Besitzstörung des Mieters durch Baugerüst

Der Mieter kann im Wege einer einstweiligen Verfügung die Beseitigung eines Baugerüsts verlangen, auch wenn er zur Duldung nach § 541 a BGB verpflichtet wäre.

Die Kl. sind Mieter einer Dreizimmerwohnung im Vorderhaus, Hochparterre links, des Hauses Kstraße. Das Haus liegt in einem Sanierungsgebiet gemäß § 144 BauGB. Die Bekl. hat das Grundstück von dem Eigentümer R. erworben, ist jedoch noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Sie beabsichtigt eine umfassende Sanierung und Modernisierung des Gebäudes. Die Baugenehmigung und die sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 144 BauGB liegen bisher nicht vor.

Am 26. März 1999 ließ die Bekl. vor der Straßenfront des Vorderhauses ein vom Straßenniveau bis zur Traufhöhe reichendes Gerüst errichten. Für die Aufstellung auf dem Gehweg liegt eine Sondernutzungsgenehmigung vor. Das Gerüst wurde am 9. April 1999 vollständig mit weißer und blauer Gitterkunststoff-Folie verkleidet. Zwei Zimmer der Wohnung der Kl. liegen mit den Fenstern hinter dem Gerüst. Auch bei geöffneten Fenstern ist hinter der Plastikfolie kein Lüftungseffekt zu erzielen. Die Wohnung wird nur diffus belichtet, so daß die Zimmer selbst zur Mittagszeit künstlich beleuchtet werden müssen. Auf den Laufbohlen des Gerüsts lagert sich Staub und Schmutz ab, der selbst durch die geschlossenen Fenster in die Zimmer dringt.

Auf ein Schreiben der Mieter des Vorderhauses vom 13. April 1999, in dem diese die Rücknahme der Genehmigung der Gerüstaufstellung verlangten, teilte die Bezirksstadträtin für Bauen, Wohnen und Umwelt mit Schreiben vom 27. April 1999 mit, daß sie nach ihrer Kenntnis die Gerüststellung nicht unterbinden könne. Dies lasse sie jedoch nochmals genauestens überprüfen. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung werde erst erteilt, wenn die Berechtigung zur Antragseinreichung nachgewiesen und die Planungsunterlagen, die mit den Mietern vor Baubeginn abzuschließenden Modernisierungsvereinbarungen sowie die Verpflichtung zur Einhaltung der Mietobergrenze vorlägen. Die Kl. verlangen die Entfernung des Gerüstes im Wege einstweiliger Verfügung und behaupten, auf dem Gerüst hätten bis heute keine Arbeiten stattgefunden. Es sei auch nicht damit zu rechnen, daß in absehbarer Zeit irgendwelche Arbeiten, zu denen das Gerüst benötigt würde, in Angriff genommen werden könnten. Für eine Genehmigung fehle insbesondere der Abschluß der Modernisierungsvereinbarungen. Es sei nicht damit zu rechnen, daß die Bekl. die Voraussetzungen der Genehmigung kurzfristig erfülle. Nach Auskunft von Frau Sch. vom Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, die der Kl. zu 1) dort am 20. bzw. 21. Mai 1999 aufgesucht habe, sei das Vorhaben nicht genehmigungsreif. Eine Teilgenehmigung nur zur Sanierung der Fassade werde nicht erteilt, solange die Grundvoraussetzungen für die Genehmigung des gesamten Vorhabens nicht geschaffen würden.

Das sinnlos vor den Fenstern ihrer Wohnung stehende Gerüst verletze das Recht der Kl. auf den ungestörten Gebrauch der Wohnung so schwerwiegend, daß die Rechtsverletzung nur durch die Entfernung des Gerüsts beseitigt werden könne. Das Gerüst sei nicht geeignet, Schutz vor herabfallenden Putzteilen zu bieten.

Die Klage ist begründet. Zur Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 862 BGB im einstweiligen Verfügungsverfahren ist ein besonderer Verfügungsgrund nicht erforderlich, weil dieser Anspruch bereits nach dem Gesetz auf zügige Geltendmachung angelegt ist (OLG Stuttgart, NJW-RR 1996, 1516; LG Bremen, MDR 1989, 1111). Eine weitere gesonderte Eilbedürftigkeit ist nicht erforderlich.

Die Kl. haben einen Anspruch auf Beseitigung des Gerüsts nebst Plane in dem Umfang, in dem dies zur Wiederherstellung der ursprünglichen Belüftbarkeit und des ursprünglichen Lichteinfalls sowie zur Vermeidung des Eindringens von Staub in die Zimmer erforderlich ist, aus § 862 Abs. 1 BGB.

Die Kl. sind Besitzer der von ihnen gemieteten und bewohnten Räume im Hochparterre des Vorderhauses der Kstraße ... Dieser Besitz wird durch die Bekl. gestört. Durch die Aufstellung des Gerüsts wird die Belüftung der Wohnung verhindert. Der Lichteinfall wird stark reduziert, und es dringen Staub und Schmutz in die Wohnung ein. Dadurch wird die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Die Bekl. ist Störerin. Störer ist derjenige, mit dessen Willen ein beeinträchtigender Zustand besteht oder von dessen Willen die Beseitigung abhängt (Palandt-Bassenge, 58. A., Rdnr. 4 zu § 862 BGB). Hier wurde das Gerüst im Auftrag der Bekl. errichtet und steht auf ihre Veranlassung hin vor dem Gebäude.

Die Besitzstörung erfolgte im Wege verbotener Eigenmacht. Gemäß § 858 Abs. 1 BGB ist Voraussetzung dafür zunächst, daß die Besitzstörung ohne Willen des Besitzers erfolgt. Die Kl. haben der Errichtung des Gerüsts vor ihren Fenstern zugestimmt. Es liegt auch keine Gestattung der Störung durch das Gesetz vor. Insoweit kann dahinstehen, ob die Kl. die Aufstellung des Gerüsts für eine notwendige Fassadensanierung nach § 541 a BGB dulden müssen. Die Widerrechtlichkeit der verbotenen Eigenmacht wird nur ausgeschlossen, wenn die Voraussetzungen eines Gesetzes vorliegen, das gerade das eigenmächtige Handeln gestattet. Nicht ausreichend ist es, wenn dem Störer nur ein klagbarer Anspruch auf Duldung der Beeinträchtigung gewährt wird (Palandt Bassenge, Rdnr. 7 zu § 858 BGB). § 541 a BGB gewährt jedoch nur einen einzuklagenden Anspruch auf Duldung bzw. Mitwirkung des Mieters (Palandt-Putzo, Rdnr. 4 zu § 541 a BGB), kein Selbsthilferecht.

Die Aufstellung des Gerüsts ist auch nicht nach § 904 BGB gerechtfertigt. Zwar kann der Besitzer entsprechend § 904 BGB verpflichtet sein, Einwirkungen auf die in seinem Besitz befindliche Sache zu dulden (Soergel-Baur, 12. A., 6. Bd. Rdnr. 4 zu § 904 BGB). Die Bekl. hat jedoch nicht hinreichend dargelegt, daß die Aufstellung eines Gerüsts vom Straßenniveau bis zur Traufhöhe notwendig ist, um eine Gefahr für Passanten und Hausbewohner abzuwehren. (wird ausgeführt)

Die Geltendmachung des Besitzstörungsanspruchs durch die Kl. ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung gemäß § 242 BGB ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hat die Besitzschutzansprüche durch § 863 BGB bewußt so ausgestattet, daß schuldrechtliche Duldungspflichten außer Betracht bleiben. Das etwaige Bestehen eines Anspruchs der Bekl. auf Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen macht die Verfolgung des Besitzschutzanspruchs nicht treuwidrig.

Für viele Instandsetzungsmaßnahmen muß ein Gerüst aufgestellt werden, das dann noch mit Planen und Netzen verhängt wird, wenn Arbeiten an der Fassade nötig sind. Daß die davon betroffenen Mieter die Miete mindern können, ist klar, und man hat bisher nur über die Höhe des Minderungssatzes gestritten.

Das Amtsgericht Mitte ist noch einen Schritt weitergegangen und hat im Wege einstweiliger Verfügung die Entfernung des Gerüstes angeordnet. Es liege eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 862 BGB vor, da der Mieter der Einschränkung seines Besitzes nicht zugestimmt habe. Auf eine Duldungspflicht nach § 541 a BGB komme es nicht an. Diese Vorschrift gäbe dem Vermieter nur ein einklagbares Recht, gestatte aber nicht eigenmächtiges Handeln.

Wir halten das Urteil nicht im Ergebnis aber in der Begründung für falsch. Nimmt man das Urteil wörtlich, wäre jede Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Bauarbeiten vom Mieter durch einstweilige Verfügung zu verhindern, unabhängig davon, ob es sich um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen handelt oder nicht. Die Ausnahme des § 904 BGB (Notstand) wird in den seltensten Fällen vorliegen. Eine verbotene Eigenmacht liegt jedoch dann nicht vor, wenn das Gesetz die Besitzstörung gestattet. Ein solches Gesetz ist § 541 a BGB, der ausdrücklich davon spricht, daß der Mieter die Maßnahme zu dulden habe. Bei Staudinger/Emmerich (13. Bearb. 1995, Rdnr. 20 zu § 541 a BGB) heißt es dann auch, daß er mietenbedingt (im Kommentar durch Fettdruck hervorgehoben) zur Duldung verpflichtet sei und jede Hinderung der Arbeiten zu unterlassen habe. Die einstweilige Verfügung hätte also mit dieser Begründung nicht erlassen werden dürfen. Fraglich war in dem Fall allerdings, ob die Beklagte sich auf § 541 a BGB berufen durfte, da sie noch nicht im Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen war. Hier wäre es darauf angekommen, ob entsprechend der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Ermächtigung des bisherigen Vermieters erteilt worden war, die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen wahrzunehmen. Tragender, wenn auch nicht in den Gründen ausgeführter, Grund für eine einstweilige Verfügung war jedoch der Umstand, daß das Gerüst aufgestellt worden war, ohne die erforderlichen Genehmigungen für die Sanierungsarbeiten einzuholen. Lediglich die Sondernutzungsgenehmigung für die Aufstellung auf dem Gehweg lag vor. Eine solche - unnötige - Besitzbeeinträchtigung mußten die Mieter allerdings nach § 541 a BGB nicht dulden.

Fazit: Ergebnis richtig, Begründung falsch; das Urteil darf nicht verallgemeinert werden.