der Vermieter die Wohnung sofort nach dem Auszug des Mieters völlig umbauen lassen will (so z.B. Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, §§ 535, 536 Rdn. 146 f.).

Diese Auffassung hat das OLG Schleswig abgelehnt, ohne jedoch umgekehrt zu statuieren, daß unabhängig von weiteren Besonderheiten des Einzelfalles immer eine Ersatzzahlung zu leisten sei. Es wurde lediglich der Inhalt vielfach gebräuchlicher Mietverträge durch Auslegung ergänzt, was nicht ausschließt, daß es aufgrund besonderer Umstände treuwidrig sein könnte, aus bestimmten durch Auslegung gewonnenen vertraglichen Regelungen Rechte herzuleiten oder eine nur für den Normalfall zutreffende Vertragsauslegung zu modifizieren. Darum geht es aber im konkreten Fall.

2. Zuzustimmen ist im übrigen der Auffassung des Landgerichts, daß die Vorlagefrage einem Rechtsentscheid kaum zugänglich sein dürfte, jedenfalls aber keine grundsätzliche Bedeutung für andere Rechtsstreitigkeiten hat.

Es geht um auf eine Individualvereinbarung gestützte Ansprüche, die das Landgericht wegen Besonderheiten des konkreten Sachverhalts ablehnen will. Hierzu bedarf es einer Gesamtabwägung aller Gesichtspunkte des Einzelfalles, unabhängig davon, ob die vom Landgericht vorgesehene Entscheidung mit einer weiteren ergänzenden Vertragsauslegung oder rechtsmißbräuchlichem Verhalten zu begründen wäre. Letztlich ist die Entscheidung von tatrichterlicher Würdigung abhängig, die auch dann, wenn der Mieter vom Vermieter unter Hinweis auf bevorstehende Umbauarbeiten zum Auszug bewogen wurde, je nach Fallgestaltung hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters, für Schönheitsreparaturen zu zahlen, zu unterschiedlichen Ergebnissen führen könnte. Eine allgemeingültige Beantwortung der Vorlagefrage erscheint somit kaum möglich.

Es ließe sich auch schwerlich eine Entscheidung etwa in dem Sinne treffen, daß jedenfalls "in der Regel" der in der Vorlagefrage beschriebene Sachverhalt zu einer ersatzlosen Befreiung von der Renovierungsverpflichtung führen müsse. Es käme immer darauf an, in welcher Form die Mieter zum Auszug gedrängt wurden, wie belästigend die in Aussicht gestellten Umbauarbeiten waren, ob eine Duldungspflicht bestanden hatte, ob aus anderen Gründen ohnehin die Bereitschaft zum Auszug bestanden hatte usw. (vgl. auch OLG Hamm, Beschl. v. 21.2.1983, WuM 83, S. 107; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 7.7. 1981, WuM 81, S. 271).

Jedenfalls aber könnte eine auf den Regelfall beschränkte Beantwortung der Vorlagefrage bei der Entscheidung von Einzelfällen so wenig weiterführen, daß ihr keine grundsätzliche Bedeutung beigemessen werden kann.