Besitzrecht des Mieters als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne

Besitzrecht des Mieters als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne; Ausschluß der Eigenbedarfskündigung bei befristetem Ausschluß des Mieterhöhungsrechts nach Instandsetzungsaufwendungen des Mieters

1. Jedenfalls bei einem außergewöhnlichen Vertrag mit Vereinbarung einer unverhältnismäßig günstigen Miete und Ausschluß der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum stellt der Besitz der Wohnung ein dem Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne gleichstehendes Recht dar. 2. Das Bestandsinteresse des Mieters bedarf nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters in einem solchen Fall der besonderen Würdigung durch das Gericht.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil, durch das einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage gegen die Beschwerdeführer stattgegeben wurde.

Die Kl. des Ausgangsverfahrens, eine aus 17 Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist seit 1995 Eigentümerin und Vermieterin, die Beschwerdeführer zu 1. und 2. sind seit Februar 1994 Mieter, die Beschwerdeführerin zu 3. seit September 1999 Untermieterin der Wohnung. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. hatten die Wohnung von zwei Voreigentümerinnen der Kl., deren eine die Mutter des Beschwerdeführers zu 2. war, gemietet. Im Mietvertrag vom 9. Februar 1994 war eine Kaltmiete von 700 DM vereinbart, die, mit Ausnahme der Betriebskosten, bis zum 1. Juli 2004 nicht erhöht werden durfte. Den Beschwerdeführern zu 1. und 2. war der Einbau einer Gas-Etagenheizung, eines Bades, einer Gäste-Toilette und einer Warmwasserbereitungsanlage sowie das Kacheln und Fliesen der Küche auf eigene Kosten gestattet. Bei Auszug sollten die Beschwerdeführer ggf. berechtigt sein, sich den Zeitwert der vorgenannten Modernisierung vom Nachmieter bzw. Wohnungseigentümer erstatten zu lassen. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. hatten die Wohnung vor Einzug entsprechend der Vereinbarung modernisiert und darüber hinaus sämtliche elektrischen Leitungen verlegt, die Be- und Entwässerungsleitungen erneuert und die Dielen ersetzt. Insgesamt wurde von ihnen dafür ein Betrag von ca. 80.000 DM aufgewandt.

Die vereinbarte günstige Wohnungsmiete und der Ausschluß ihrer Erhöhung bis zum Juli 2004 war Bestandteil einer "vorweggenommenen Erbfolgeregelung" in der Familie des Beschwerdeführers zu 2. und stellte einen Ausgleich dafür dar, daß dessen Bruder in diesem Zusammenhang ein Grundstück übereignet worden war. Die Beschwerdeführer zu 1. und 2. befinden sich bis Ende 2002 in Lesotho/Afrika, wo der Beschwerdeführer zu 2., ein in Berlin vom Schuldienst beurlaubter Lehrer, im Deutschen Entwicklungsdienst tätig ist.

Die Kl. verklagte die Beschwerdeführer auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, nachdem sie den Mietvertrag zum 31. Mai 2000 wegen Eigenbedarfs ihres damaligen geschäftsführenden Gesellschafters, des Rechtsanwalts L., gekündigt hatte. (...) Gegen dieses Urteil legte die Kl. Berufung ein. Durch Urteil vom 10. Juli 2001 gab das Landgericht Berlin nach Anhörung der Lebensgefährtin von Rechtsanwalt L. als Zeugin zur Frage des Eigenbedarfs der Berufung der Kl. statt. Der Eigenbedarf der Kl. sei nachvollziehbar bewiesen worden. Die Eigenbedarfskündigung sei auch nicht bis zum 1. Juli 2004 ausgeschlossen gewesen. Dem Mietvertrag könne ein Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht entnommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn man den Vortrag der Beschwerdeführer unterstelle, daß der Kl. bei Erwerb des Hauses der Kaufpreis im Hinblick auf die mit den Beschwerdeführern zu 1. und 2. vereinbarte geringe Miete reduziert worden sei. Daß im Kaufvertrag kein Kündigungsverzicht aufgenommen wurde, gehe zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Verfassungsbeschwerde war erfolgreich.

Ob im Rahmen der gängigen Mietverträge das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung auch als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne angesehen werden muß (grundlegend BVerfGE 89, 1 [5 ff.] sowie BVerfG NJW 1995, 1480 f.; BVerfG NJW 1997, 2377), ist vom Verfassungsgerichtshof bisher offengelassen worden (vgl. Beschluß vom 17. März 1994 - VerfGH 139/93 - LVerfGE 2, 9 [12]). Die Frage braucht auch in diesem Falle nicht entschieden zu werden. Denn vorliegend handelt es sich nicht um einen üblichen Mietvertrag, bei dem sich im Rahmen des Marktgemäßen Mietzins und Wohnnutzung in etwa ebenbürtig gegenüberstehen, sondern um einen außergewöhnlichen Vertrag, mit dem der frühere Vermieter dem Mieter im Wege der "vorweggenommenen Erbfolge" durch Vereinbarung einer unverhältnismäßig günstigen Miete und durch Ausschluß der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum einen wirtschaftlichen Vorteil zukommen lassen wollte. Ein solcher Vertrag gewährt neben dem Besitz an der Wohnung einen sich Monat für Monat realisierenden Gewinn und stellt daher auch ein vermögenswertes Recht dar, das zum Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne gehört. Unter den Schutz der Eigentumsgarantie fallen im Bereich des Privatrechts grundsätzlich die vermögenswerten Rechte, die der Berechtigte nach der Rechtsordnung gemäß eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinem privaten Nutzen ausüben darf (BVerfGE 83, 201 [209]).

Vorliegend sind daher bei der Auslegung und Anwendung von § 564 b Abs. 1 und 2 BGB a. F. einerseits und § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. andererseits die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu wahren und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind danach neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfG NJW-RR 1999, 1097 [1098]). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt auch hier in erster Linie Sache der zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung von Grundrechten in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Der Mieter kann beanspruchen, daß das Gericht seinen Einwänden in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird. Darüber hinaus darf der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verlangen, daß das Gericht auch bei der Auslegung der Sozialklausel des § 556 a BGB a. F. und namentlich des Begriffs der "Härte" Gewicht und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfaßt und berücksichtigt (BVerfGE 89, 1 [9 f.]).

Diesen Maßstäben genügt die Entscheidung des Landgerichts nicht.

Der Mietvertrag vom 9. Februar 1994 sieht eine Bruttokaltmiete in Höhe von 700 DM vor und schließt in seiner Anlage die Erhöhung dieser Miete vor dem 1. Juli 2004 aus. Wie von der Kl. des Ausgangsverfahrens selbst vorgetragen, enthält dieser Kaltmietenbetrag eine Nettokaltmiete von nur 420 DM, während als marktüblich eine Nettokaltmiete von 1.700 DM anzusetzen ist. Daraus folgt, daß der bestehende Mietvertrag den Beschwerdeführern zu 1. und 2. zunächst bis zum Juli 2004 monatlich einen vermögenswerten Vorteil in Höhe von 1.280 DM sichert. Da nach dem geltenden Mietrecht die Miete nach dem Juli 2004 nur höchstens um 20 % alle 39 Monate erhöhbar ist, setzt sich der aus dem Mietvertrag erwachsende Vermögensvorteil auch nach diesem Datum fort. Unter der Voraussetzung des gegenwärtigen Mietrechts und unter der Annahme, daß die nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. angemessene Miete in Höhe von 1.700 DM konstant bleibt, erwächst den Beschwerdeführern zu 1. und 2. aus dem Mietvertrag seit dem 31. Mai 2000, dem Termin, zu dem gekündigt worden ist, allein bis 2024 ein vermögenswerter Vorteil in Höhe von 250.000 DM, wenn sie das Mietverhältnis selbst oder im Wege einer Untervermietung fortsetzen. Mit der Beendigung des Mietvertrages ist ihnen daher ein Vermögenswert in mindestens dieser Höhe genommen worden.

Das Landgericht hat dies entweder nicht erkannt oder bei seiner Abwägung nicht bzw. nicht zutreffend gewürdigt. Es hat vielmehr ausgeführt, die Beschwerdeführer zu 1. und 2. erlitten durch den Auszug "keinen wesentlichen finanziellen Verlust". Damit ist eine tragende Erwägung des landgerichtlichen Urteils offensichtlich unzutreffend.

Das Landgericht hat bei Prüfung des Vorliegens einer sozialen Härte nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. Iediglich die Frage der gegenwärtigen Ortsabwesenheit der Beschwerdeführer zu 1. und 2. sowie die Frage des Ausgleichs für den Modernisierungsaufwand geprüft. Es hat bei seiner Abwägung die außerordentliche Vermögenseinbuße auf seiten der Beschwerdeführer außer Betracht gelassen und damit deren Eigentumsrecht verletzt. Auch dann, wenn man die Frage, ob die Mutter des Beschwerdeführers zu 2. der Kl. mit Rücksicht auf die niedrige Miete einen Kaufpreisnachlaß in Höhe von 50.000 DM gewährte und ob die Zahlung des Zeitwerts nur für einen Teil der durchgeführten Modernisierungsarbeiten auch den tatsächlichen Gebrauchswert aller Investitionen angemessen berücksichtigt, außer Betracht läßt, erweist sich die vorgenommene Abwägung des Landgerichts als nicht verfassungskonform. (...)

Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (der BGH ist da anderer Meinung) sind bei einer Eigenbedarfskündigung die Interessen des Vermieters und die des Mieters abzuwägen. Bei einem besonders günstigen Mietvertrag ist der Mieter auch besonders in seiner Vermögensposition geschützt.

Im Wege der "vorweggenommenen Erbfolge" hatte der Mieter eine Altbauwohnung besonders günstig gemietet und sie mit erheblichen Kosten instand gesetzt und modernisiert. Das Mieterhöhungsrecht war auf mehrere Jahre ausgeschlossen worden, nicht aber ein Kündigungsrecht. Nach dem Verkauf des Hauses an eine GbR kündigte ein Gesellschafter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, der auch nachgewiesen wurde. Das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage statt. Die Verfassungsbeschwerde des Mieters war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 16. Mai 2002 verwies der Verfassungsgerichtshof Berlin darauf, daß jedenfalls in einem solchen Fall der Besitz an der Wohnung ein vermögenswertes Recht sei, das von der Verfassung geschützt sei. Auf lange Jahre hinaus sei hier eine marktübliche Miete nicht vom Vermieter zu erzielen. Das müsse ein Gericht bei der Abwägung des Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters berücksichtigen; die Ausführungen des Landgerichts, der Mieter erleide durch den Auszug keinen wesentlichen finanziellen Verlust, seien offensichtlich unzutreffend. Der Landesverfassungsgerichtshof errechnete den Vermögensvorteil des Mieters auf 250.000 DM.