Besitzübergabe

Besitzübergabe; Nichtnutzung bei verspäteter Rückgabe ohne Einfluss auf Nutzungsentschädigung; Rückgabe der Mietsache; Echtheit der Unterschrift

1. Zu den Anforderungen an die Besitzübergabe, wenn der das Grundstück veräußernde Eigentümer zugleich Geschäftsführer der Mieter-GmbH ist.

2. Gibt der Mieter die Mietsache nicht zurück, hat ihre Nichtnutzung auf die Höhe der vereinbarungsgemäß zu zahlenden Miete bzw. Nutzungsentschädigung keinen Einfluss.

3. Zu den Anforderungen an die Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB), wenn die zu räumenden Stellplätze nicht äußerlich eingegrenzt sind.

4. Erklärungen einer Partei bei ihrer Anhörung gehen dem schriftlichen Vorbringen ihres Anwalts vor.

5. Steht die Echtheit der Namensunterschrift fest, so wird vermutet, dass die über der Unterschrift stehende Schrift vom Aussteller selbst stammt oder mit dessen Willen dort steht. Sache des Unterzeichners ist es deshalb, die gesetzliche Vermutung ZPO durch den Beweis des Gegenteils zu widerlegen.

II. A. Berufung der Bekl. zu 1)

[...] Zu Unrecht wirft die Bekl. zu 1) der Kl. auch vor, ihr den Besitz an dem Mietobjekt nicht verschafft zu haben. Die Kl. schuldete unter den besonderen Umständen des Falles keine körperliche Übergabe des Mietobjekts in Gestalt einer Schlüsselübergabe. Allerdings erfüllt der Vermieter seine Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung in aller Regel dadurch, dass er dem Mieter durch die Übergabe der Schlüssel die tatsächliche Verfügungsgewalt (§ 854 BGB) über die Mieträume verschafft. Das muss nicht durch Übergabe der Schlüssel unmittelbar vom Vermieter an den Mieter geschehen, sondern kann auch dadurch erfüllt werden, dass der Vormieter die Schlüssel mit dem Einverständnis des Vermieters dem Mieter übergibt (OLG Düsseldorf, OLGR 2000, 282). Von dieser Regel gibt es aber Ausnahmen, nämlich dann, wenn der Mieter bereits im Besitz der Räume ist. So verhält es sich beispielsweise dann, wenn das bereits beendete Mietverhältnis durch Vertragsneuabschluss wiederbegründet wird, ohne dass der Mieter zuvor den Besitz an den Räumen aufgegeben hatte. Ähnlich verhält es sich in den Fällen, in denen nach Beendigung des Haupt- und des Untermietverhältnisses der Hauptvermieter das Mietverhältnis mit dem früheren Untermieter nun als Hauptmieter neu begründet, ohne dass der Mieter den Besitz an den Mieträumen zuvor aufgegeben hatte.

Hieran gemessen hat das Landgericht unter den besonderen Umständen des Streitfalls mit zutreffender Begründung eine Gebrauchsüberlassung und Besitzübertragung auf die Bekl. zu 1) dadurch angenommen, dass sich der bis zum Stichtag bestehende Eigenbesitz des Bekl. zu 2) in einen Organbesitz für die Bekl. zu 1) umgewandelt hat. Nach außen dokumentiert wird die Besitzeinräumung dadurch, dass die Bekl. zu 1) im eigenen Namen die auf GA 261, 274 und 282 befindlichen (Unter-) Mietverträge abgeschlossen und den Mietern den Besitz an den Mietflächen eingeräumt hat.

Soweit der Bekl. zu 2) anlässlich seiner Anhörung vom 21.10.2011 (GA 371) angegeben hat, er habe im Rahmen des Kaufvertrages die Außentürschlüssel an die von der Kl. beauftragte Maklerfirma übergeben, steht dem schon entgegen, dass sich die Bekl. zu 1) gemäß § 1 Ziffer 2 des Mietvertrags vom 12.3.2008 mit der Firma D. verpflichtet hatte, an diese „2 Hausschlüssel" auszuhändigen (GA 262). Eine derartige Vertragspflicht impliziert nach allgemeiner Lebenserfahrung, dass der Vermieter - hier die Bekl. zu 1) - auch im Besitz der hierfür erforderlichen Schlüssel ist. Auf eine Vernehmung der von der Kl. für eine Besitzverschaffung angebotenen Zeugen (GA 61) kommt es daher nicht an.

Da streitgegenständlich nur Zahlungsansprüche der Kl. bis Oktober 2009 sind, ist unerheblich, dass die Räume 111, 113, 114 seit dem 1.7.2010 an die Fa. ... Versicherungsmakler vermietet sein sollen (GA 463). Darauf, ob die vorgenannten Räume schon ab 1.1.2009 der Kl. durch die Bekl. ungenutzt zur Verfügung gestanden haben sollen, kommt es nicht an. Für den streitgegenständlichen Zeitraum ist - wie nachfolgend noch ausgeführt wird - nach den getroffenen Feststellungen nicht von einer Rückgabe der Mietsache auszugehen. Gibt der Mieter die Mietsache aber nicht zurück, hat ihre Nichtnutzung auf die Höhe der vereinbarungsgemäß zu zahlenden Miete bzw. Nutzungsentschädigung keinen Einfluss, § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes gerichtet (BGH, Beschl. v. 5.10.2005, GE 2006, 572 = NJW 2005, 3786 = ZMR 2006, 106 - VIII ZB 52/04). Hierfür genügt gemäß § 854 Abs. 2 BGB die Einigung des bisherigen Besitzers und des Erwerbers, wenn der Erwerber in der Lage ist, die Gewalt über die Sache auszuüben. Zur Aufgabe des Besitzes genügt weder ein behaupteter fehlender Nutzungs- noch der bloße Aufgabewille. Der Besitz kann nur durch eine vom Aufgabewillen getragene, äußerlich erkennbare Handlung aufgegeben werden. Dabei genügt nicht die bloße Erklärung, man räume einem anderen den Besitz ein; auch reichen irgendwelche symbolischen Übertragungshandlungen nicht aus (BGH, NJW 1979, 714; Senat, Urt. v. 8.1.2009, I – 10 U 23/07, NZB verworfen gemäß Beschl. v. 27.5.2009, XII ZR 30/09). Das gilt grundsätzlich auch, wenn die zu räumende Fläche - wie hier - die Stellplätze nicht äußerlich eingegrenzt sind und der Vermieter deshalb die faktische Möglichkeit hat, die tatsächliche Sachherrschaft auszuüben. Hieran gemessen ist den getroffenen Feststellungen eine diesen Anforderungen entsprechende Besitzübertragung auf die Kl. nicht zu entnehmen. Auch die Berufungsbegründung lässt Rechtserhebliches hierzu nicht erkennen.

[...]

B. Berufung der Kl.

Die Berufung der Kl. führt in Höhe von 29.705 € zu einer gesamtschuldnerischen Haftung des Bekl. zu 2). Seine Haftungserklärung ist nicht erst in der „ergänzten Vertragsurkunde" (Anlage K 4, GA 67), sondern bereits in der handschriftlich nach § 4 c eingefügten und von ihm unterschriebenen Erklärung, „... H. übernimmt für die Zahlung der vereinbarten Miete die persönliche Haftung", des vorangegangenen Mietvertragsentwurf enthalten (Anlage K 1, GA 20), der - wie bereits dargestellt - seinerseits Grundlage der mietvertraglichen Beziehungen ist; auf den fehlenden Zugang der Anlage K 4 kommt es deshalb nicht an.

Die Übernahme der persönlichen Haftung für die Zahlung der vereinbarten Miete steht zugunsten der Kl. nach den Regeln des Urkundenbeweises fest. Nach dem danach hier anzuwendenden § 416 ZPO begründen vom Aussteller unterschriebene Privaturkunden vollen Beweis dafür, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen von ihm abgegeben worden sind. Dass die Unterschrift auf Seite 5 seines undatierten Vertragsentwurfs vom ihm selbst stammt, hat der Bekl. zu 2) schon bei seiner erstinstanzlichen Anhörung vom 15.10.2011 eingeräumt (GA 171). Das erstmalige Bestreiten der Berufungserwiderung (Seite 3, GA 496) ist unabhängig von §§ 288, 535 und 531 Abs. 2 ZPO schon deshalb unerheblich, weil Erklärungen einer Partei bei ihrer Anhörung dem schriftlichen Vorbringen ihres Anwalts vorgehen (BGH LM § 141 ZPO Nr. 2; VersR 1965, 287, 288; NJW 1995, 718, 720; NJW 1996, 522, 524 mwN.); abgesehen davon kann sich der Bekl. nicht auf Erinnerungslücken berufen, weil die Leistung der Unterschrift Gegenstand seiner eigener Wahrnehmung war (§ 138 Abs. 4 ZPO). Auch sein sonstiges Vorbringen ist nicht geeignet, die Vermutungswirkung des § 416 ZPO zu beseitigen.

Steht - wie hier (§ 439 Abs. 2 und 3 ZPO) - die Echtheit der Namensunterschrift fest, so hat die über der Unterschrift stehende Schrift nach § 440 Abs. 2 ZPO die Vermutung der Echtheit für sich; es wird daher vermutet, dass die über der Unterschrift stehende Schrift vom Aussteller selbst stammt oder mit dessen Willen dort steht. Sache des Unterzeichners ist es deshalb, die gesetzliche Vermutung ZPO durch den Beweis des Gegenteils zu widerlegen (§ 292 ZPO); dies gilt selbst bei Blankounterschriften und sogar beim Einwand des Blankettmissbrauchs. Die Echtheitsvermutung erstreckt sich in diesem Fall darauf, dass die nachträgliche Ausfül­lung des Blanketts durch dessen Empfänger vereinbarungsgemäß erfolgte, also in­haltlich dem Willen des Unterzeichners entsprach; sie legt ihm somit auch den Beweis dafür auf, dass der darüber stehende Text nachträglich und ohne seinen Willen eingefügt worden ist (BGHZ 104, 172, 176 f. = NJW 1988, 2741; NJW 86, 3086, 3087; NJW 1990, 3077, 3079; NJW 2000, 1179, 1181; Musielak-Huber, § 440 ZPO, Rn. 5).

Diesen ihm obliegenden Nachweis hat der Bekl. zu 2) - wie der Senat in der mündlichen Verhandlung erörtert hat - nicht erbracht. Der Beweis des Gegenteils im Sinne des 292 Satz 1 ZPO ist seiner Natur nach Hauptbeweis; er ist erst dann geführt, wenn die Unwahrheit der vermuteten Tatsache voll bewiesen ist. Die bloße Erschütterung der Vermutung ist deshalb nicht ausreichend; erforderlich ist vielmehr der volle Beweis des Gegenteils der vermuteten Tatsache. Es ist daher ein substantiierter Tatsachenvortrag unter Beweis zu stellen, der den gesetzlich vermuteten Umstand nicht nur in Zweifel zieht, sondern ausschließt; andernfalls liegt der Versuch eines unzulässigen Ausforschungsbeweises vor (BGH NJW 2006, 2250, 2253; NJW 2010, 363, 364; BAG NJW 1988, 3586, 3587 mwN.). Vorliegend fehlt es nicht nur an jedwedem Beweisantritt für einen von der Vermutung des § 440 Abs. 2 ZPO abweichenden Geschehensablauf; das Vorbringen des Bekl. zu 2) erschöpft sich zudem in bloßen Mutmaßungen darüber, wie es zu seiner Unterschriftsleistung und der Einfügung des darüberstehenden Textes gekommen sein könnte. Vor allem aber behauptet er nicht einmal selbst, dass die über seiner Unterschrift enthaltene Erklärung den vorangegangenen Parteiabsprachen widerspricht.

[...]