Besitzvermerk

Besitzvermerk; Besitzrecht; einstweiligeVerfügung; Ausschlussgründe; Gebäudeeigentum; Bahnhofsanlagen; Güterschuppen; Nutzungsvertrag

Der Besitzvermerk kann im Verfahren der einstweiligen Verfügung ohne Prüfung etwaiger Ausschlußgründe (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG) eingetragen werden.

I. Die Beteiligte zu 1. ist nach §§ 21, 22 Eisenbahnneuordnungsgesetz verfügungsbefugt bezüglich der streitgegenständlichen Flur-stücke. Die Flurstücke sind Teil der Bahnhofsanlage in O. Im Grundbuch eingetragen ist: "Eigentum des Volkes: Rechtsträger: Deutsche Reichsbahn". Die Beteiligte zu 2. ist Rechtsnachfolgerin der Vereinigung der gegenseitigen Bauernhilfe (VdgB) Bäuerliche Handelsgenossenschaft e. G. O. (im folgenden VdgB BHG e. G. O.). In den 30er Jahren wurde auf einem der Flurstücke ein Güterschuppen mit Güterabfertigung als Teil der Bahnhofsanlagen errichtet. Mit Verträgen vom November 1959 bzw. Juni 1966 vermietete die Deutsche Reichsbahn Lagerräume im Güterschuppen an die VdgB BHG e. G. O. Diese errichtete mit Bewilligung der Reichsbahndirektion Dresden und auf Grundlage eines Prüfbescheides der Staatlichen Bauaufsicht vom 21.7.1972 auf einem Flurstück eine Fahrzeugwaage mit Waagehaus. Die Deutsche Reichsbahn erklärte sich mit Schreiben vom 6.5.1985 mit dem Verkauf der Güterschuppen und des Verwaltungsteiles an die VdgB BHG e. G. O. unter der Bedingung einverstanden, daß sie den Kulturraum, den Aufenthaltsraum und eine Toilette weiter nutzen darf. Am 16.9.1985 wurde ein schriftliches Verkaufsprotokoll angefertigt. Der Kaufpreis für die Gebäude von 28.379 DDR-Mark wurde von der VdgB BHG e. G. O. an die Deutsche Reichsbahn gezahlt. Eine notarielle Beurkundung der Vereinbarung fand nicht statt. Am 7.1./7.2.1986 schlossen die Deutsche Reichsbahn und die VdgB BHG e. G. O. einen weiteren Nutzungsvertrag bezüglich des Grundstücks, auf dem die Gebäude stehen, einschließlich Gleisbenutzung. Ab 1.1.1991 wurde hinsichtlich des Mietzinses Mehrwertsteuer erhoben. Mit Nachtrag zum 1.4.1993 wurde die Jahresmiete erhöht bzw. durch einen weiteren Nachtrag zum 1.3.1995 vereinbart, daß monatliche Miete zu zahlen ist. Am 28.6./14.7.1995 schlossen die Beteiligten einen weiteren Nutzungsvertrag zum 1.10.1995 ab. Er enthält die Bestimmung, daß das Eigentum der Beteiligten zu 2. das Lager und Bürogebäude (ehemaliger Güterschuppen), die Kläranlage und die Fahrzeugwaage sei. Grund und Boden sei Eigentum der Deutschen Bundesbahn AG. Für die Vermietung von Grund und Boden wurde eine monatliche Miete vereinbart. Am 18.4.1996 beantragte die Beteiligte zu 2. beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung eines Besitzvermerks nach Artikel 233 § 2 c Abs. 2 EGBGB bezüglich der Flurstücke im Grundbuch. Die Eintragungen erfolgten jeweils am 20.8.1996 unter Bezugnahme auf Art. 233 § 2 a EGBGB. Gegen die Eintragungen legte die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz vom 9.12.1996 Beschwerde ein. Sie hat die Auffassung vertreten, daß die Beteiligte zu 2. aufgrund des Nutzungsvertrages vom 1.10.1995 nach Ablauf der Pachtzeit zur Entfernung der Gebäude verpflichtet sei und im übrigen keinen Bereinigungsanspruch bezüglich der Gebäude habe. Das Amtsgericht half der Beschwerde nicht ab, da es diese als unzulässig ansah. Gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 16.6.1997 legte die Beteiligte zu 1. wiederum Beschwerde ein. Dieser Beschwerde hat die zuständige Richterin nicht abgeholfen. Das Landgericht Chemnitz hat mit Beschluß vom 22.12.1998 das Amtsgericht - Grundbuchamt - Marienberg angewiesen, die Eintragung der Besitzvermerke für die Beteiligte zu 2. zu löschen. Es meint, daß die Beschwerde zulässig sei, obwohl sie sich gegen eine Eintragung richte, weil hier eine Löschung verlangt werde. Die Beschwerde sei begründet, weil der Beteiligten kein Recht zum Besitz im Sinne des

12.1998 das Amtsgericht - Grundbuchamt - Marienberg angewiesen, die Eintragung der Besitzvermerke für die Beteiligte zu 2. zu löschen. Es meint, daß die Beschwerde zulässig sei, obwohl sie sich gegen eine Eintragung richte, weil hier eine Löschung verlangt werde. Die Beschwerde sei begründet, weil der Beteiligten kein Recht zum Besitz im Sinne des Art. 233 § 2 a EGBGB zustehe. Dies wäre nur der Fall, wenn der Beteiligten zu 2. ein Bereinigungsanspruch nach dem SachenRBerG zustehe. Dies sei nicht der Fall, weil § 2 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG gegeben sei. Die Beteiligte zu 2. sei mit Bereinigungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rechtsvorgängerin eine Untergliederung der Vereinigung der gegenseitigen Bauernhilfe gewesen sei, die den §§ 20 a, 20 b des Parteiengesetzes unterfalle.

Gegen den Beschluß hat die Beteiligte zu 2. weitere Beschwerde eingelegt. (...)

II. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist gemäß §§ 78 ff. GBO zulässig und auch begründet.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluß des Amtsgerichts Marienberg vom 16.6.1997 war zulässig. Nach § 71 Abs. 2 GBO sind nach Sinn und Zweck der Vorschrift (vgl. Demharter, GBO, 22. Aufl. 1997, § 71, Rdn. 1, 36) nur solche Beschwerden gegen Eintragung unzulässig, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann. Das ist je-denfalls bei dem vorliegenden Besitzvermerk nach Artikel 233 §§ 2 a, 2 c Abs. 2 EGBGB nicht der Fall. Die Eintragung des Besitzvermerks soll gerade einen gutgläubigen Erwerb verhindern (vgl. § 111 SachenRBerG). Der Beschluß des Landgerichts Chemnitz vom 22.12.1998 beruht auf einer Verletzung des Gesetzes. Für das vorliegende Verfahren liegen die Voraussetzungen für die Eintragung eines Vermerks zugunsten des Beteiligten zur Sicherung eines Anspruchs nach dem SachenRBerG vor. 1. Der Beteiligten zu 2. steht zur Sicherung etwaiger Ansprüche nach dem SachenRBerG ein Anspruch auf Eintragung eines Vermerks in der 2. Abteilung des Grundbuchs bezüglich der streitgegenständlichen Grundstücke zu.

a) Die Beteiligte zu 2. macht in dem Verfahren nicht geltend, daß sie selbständiges Gebäudeeigentum im Sinne von Art. 233 § 2 b EGBGB erworben hat, deren Eintragung sie begehrt. Im übrigen wäre selbständiges Gebäudeeigentum an dem mit der Vereinbarung vom 6.5.1985 veräußerten Güterschuppen und dem Verwaltungsteil nicht entstanden. Auch nach dem damals geltenden Recht der DDR konnte an dem bereits in den 30er Jahren errichteten Gebäude kein selbständiges Gebäudeeigentum entstehen; dies war beispielsweise unter den Voraussetzungen des § 27 LPG-G oder § 459 ZGB-DDR bei einer hier nicht vorliegenden Errichtung von Gebäuden möglich. Lediglich bei den von der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2 errichteten Fahrzeugwaage bzw. des Waagehauses ist ein vom Grundstück unabhängiges Eigentum der Beteiligten zu 2. denkbar, falls die Voraussetzungen des § 459 ZGB-DDR vorliegen und es sich um ein Gebäude oder eine Anlage im Sinne von Art. 233 § 2 a EGBGB handelt.

b) Der Beteiligten zu 2. entsteht indessen ein Besitzrecht im Sinne des Art. 233 § 2 a EGBGB an den auf dem Grundstück aufstehenden Gebäuden zu. Nach Auffassung des Senats sind bei der Prüfung der Voraussetzung der Eintragung eines Besitzrechts im Grundbuch nach Art. 233 § 2 a, 2 c Abs. 2 EGBGB, §§ 4, 7 GGV nicht alle Voraussetzungen eines Anspruchs nach dem SachenRBerG vom Grundbuchamt zu prüfen. Insbesondere die Überprüfung, ob ein Rechtsverhältnis nicht dem SachenRBerG unterfällt, weil der Anspruchsteller möglicherweise Rechtsnachfolger einer der in § 2 Abs. 2 SachenRBerG genannten Untergliederungen ist, bleibt der Prüfung in dem konkreten Bereinigungsverfahren vorbehalten. Dies ergibt sich aus der Formulierung des Gesetzes in Art. 233 § 2 c Abs. 2 EGBGB. Dort wird von der Sicherung "etwaigen" Ansprüche aus dem SachenRBerG gesprochen. Auch der Zusammenhang der Vorschriften der Art. 233 §§ 2 a, 2 c Abs. 2 EGBGB, §§ 4 und 7 GGV sprechen jedenfalls dagegen, daß Eintragungsvoraussetzung für einen Besitzvermerk der Nachweis eines in allen Einzelheiten dargelegten und glaubhaft gemachten Anspruchs nach dem SachenRBerG ist. Das Gesetz macht die Eintragung des Vermerks einmal von dem Vorliegen eines Besitzrechts nach Art. 233 § 2 a EGBGB abhängig, wobei bereits das Besitzrecht mit dem Bestehen eines nicht im Grundbuch eingetragenen Nutzungsrechts nachgewiesen ist (vgl. Rauscher, in: Staudinger, BGB, 13. Aufl. 1996, Art. 233 § 2 c, Rdn. 20). Die Eintragung des Vermerks erfolgt auf Nachweis jedenfalls der in § 4 Abs. 4 GGV genannten Voraussetzungen. Dort wird nicht ein in allen Einzelheiten nachgewiesener Anspruch nach dem SachenRBerG zum Nachweis der Eintragung des Vermerks genannt, sondern die Vorschrift knüpft im wesentlichen an die Vorlage bestimmter Unterlagen an.

2. Die in diesem Sinne erforderlichen Eintragungsvoraussetzungen liegen vor bzw. sie sind mit den bei der Grundbuchakte befindlichen Schriftstücken ausreichend nachgewiesen. Ob der Beteiligten zu 2. allerdings tatsächlich ein Anspruch auf Bereinigung zusteht, kann abschließend nur in einem entsprechenden Verfahren nach dem SachenRBerG abgeklärt werden. Ein Besitzrecht an dem auf dem Flurstück 1058/12 aufstehenden Geräteschuppen nebst Verwaltungsteil steht der Beteiligten zu 2. nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit b EGBGB zu. Das Recht aus dieser Vorschrift steht auch ehemaligen Bäuerlichen Handelsgenossenschaften zu (vgl. BGH, NJW 1998, 1713). Der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1. sind im Sinne dieser Vorschrift die Gebäude zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung überlassen worden. Daß die Gebäude bereits vor 1945 errichtet wurden, ist unschädlich (vgl. BGH, a.a.O.). Gegeben sind allerdings nicht die Voraussetzungen des Art. 233 § 2 a lit d EGBGB. Erfaßt werden von dieser Regelung Fälle, in denen aus der Hand von Behörden oder Organen ein Gebäude auf volkseigenem Grund erworben werden sollte (vgl. Rauscher, a. a. O., Rdn. 53). Darunter fällt allerdings der zwischen den Rechtsvorgängern der Beteiligten geschlossene Kaufvertrag über das Gebäudeeigentum nicht. Er ist unwirksam. Nach DDR-Recht unwirksame Kaufverträge unterfallen nicht dem Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit. d EGBGB (vgl. BGHZ 125, 125, 134; Bassenge, in: Palandt, BGB, 58. Aufl. 1999, Art. 233 § 2 a EGBGB, Rdn. 6). Der am 6.5. bzw. 30.5.1985 abgewickelte Kaufvertrag ist unwirksam, weil selbständiges Gebäudeeigentum an den Güterschuppen nebst Verwaltungsteil nicht bestand. Auch nach DDR-Recht galt der Grundsatz, daß mit dem Boden fest verankerte Gebäude grundsätzlich Bestandteil des Grundstückseigentums sind. Die im einzelnen geregelten Ausnahmen z. B. gemäß § 27 LPG-G bzw. § 459 ZGB-DDR liegen hier insbesondere deshalb nicht vor, weil die Gebäude bereits in den 30er Jahren errichtet wurden.

Das Besitzrecht bezüglich der von der Rechtsvorgängerin errichteten Fahrzeugwaage nebst Waagehaus ergibt sich aus Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit a EGBGB. Eine entsprechende Genehmigung der staatlichen Bauaufsicht wurde am 21.7.1972 erteilt. 3. Die Ansprüche der Beteiligten zu 2. aus dem SachenRBerG und zum Besitz sind ausreichend nachgewiesen. Zwar verweist Art. 233 § 2 c Abs. 2 Satz 4 EGBGB auf § 885 BGB, so daß für die Eintragung die Bewilligung des Grundstückseigentümers oder eine entsprechende einstweilige Verfügung erforderlich wäre (so in der Tat: KG, Rpfleger 1998, 239, 240; LG Schwerin, Rpfleger 1998, 283 f. [mit der Begründung, für § 4 GGV fehle es an einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage]; Bassenge, a. a. O. Rdn 2); dies steht allerdings im Widerspruch zu §§ 4 Abs. 4, 7 GGV, wonach verlangt wird, daß die Eintragung aufgrund eines der dort bezeichneten Nachweise erfolgt. Der Senat ist daher der Auffassung, daß die Eintragung des Besitzvermerks unter den erleichterten Voraussetzungen insbesondere des § Abs. 4 GGV erfolgen kann (vgl. Thüringer OLG, Rpfleger 1999, 216; Rauscher, a. a. O., Art. 233 § 2 c, Rdn. 24; v. Oefele, in: Münchner Kommentar zum BGB, Ergänzungsband, 3. Aufl. 1995, Art. 233 § 2 c, Rdn. 4), da der Gesetz- und Verordnungsgeber bewußt in Abweichung von den ansonsten vorauszusetzenden Eintragungsbestimmungen ein vereinfachtes Nachweisverfahren geschaffen hat. Die Gebäudegrundbuchverfügung beruht auch auf einer ausreichenden Ermächtigungsgrundlage (vgl. Thüringer OLG, a. a. O.). Nach dem bei den Grundbuchakten befindlichen Überlassungsvertrag vom 7.1./7.2.1986, aus dem die Nutzung zu anderen als Erholungs- und Freizeitzwecken im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 3 GGV belegt ist, ist das Besitzrecht bzw. der etwaige Anspruch der Beteiligten zu 2. nach dem SachenRBerG ausreichend belegt.

Der Beschluß des Landgerichts Chemnitz war daher aufzuheben und die Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluß des Amtsgerichts Marienberg bzw. gegen die Eintragung der Besitzvermerke im Grundbuch zurückzuweisen.